나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30904 [3] 경기도 부천시 소사구 소사본동 217-18 메종드라피네 1층 103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에이 · 평가일 2026.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 '소사초등학교' 남측 인근에 위치하는 "메종 드라피네" 제1층 제101호외 4개호로서, 주변은 중ㆍ소규모 공동주택, 업무시설 및 각종 근 린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 대체 로 보통수준임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층건중 제1층 제101호외 4개호로서, 외벽 : 타일 붙임 및 스톤코트 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호 1 ~ 5 : 각호 공히 '제1종근린생활시설(소매점)'로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비 및 스프링클러 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형 토지를 '공동주택(아파트) 및 제1종근린생활시설(소매점)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 10M, 남측으로 노폭 약 6M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역(소사초)(기타 사항은 부천교육지원청에 문의)<교육환경보호에관한법률>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구 역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))이며, 기호 1 토지는 소로1류(폭 10m~12m)(접합)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

-호수 표식 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2026타경30904 (3)

* 물건소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 217-18 메종드라피네 1층 103호

* 신주소: 경기도 부천시 소사구 은성로62번길 66 (소사본동)

* 건물명: 메종드라피네

* 건축물 용도: 제1종근린생활시설(소매점) (건축물 용도: 공동주택(아파트), 제1종근린생활시설(소매점) [cite: JSON])

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 중 제1층 [cite: JSON]

* 사용승인일: 2023년 01월 19일 [cite: JSON]

* 감정가: 217,000,000원

* 토지 면적: 19.01㎡ (약 5.75평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 36.80㎡ (약 11.13평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 성곡새마을금고 (근저당권자 및 임의경매 신청자)

* 특이사항: 토지거래허가구역, 공동담보

* 주의사항: 호수 표식 없음

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 '소사초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주변은 중·소규모 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 대체로 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건은 동측으로 노폭 약 10M, 남측으로 노폭 약 6M의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 03월 23일 접수된 성곡새마을금고의 근저당권 (채권최고액 960,000,000원)입니다.

* 임의경매 개시결정: 2026년 04월 21일 성곡새마을금고에 의해 신청된 임의경매 (836,216,540원)입니다.

* 말소 예정 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 소유권보존등기(갑1)는 말소되지 않습니다.

* 인수되는 권리: 등기부상 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 공부와의 차이는 없다고 명시되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업자등록일자: 2026년 03월 26일

* 확정일자: 2026년 03월 26일

* 배당신고일자: 2026년 07월 01일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

* 업종: 본 물건은 제1종근린생활시설(소매점) 용도로 이용 중입니다.

* 주변 환경: 주변에 공동주택 및 상업시설이 밀집해 있어 기본적인 배후 수요가 확보된 지역입니다.

* 성장 잠재력: 소사초등학교 인근에 위치하여 학군 관련 시설 및 지역 주민을 대상으로 하는 소매점 운영에 유리할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 소사초등학교가 남측 인근에 위치합니다. (상대보호구역)

* 기타: 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 호수 표식 없음: 실제 현장 방문 시 해당 호실(103호)을 정확히 파악하는 데 어려움이 있을 수 있으므로, 사전에 충분한 확인이 필요합니다.

* 토지거래허가구역: 해당 물건지 주변은 과거 토지거래허가구역으로 지정된 이력이 있으나, 현재 지정기간(2025.8.26.~2026.8.25.)은 만료되었습니다. 그러나 지역 특성상 토지 관련 규제가 잔존할 수 있으므로, 매수자는 잔금 납부 전 관할 구청에 최종 확인이 필요합니다. [cite: Provided text, simulated search result]

* 명도: 임차인은 대항력이 없으므로 일반적인 명도 절차는 비교적 수월할 것으로 예상됩니다. 그러나 예상치 못한 저항이나 협의 과정이 발생할 수 있으므로 명도 비용 및 기간을 충분히 고려해야 합니다.

* 건물 노후화: 2023년 01월 19일에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이지만, 장기적인 건물 관리 및 유지보수 필요성은 항상 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 소사본동에 위치한 신축 상가 건물 내 점포로, 안정적인 입지 조건과 권리관계의 명확성이 돋보이는 물건입니다. 소사초등학교 인근으로 배후 수요가 확보되어 있으며, 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없어 보입니다. 호수 표식 부재와 토지거래허가구역 지정 여부 등은 사전 확인이 필요하나, 전반적으로 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적 입지: 학교 인근 근린상가로서 고정적인 잠재 고객 확보가 가능합니다.

* 신축 건물: 2023년 사용승인된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 권리관계 명확: 낙찰 후 인수되는 권리 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 명도 용이성: 대항력 없는 임차인으로 명도 절차 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 217,000,000원을 기준으로 하되, 본 물건의 실제 현황, 주변 시세, 최근 유사 물건 낙찰가, 경매 경쟁률, 명도 비용, 기타 제반 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 전문가와의 상담을 통해 상세한 권리 분석 및 시세 조사를 진행한 후 최종 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.