나이스옥션 법원경매 마산 2022타경101263 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 호계리 10 코오롱하늘채1차아파트 109동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2022.03.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 호계리 소재 "호계초등학교" 북동측 인근에 위치하는 코오롱하늘채1차아파트 109동 1층 101호로서, 부근은 대단지 아파트 및 근린생화시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하고, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평스라브지붕 22층 건물 중 1층 101호로,
외벽 : 모르타르위 페인팅 마감.
내벽 : 모르타르위 페인트, 벽지, 타일 마감.
창호 : 새시이중창 구조임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비가 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 "아파트 건부지" 로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 25미터, 남서측 및 북동측으로 노폭 약 8미터의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」상
제3종일반주거지역, 일단의주택단지조성사업지역, 소로1류(접합), 중로3류(보조간선도로)(접합) 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(코오롱한샘유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(코오롱한샘유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

폐문부재로 인하여 내부 확인하지 못하였으므로 응찰시 참고 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2022타경101263 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 호계리 10 코오롱하늘채1차아파트 109동 1층101호

용도: 아파트

감정가: 283,000,000원

토지 면적: 58.50㎡ (약 17.7평)

토지 지분: 58.496㎡ (약 17.7평)

건물 면적: 127.86㎡ (약 38.7평) (공급 면적 기준)

건물 지분: 127.862㎡ (약 38.7평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 조OO

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 호계리에 위치한 코오롱하늘채1차아파트 109동 1층 101호입니다.

부근은 대단지 아파트와 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

단지 북동측으로는 호계초등학교가 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

차량 진입이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

본건 아파트 단지는 남동측으로 약 25미터, 남서측 및 북동측으로 약 8미터의 도로와 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

토지 이용 계획상 제3종일반주거지역, 일단의주택단지조성사업지역, 소로1류, 중로3류에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2020년 4월 22일 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당권(210,000,000원)입니다.

현재 진행 중인 경매는 조홍래가 신청한 강제경매(2022타경101263)이며, 채권액은 225,000,000원입니다.

등기부등본상 확인되는 총 채권액은 321,682,595원입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 경매 개시로 인해 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부 요약상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 코오롱하늘채1차아파트 단지는 대규모 주거 단지를 형성하고 있으며, 주변으로 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

내서읍 지역은 창원시의 주거 중심지 중 하나로, 주거 편의 시설 및 생활 인프라가 비교적 양호한 편입니다.

인근 농경지의 존재는 지역 특색을 나타내며, 향후 개발 가능성도 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보

아파트 정보:

아파트명: 코오롱하늘채1차아파트

주소: 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 호계리 10

사용승인일: 2001년 11월 22일

총 세대수: 2,040세대

총 동수: 22개동

최고층: 23층

주차대수: 총 2,226대 (지하 기계식 1,300대, 옥외 자동식 926대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터 등이 있습니다.

교통:

* 차량 진입이 가능하며, 단지 주변으로 25m 및 8m 도로가 접해 있습니다.

* 대중교통 이용에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 일반적인 아파트 단지의 교통망을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

주변 시설:

* 호계초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 근린생활시설 및 농경지가 혼재되어 있습니다.

* 지도 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

폐문부재: 본건은 폐문부재로 인해 내부 상태를 확인하지 못하였습니다. 이는 내부 설비, 마감 상태, 수리 필요 여부 등에 대한 불확실성을 내포하고 있어 응찰 시 반드시 유의해야 합니다.

임대관계 미상: 현재 임대 관계가 확인되지 않았습니다. 만약 유효한 임차인이 존재할 경우, 명도 과정이나 인수 여부에 대한 추가적인 확인 및 대응이 필요할 수 있습니다. (다만, 제공된 정보에 따르면 임차인 인수 보증금은 0원입니다.)

감정가와 시세 차이: 감정가 283,000,000원에 비해 최근 실거래가(84.96㎡ 기준 154,500,000원~179,000,000원)가 현저히 낮게 형성되어 있습니다. 이는 감정 시점의 시장 상황, 평가 방식, 또는 해당 호실의 특정 상황(저층, 내부 상태 등)이 반영되었을 수 있으나, 시세 대비 높은 감정가는 입찰 시 가격 판단에 주의를 요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 마산회원구 내서읍의 코오롱하늘채1차아파트에 위치한 부동산 강제 경매 물건입니다. 대단지 아파트로서 기본적인 주거 환경과 생활 편의 시설을 갖추고 있으며, 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 그러나 감정가가 최근 실거래가에 비해 높은 수준이며, 내부 확인이 불가능한 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 요소들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

대규모 아파트 단지 내 물건으로, 지역 내 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

단지 내 주차 공간이 충분하고, 아파트 단지 내 편의시설이 갖추어져 있어 거주 편의성이 높습니다.

호계초등학교 등 교육 시설이 인근에 위치하여 가족 단위 거주자에게 매력적일 수 있습니다.

시장 상황 및 부동산 정책 변화에 따라 향후 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 동일 단지의 유사 면적(약 85㎡) 호실이 2026년 7월 175,000,000원에서 179,000,000원 사이에 거래되었습니다.

본건은 1층이며 내부 확인이 불가한 점, 그리고 감정가(283,000,000원)와 실제 시장가 사이의 큰 괴리를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

위 사항들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 약 175,000,000원으로 산정하는 것을 제안합니다.

이 가격은 최근 실거래가 수준에 맞춰진 것으로, 실제 응찰 시에는 현장 조사 및 추가 시세 분석을 통해 최종 결정을 내리시기를 권장합니다.

(참고: 본 입찰가 산정은 임차인 보증금 인수액을 제외한 금액이며, 낙찰 후 발생할 수 있는 명도 비용 등은 별도 고려사항입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.