나이스옥션 법원경매 창원 2026타경10171 [2] 경상남도 창원시 진해구 남문동 1242-8 진해남문코아 1동 4층 402호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일우 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 남문동 소재 '웅천초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 출입 가능하며, 일반적인 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕(평지붕) 지하1층, 지상5층 건내 4층 401호, 402호로서 외 벽 : 석재치장마감 등 내 벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등 천정: : 텍스마감 및 데코타일 마감 등 창 호 : 새시창호 구조임.

이용상태

기호(1) : 근린생활시설(단아뷰티)로 이용중임. 기호(2) : 근린생활시설(상티화실, 남문탁구장)로 이용중임.

설비내역

공동위생설비, 승강기 및 소방설비 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 가로장방형 평지로서 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 대로, 동측 및 북측으로 중로, 서측으로 보행자전용도로와 각각 접하며, 진입도로상태 양호하며, 지하주차장 시설이 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 모든축 종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,경제자유구역(2025-04-21)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 경제자유구역용도지구기타<경제자유구역의 지정 및운영에 관 한 특별법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기 타:없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2026타경10171 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

소재지: 경상남도 창원시 진해구 남문동 1242-8, 진해남문코아 1동 4층 402호

용도: 근린상가

채권자: 케이에프지이삼일이유동화전문

특이사항: 유동화 물건

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 358,000,000원

토지면적: 64.54㎡ (약 19.52평)

건물면적: 152.51㎡ (약 46.13평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 경상남도 창원시 진해구 남문동에 위치하며, 웅천초등학교 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 공동주택과 근린생활시설 등이 혼합된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

일반적인 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

남측으로 대로, 동측 및 북측으로 중로, 서측으로 보행자 전용 도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

지하 주차 시설이 구비되어 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

일반상업지역, 지구단위계획구역에 해당합니다.

폭 30m~35m(대로2류), 폭 8m 미만(소로3류), 폭 20m~25m(중로1류), 폭 12m~15m(중로3류) 도로와 접하고 있습니다.

가축 사육 제한 구역, 경제자유구역 및 경제자유구역 용도지구 기타 관련 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권 보존 등기는 2018년 12월 24일 이선호 외 1명 명의로 이루어졌습니다.

이후 2019년 1월 4일 공유자 전원 지분 전부 이전(매매)으로 김태완에게 소유권이 이전되었습니다.

말소기준권리는 2019년 1월 4일 접수된 경남은행의 근저당권(채권최고액 427,570,000원)입니다.

이후 경남신용보증재단의 가압류(2023년 12월 12일), 창원세무서장의 압류(2024년 12월 11일), 창원시의 압류(2025년 8월 6일) 등이 설정되었으나, 모두 말소 예정 또는 말소되었습니다.

본 건 경매는 케이에프지이삼일이유동화전문이 신청한 임의경매(2026년 2월 5일 개시결정)에 의한 것입니다.

등기부채권 총액은 471,795,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김 (상호: 상티화실)

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입(사업)일자: 2023-04-10

대항력: 없음

비고: 확정일자 및 배당신고일자 미상.

임차인: 배 (상호: 남문탁구장가전제품도소매)

보증금: 5,000,000원

차임: 800,000원

전입(사업)일자: 2019-04-12

대항력: 없음

비고: 확정일자 및 배당신고일자 미상.

주의: 임차인 정보에 확정일자, 배당신고일자가 누락되어 있어 배당 순위에 변동이 있을 수 있으므로, 실제 배당표를 확인해야 합니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본 물건은 제1종 근린생활시설로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 지하 1층, 지상 5층 규모입니다.

4층 402호는 현재 '상티화실, 남문탁구장'으로 이용 중인 것으로 보입니다.

4.2. 주변 상권

주변에 공동주택 단지가 많아 배후 수요가 기대됩니다.

다양한 근린생활시설이 밀집되어 있어 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

진해남문코아 상가 자체 내에서도 다양한 업종의 점포들이 운영 중일 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

웅천초등학교가 인근에 위치합니다.

인근 지역은 주거 및 상업 시설이 혼합되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

5.2. 잠재적 혐오시설

주변 지역에 특별한 혐오시설이 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

모든 등기부상 권리는 말소 기준권리 이하로 소멸될 예정이므로, 권리 인수 관련 리스크는 낮습니다.

6.2. 공실 및 운영 리스크

현재 임차인이 있으나, 권리 분석상 대항력이 없어 명도 진행 시 명도 저항이 발생할 수 있습니다.

임차인의 사업자 현황 및 실제 이용 상태 확인이 필요합니다.

유동화 물건 특성상 채권 매각이나 추가적인 법적 절차가 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 기타 리스크

감정가 대비 채권 총액이 높은 편이므로, 입찰 경쟁이 치열할 경우 낙찰가율이 상승할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 진해구 남문동의 상업 지역에 위치한 근린상가로, 도심 접근성이 양호하고 주변 개발 계획에 따른 미래 가치 상승이 기대되는 곳입니다.

건물 자체의 상태 및 입지 조건은 양호하나, 유동화 물건이라는 특성과 임차인의 명도 문제가 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

권리상 문제는 없어 안전한 투자가 가능하나, 철저한 현장 조사와 명도 전략 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 진해구 남문지구 신흥 상권 내 입지: 택지 개발 지구 내 핵심 상가로, 배후 주거 단지 수요 확보 가능.

* 우수한 접근성: 대로변 인접 및 지하 주차장 보유로 고객 접근 용이.

* 권리상 안전성: 말소 기준 권리 이하 모든 권리 소멸로 인수 부담 없음.

* 잠재적 임대 수익: 공실 해소 시 안정적인 임대 수익 창출 가능.

9. 예상 입찰가

현 시점에서의 예상 입찰가는 감정가 대비 75% ~ 85% 수준에서 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 268,500,000원 ~ 304,300,000원

(인수되는 보증금은 0원입니다.)

철저한 현장 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.