나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13875 [3] 서울특별시 강서구 화곡동 900-47 센트럴파크아파트 제6층 제604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인I밥한테크 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별 강서구 화곡동 소재 '까치산역(2호선, 5호선)' 남서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위 환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2,5호선 '까치산역'이 소재 하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지하 2층/ 지상 13층 건물 내 제2층 제205호외 2개호로서, (사용승인일 : 2021-11-15) 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

3개호 공히, 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 3필지 일단의 세장형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 약 6m내외 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[일련번호 1, 2, 3] 3필지 공히, 도시지역 , 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로 3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77- 257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13875 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 900-47 센트럴파크아파트 제6층 제604호

용도: 아파트 (건축물대장상 아파트, 현재 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됨)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (2021년 11월 15일 사용승인)

건물 층수: 지하 2층/ 지상 13층

해당 층: 제6층 제604호

감정가: 315,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 7.33㎡ (약 2.22평)

토지지분: 7.3331㎡ (약 2.22평)

건물면적: 25.43㎡ (약 7.69평)

건물지분: 25.43㎡ (약 7.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, 지하철 2호선 및 5호선 '까치산역' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장과 지하철 2, 5호선 '까치산역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2025년 11월 14일 접수된 주식회사성지자산파트너스대부의 근저당권입니다.

3.2. 등기사항 요약

* 소유권 관련: 뉴효성도시개발주식회사의 신탁말소 등기, 수협은행의 신탁 등기 기록이 있습니다.

* 근저당권: 주식회사성지자산파트너스대부(말소기준), 제이비우리캐피탈주식회사 (모두 말소 예정)

* 임의경매: 경인북부수산업협동조합 (말소 예정)

* 압류: 강서구(서울특별시) (말소 예정)

등기부채권 총액은 10,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

임대차 관계가 미상으로 확인되므로, 입찰 전 반드시 임차인 현황 및 대항력 유무 등을 추가로 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다 (지상권 없음).

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건이 속한 센트럴파크아파트 주변으로는 아파트 단지 및 다세대주택이 밀집해 있으며, 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 대중교통 접근성

지하철 2, 5호선 까치산역을 도보로 이용 가능하며, 버스정류장도 인접해 있어 교통 환경이 우수합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 식음료 등의 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 건물 내 편의시설

본 건물은 기본적인 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차시설 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 미확인

임대차 관계가 미상으로, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임차인이 있는지, 있다면 대항력이 있는지 여부를 철저히 조사해야 합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

* 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면) 등의 공항 관련 제한사항이 있습니다.

* 대공방어협조구역으로 지정되어 있어 건축행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간이 있으나 (외국인 등: 2025.8.26.~2026.8.25., 아파트 용도: 2025.10.20.~2026.12.31), 현재 시점(2026년 10월)에서 외국인 등 관련 허가 기간은 만료되었습니다. 아파트 용도 허가 기간은 2026년 12월 31일까지 유효합니다.

6.3. 혐오시설

인근 지역에 대한 자체 조사 및 일반적인 정보 검색 결과, 직접적으로 생활에 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 센트럴파크아파트 내 구분건물로, 지하철 2, 5호선 까치산역을 편리하게 이용할 수 있는 역세권에 해당합니다. 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 주변은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 생활 편의성이 양호합니다. 권리 분석상 낙찰로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 임대차 관계 미확인과 토지이용 제한사항 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역을 도보로 이용 가능한 편리한 교통환경을 갖추고 있습니다.

* 신축 건물: 2021년 준공된 건물로, 비교적 최신 설비를 갖추고 있어 초기 유지보수 비용 부담이 적을 수 있습니다.

* 복합 용도 지역: 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 다양한 수요를 흡수할 잠재력이 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 매각하여 권리 관계가 명확하며, 토지 사용에 대한 권리를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 315,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정해야 합니다. 임대차 관계가 미상인 점과 토지이용 제한사항 등을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

* 일반적으로 보수적인 접근 시, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 따라서, 대략 252,000,000원 ~ 283,500,000원 범위에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다.

* 정확한 입찰가 산정은 최근 실거래가, 유사 물건 시세, 현장 조사 결과, 임차인 현황, 명도 가능성 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.