나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30904 [5] 경기도 부천시 소사구 소사본동 217-18 메종드라피네 1층 105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에이 · 평가일 2026.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 '소사초등학교' 남측 인근에 위치하는 "메종 드라피네" 제1층 제101호외 4개호로서, 주변은 중ㆍ소규모 공동주택, 업무시설 및 각종 근 린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 대체 로 보통수준임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층건중 제1층 제101호외 4개호로서, 외벽 : 타일 붙임 및 스톤코트 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호 1 ~ 5 : 각호 공히 '제1종근린생활시설(소매점)'로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비 및 스프링클러 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형 토지를 '공동주택(아파트) 및 제1종근린생활시설(소매점)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 10M, 남측으로 노폭 약 6M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역(소사초)(기타 사항은 부천교육지원청에 문의)<교육환경보호에관한법률>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구 역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))이며, 기호 1 토지는 소로1류(폭 10m~12m)(접합)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

-호수 표식 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 부천시 소사구 소사본동 217-18, 메종드라피네 1층 105호에 대한 경매 물건 정보를 종합하여 제공합니다.

1.1. 기본 정보

* 사건번호: 부천지원 2026타경30904 (5)

* 소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 217-18 메종드라피네 1층 105호

* 용도: 근린상가 (제1종근린생활시설 - 소매점)

* 감정가: 228,000,000원

* 토지면적: 19.01㎡ (약 5.75평)

* 토지 지분: 19.01㎡ (약 5.75평)

* 건물면적: 36.80㎡ (약 11.13평)

* 건물 지분: 36.8㎡ (약 11.13평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 성곡새마을금고 (본건 등기부상 채권자)

* 특이사항: 토지거래허가구역, 공동담보 물건

* 주의사항: 해당 호수 표식이 없음

* 특수물건정보: 토지거래허가구역, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 '소사초등학교' 남측 인근에 위치한 "메종드라피네" 건물 1층 105호입니다. 주변은 중·소규모 공동주택, 업무시설 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 사정은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

본건 건물 동측으로는 노폭 약 10미터, 남측으로는 노폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 불편함이 없습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 2필지로 구성되어 있으며, 제2종일반주거지역에 속합니다. 소로3류(폭 8m 미만) 및 소로1류(폭 10m~12m) 도로에 접하고 있습니다.

또한, 다음과 같은 제한 사항이 존재합니다.

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 상대보호구역 (소사초등학교)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 토지거래허가구역, 2025년 8월 26일까지 유효)

3. 권리분석

3.1. 채권자 정보

본 경매의 채권자는 성곡새마을금고입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사더제이에이치

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업자 등록일: 2026년 3월 27일

* 확정일자: 2026년 3월 27일

* 배당신고일자: 2026년 5월 27일

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리 (인수 보증금)

본 건의 경우, 등기부상 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 금액은 0원입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부 현황

* 소유권 보존: 주식회사퍼스트이안건설 (2023년 3월 3일 접수)

* 근저당권 (말소기준권리): 성곡새마을금고 (2023년 3월 23일 접수, 채권최고액 960,000,000원)

* 임의경매개시결정: 성곡새마을금고 (2026년 4월 21일 접수, 채권액 836,216,540원)

등기부채권 총액은 960,000,000원입니다. 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼합된 지역에 위치하고 있으며, 제1종근린생활시설(소매점)로 이용 중입니다. 주변에 소사초등학교가 있어 학생 유동 인구 및 학부모 수요를 기대할 수 있으며, 주거 시설과 함께 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 소매업 등 상권으로의 활용 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철골철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 중 1층에 위치합니다.

* 내부 설비: 상·하수도, 위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 설비 및 스프링클러 설비가 완비되어 있습니다.

* 주변 시설: 소사초등학교, 중학교 등 교육 시설과 주거 단지, 상업 시설이 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 호수 표식 부재: 건물 내 105호의 표식이 없어 실제 방문 시 해당 호수를 찾는 데 어려움이 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 일정 기간 동안 외국인 등의 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 구역으로, 추후 거래 시 확인이 필요합니다. (2025년 8월 26일까지 유효)

* 도로 조건: 남측 도로의 노폭이 6미터로 다소 좁은 편이며, 제2종일반주거지역 내 소로에 접하고 있어 대형 차량 진출입이나 대규모 개발에는 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계: 현재 해당 호수의 임대 관계가 명확하지 않으나, 임차인 현황에 주식회사더제이에이치라는 업체가 등록되어 있습니다. 비록 대항력은 없으나, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 소사구의 상업 및 주거 혼합 지역에 위치한 근린상가입니다. 소사초등학교 인근에 자리하고 있어 기본적인 유동 인구를 확보할 수 있으며, 건물 자체는 비교적 최근에 사용 승인이 이루어져 (2023년 1월 19일) 양호한 상태일 것으로 예상됩니다. 다만, 호수 표식이 없는 점, 토지거래허가구역이라는 점, 일부 도로 접근성의 한계점 등은 고려해야 할 사항입니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 안전하게 접근할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리 관계가 명확하고 안전합니다.

* 건물 사용 승인일이 비교적 최근(2023년)이어서 시설 노후화에 따른 수리비 부담이 적을 수 있습니다.

* 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역에 위치하여 지역 주민을 기반으로 한 소매점 운영에 유리할 수 있습니다.

* 인수 보증금이 없어 명도 관련 리스크가 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 228,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없고, 권리 관계가 비교적 명확한 점을 고려할 때, 시장 상황 및 본건의 실제 가치에 대한 추가적인 현장 조사를 통해 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 일반적으로 감정가의 70%~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 개별적인 투자 성향 및 자금 계획에 따라 달라질 수 있습니다. 본 보고서 작성 시점에서는 상세한 시세 조사 및 현장 답사 없이 제공된 정보만을 바탕으로 하므로, 구체적인 예상 입찰가는 전문가와 상담하거나 추가적인 시장 조사를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.