나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13875 [2] 서울특별시 강서구 화곡동 900-47 센트럴파크아파트 제3층 제305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인I밥한테크 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별 강서구 화곡동 소재 '까치산역(2호선, 5호선)' 남서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위 환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2,5호선 '까치산역'이 소재 하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지하 2층/ 지상 13층 건물 내 제2층 제205호외 2개호로서, (사용승인일 : 2021-11-15) 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

3개호 공히, 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 3필지 일단의 세장형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 약 6m내외 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[일련번호 1, 2, 3] 3필지 공히, 도시지역 , 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로 3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77- 257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13875 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 900-47 센트럴파크아파트 제3층 제305호

신주소: 서울특별시 강서구 강서로7길 52-12 (화곡동)

용도: 아파트 (건축물대장상 공동주택, 실이용은 오피스텔로 이용 중)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 7.33㎡ (약 2.22평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 25.43㎡ (약 7.69평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

감정가: 312,000,000원

1.4. 건물 상세 정보

건축연도: 2021년 11월 15일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 2층 / 지상 13층 중 제3층 제305호

총 세대수: 36세대 (전체 건물 기준)

총 호수: 24호 (전체 건물 기준, JSON 정보)

주요 용도: 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔)

1.5. 채권자

채권자: (OOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 2호선 및 5호선 '까치산역' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지대입니다.

2.2. 교통 접근성

차량으로 본건까지 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재합니다. 또한, 수도권 전철 5호선과 2호선(신정지선) 환승역인 '까치산역'이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

을1 근저당권 (주식회사성지자산파트너스대부, 10,000,000원, 2025-11-14 접수)이 말소 기준 권리입니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 근저당권부채권근질권, 임의경매, 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

- 소유권 관련: 뉴효성도시개발주식회사, 수협은행 관련 신탁 등기 (갑2, 갑3)

- 말소 예정 권리: 주식회사성지자산파트너스대부 근저당 (을1), 경인북부수산업협동조합 임의경매 (갑6), 강서구(서울특별시) 압류 (갑7), 제이비우리캐피탈주식회사 근저당권부채권근질권설정 (을1-2)

- 등기부채권 총액: 10,000,000원

3.3. 인수 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있습니다. 해당 지상권의 존재 및 구체적인 내용에 대한 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

임대 관계는 미상입니다. 인수 보증금 합계는 0원이나, 실제 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 별도의 협의나 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 화곡동 일대는 아파트, 오피스텔, 다세대주택 등 주거 시설과 더불어 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 편의성이 높습니다. 공동주택 및 업무시설 부지로 이용되고 있어 안정적인 수요가 기대됩니다.

4.2. 교통 및 접근성

까치산역이 인접하여 서울 도심 및 부도심으로의 접근성이 우수합니다. 또한, 주변 상업 시설을 통해 다양한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다수의 상업 시설 및 편의점이 분포하여 일상생활에 필요한 물품 구매 및 서비스 이용이 편리합니다.

5.2. 주거 환경

까치산역 인근은 역세권 상권을 형성하고 있으며, 다양한 음식점, 카페 등이 밀집해 있습니다. 다만, 일부 후기에 따르면 주변에 유흥시설(모텔촌, 술집, 노래방 등)이 많아 아이를 키우는 환경으로는 부적합하다는 의견도 있습니다.

5.3. 교통

지하철 2, 5호선 환승역인 까치산역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 매우 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: '지상권'이 명시되어 있어, 해당 권리 존재 시 물건의 가치나 이용에 제약이 발생할 수 있으므로 상세 확인이 필수적입니다.

6.2. 이용 상태 및 공부상 차이

- 건축물대장상 '공동주택(아파트)'으로 표기되어 있으나, 실제 이용 상태는 '오피스텔'로 이용 중인 것으로 확인됩니다. '공부와의 차이' 항목이 '-'로 표기되어 있어 공식적인 불일치 사항은 없는 것으로 보이나, 이는 건축물 용도와 실제 사용 용도의 차이가 있을 수 있음을 시사하며, 추후 재산권 행사나 담보 설정 등에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 임차인 관련 리스크

- 임대차 관계가 미상이며 인수 보증금이 0원이라도, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 시 법적 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.4. 주변 환경 리스크

- 주변에 유흥시설이 밀집해 있다는 후기가 있습니다. 이는 주거 쾌적성이나 소음 문제 등과 관련하여 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 더블 역세권(2, 5호선 까치산역)에 위치하여 교통이 편리하며, 2021년 준공된 신축급 건물(센트럴파크아파트) 내에 있어 비교적 양호한 건물 상태를 기대할 수 있습니다. 아파트와 오피스텔이 혼재된 지역에 자리하고 있으며, 주변에 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

그러나 몇 가지 유의해야 할 사항이 있습니다. 첫째, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있어 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 둘째, 건축물대장상 용도와 실제 이용 상태(오피스텔)의 차이, 셋째, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크가 존재합니다. 또한, 주변에 유흥시설이 밀집해 있다는 점은 주거 쾌적성 측면에서 고려할 부분입니다.

8. 투자 포인트

- 더블 역세권(까치산역)의 우수한 교통망 및 접근성.

- 2021년 준공된 신축급 건물로 관리 상태 및 시설 면에서 유리.

- 일반상업지역 내에 위치하여 향후 지역 개발 가능성 존재.

- 상대적으로 합리적인 감정가를 통한 시세 차익 기대 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시, 제시된 감정가 312,000,000원을 기준으로 하되, 아래 사항들을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

- 최근 주변 유사 물건의 실거래가 및 시세 동향

- 권리분석 상 인수될 권리(지상권)의 가치 및 영향

- 임차인 존재 여부 및 명도에 소요될 예상 비용 및 시간

- 건물 용도(아파트/오피스텔) 및 주변 환경(유흥시설 밀집)으로 인한 잠재적 가치 하락 요인

- 본건의 경우, 임대관계가 미상이고 인수 보증금이 0원인 점을 감안하여 입찰가 산정 시 명도 비용 등을 보수적으로 고려해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 제시는 현장 조사, 관련 법률 검토, 최신 시세 정보를 바탕으로 한 상세한 분석이 필요하며, 본 보고서에서는 제시된 정보를 기반으로 한 가이드라인만을 제공합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.