나이스옥션 법원경매 광주 2025타경7807 [2] 전라남도 나주시 빛가람동 336-6 빛가람타워 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무등 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 나주시 빛가람동 소재 '한전KPS' 남동측 인근에 위치하며 주위는 상업용건물과 오피스텔 등이 혼재하는 상업지대임.

교통상황

차량접근성 양호하고 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상5층 건물 중 1층 101호,102호로서 외벽 : 석재붙임, 드라이비트 등 마감. 내벽 : 몰탈페인팅 마감. 창호 : 샤시창호임.

이용상태

1(가) : 근린생할시설(조사시점 현재 공실) 2(나) : 근린생할시설(조사시점 현재 임시이용 하고 있는 것으로 보임)

설비내역

공용 급 배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지의 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

북서측 및 남서측으로 폭 약 15m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m),빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,혁신도시개발예정지구 <혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경7807 (2)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 336-6 빛가람타워 1층102호

용도: 근린상가

감정가: 4억 6백만원 (406,000,000원)

토지면적: 16.72㎡ (약 5.06평)

토지지분: 16.72㎡ (약 5.06평)

건물면적: 44.80㎡ (약 13.55평)

건물지분: 44.8㎡ (약 13.55평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동OOO

특이사항: 공동담보, 특수물건정보: 공동담보

감정평가서요약: 구분건물 감정평가 요항표에 의거하여 작성되었으며, 상세 내용은 본문에 포함됨.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전라남도 나주시 빛가람동 소재 '한전KPS' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 건물과 오피스텔 등이 혼재하는 상업지대임.

* 교통상황: 차량 접근성은 양호하며, 대중교통 여건은 보통 수준임.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상5층 건물 중 1층 101호, 102호로서 외벽은 석재붙임, 드라이비트 등 마감되었고, 내벽은 몰탈페인팅, 창호는 샤시창호임.

* 이용상태: 101호는 근린생활시설(현재 공실), 102호는 근린생활시설(현재 임시 이용 중으로 보임).

* 설비내역: 공용 급 배수, 위생, 소방, 승강기 설비 및 지하주차장 등이 구비되어 있음.

* 토지 형상 및 이용상태: 장방형 평지의 상업용 건부지임.

* 인접 도로상태: 북서측 및 남서측으로 폭 약 15m 도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)에 접합. 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m) 및 혁신도시개발예정지구에 해당함.

* 공부와의 차이: 없음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (접수일자 2020-12-30, 채권자: 동암신용협동조합, 권리금액: 932,400,000원)

* 등기부채권 총액: 약 26억 1천 5백 74만원 (2,615,746,071원)

* 인수되는 권리: 없음. 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 개요는 미상임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고:

해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 보증금 및 관련 일자 정보가 미상인 경우, 추가적인 확인이 필요하며 소액임차인에 해당하는지 여부 등을 면밀히 검토해야 합니다. 본 건의 경우 인수되는 보증금 합계는 0원으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 혁신도시 내 주요 기관인 '한전KPS' 남동측 인근 상업지대에 위치합니다.

* 주변에 상업용 건물과 오피스텔이 혼재하여 지역 내 유동 인구 및 잠재적 소비층이 형성되어 있습니다.

* 대로변에 인접하여 가시성 및 접근성이 우수하며, 이는 상가로서의 장점으로 작용할 수 있습니다.

* 현재 101호는 공실, 102호는 임시 사용 중으로, 향후 임대차 관계 설정에 따라 수익 창출 가능성을 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 나주시 혁신도시 내에 위치하여 도시 계획에 따른 기반 시설 이용이 용이합니다.

* 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 여건도 보통 수준으로 출퇴근 및 이동이 비교적 편리합니다.

* 주변에 공공기관 및 업무 시설이 밀집해 있어 관련 종사자들의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변 지역에 혐오시설이나 기타 생활 환경에 부정적 영향을 줄 만한 시설에 대한 정보는 제공된 자료 및 일반적인 검색 결과로는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 채무 총액: 감정가 4억 6백만원 대비 등기부 채권 총액이 약 26억 1천 5백 74만원으로, 채무 규모가 매우 커 경매 진행 과정이나 낙찰 이후 채권자와의 관계에서 복잡성이 발생할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 설정되어 있어, 본 건 외 다른 담보물건의 경매 결과나 채무 관계가 본 건에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

* 현재 공실 및 임시 이용 상태: 101호 공실, 102호 임시 사용 중으로, 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵거나 임대차 관계 재정립에 따른 추가적인 노력이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용 제한: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 특정 업종(축산업 관련)으로는 사업 운영에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 나주시 빛가람동 혁신도시 내 '한전KPS' 인근 상업지역에 위치한 근린상가입니다. 입지적 조건은 양호하나, 감정가 대비 매우 높은 채무 총액과 공동담보 설정 등은 투자 시 신중한 접근을 요구하는 주요 리스크 요인입니다. 현재 공실 및 임시 이용 중인 점을 감안할 때, 임대 활성화를 위한 전략 수립이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 혁신도시의 지속적인 발전 가능성과 '한전KPS' 등 주요 기관 밀집 지역이라는 입지적 강점.

* 대로변 인접으로 인한 우수한 가시성과 접근성.

* 경매 절차를 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회 (단, 철저한 권리 분석 및 현장 조사 필수).

1.8. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정은 본 건의 개별적인 현장 조사, 주변 시세, 경매 진행 상황(유찰 횟수, 응찰자 동향), 물건의 실질적인 가치 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 본 건은 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 파악되나, 감정가(4억 6백만원)를 기준으로 시장 상황 및 본 물건의 리스크 요인을 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 하며, 부동산 경매 전문가와의 상담을 통해 최적의 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.