나이스옥션 법원경매 여주 2024타경41104 [1] 경기도 이천시 부발읍 가좌리 223-35 해밀리안 105동 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중원 · 평가일 2024.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 이천시 부발읍 가좌리 소재 "가재울마을" 북측 근거리에 소재하며, 부근은 근교주택
지대로서, 4층 규모의 다세대주택 및 농경지 등이 혼재되어 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 근거리에 버스정류장이 위치하고 있으나, 버스배차간격으로
살편 본 대중교통편의는 다소 미흡한 편임.

건물의 구조

"2017.04.17. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건내 3층 단위세대로서,
외벽 : 치장벽돌 노출쌓기임.
내벽 : 벽지, 타일, 페인트 등임.
창호 : 하이샷시 이중창호임.

이용상태

"다세대주택" 으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지이며, 현 "다세대주택부지" 로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약 4미터 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질
보전특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(임차권자 한상진의 승계인)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.05.26.자) 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경41104 (1)

소재지: 경기도 이천시 부발읍 가좌리 223-35 해밀리안 105동 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 205,000,000원

토지면적: 104.07㎡ (약 31.48평)

토지지분: 104.07㎡ (약 31.48평)

건물면적: 69.75㎡ (약 21.10평)

건물지분: 69.75㎡ (약 21.10평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2017년

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 이천시 부발읍 가좌리에 소재하며, "가재울마을" 북측 근거리에 위치합니다. 주변은 근교 주택지대로, 4층 규모의 다세대주택과 농경지가 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다. 그러나 버스 배차 간격으로 인해 대중교통 이용 편의성은 다소 미흡한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 물건은 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역에 해당합니다.

2.4. 인접 도로상태

물건지 서측으로 폭 약 4미터의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

매각으로 모든 권리가 소멸되는 것으로 예상됩니다. 말소기준권리는 2022년 6월 27일 접수된 안산세무서장의 압류입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(한상진 승계인)

* 보증금: 155,000,000원

* 전입일자: 2020년 4월 23일

* 확정일자: 2020년 4월 13일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 건 경매의 채권자이며, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 확약서(2026.05.26.)를 제출했습니다. 이에 따라 본 임차권은 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인: 윤

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 8월 12일

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 없으며 대항력은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원. 인수되는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 매매 정보에 따르면, 최근 거래된 유사 물건들의 가격대는 다양합니다.

* 휴하임 (2020년식, 49.27㎡): 2026년 5월 15,000만원에 거래되었습니다. 이는 약 306만원/㎡의 가격입니다.

* 청솔하이빌 (2011년식, 71.87㎡): 2026년 4월 6,000만원에 거래되었습니다. 이는 약 83만원/㎡의 가격입니다.

* 삼성빌라 (1995년식, 59.46㎡): 2026년 4월 4,000만원에 거래되었습니다. 이는 약 67만원/㎡의 가격입니다.

본 물건은 2017년 준공된 69.75㎡(약 21.10평)의 다세대주택으로, 감정가는 205,000,000원 (약 294만원/㎡)입니다. 휴하임의 사례와 비교 시 가격대는 유사하나, 건물 연식과 면적에서 차이가 있습니다. 다른 매물들의 시세가 상대적으로 낮게 형성되어 있으나, 본 물건의 감정가는 비교적 높게 책정된 것으로 보입니다.

4.2. 주변 개발 계획

SK하이닉스 유치 등으로 이천시 부동산 가격이 상승하는 추세에 있다는 점은 긍정적 요인입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상태

본 건물은 2017년 4월 17일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 3층에 위치합니다. 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지, 타일, 페인트 등으로 마감되었으며, 창호는 하이샷시 이중창호입니다. 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 반찬가게, 편의점, 세탁소, 치킨집 등이 있으며, 병원, 한의원, 문구점, 초등학교, 경찰서 등이 근거리에 위치하고 있습니다.

5.3. 혐오시설 여부

제공된 정보와 검색 결과로는 본 물건지 인근에 혐오시설이 존재한다는 명확한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 이천시 부발읍 일대 화장장 건립 관련 지역 주민 반발 사례가 있어, 개발 사업 추진 시 인근 지역과의 갈등 가능성은 배제할 수 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 확약서 관련 불확실성

주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환청구권을 포기한다는 확약서를 제출하였으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 협의가 발생할 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

6.2. 건물 노후화 및 관리

2017년 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 속하나, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 교통 및 지역 제한

대중교통 이용 편의성이 다소 떨어지며, 토지이용계획상 자연녹지지역 등으로 묶여 있어 향후 건축 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 임차인 '윤 '

보증금 0원의 임차인이 존재하나, 대항력은 없습니다. 명도 협상 대상이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 이천시 부발읍 가좌리에 위치한 비교적 신축(2017년 준공)인 다세대주택입니다. HUG의 임차권이 대항력 포기 확약서를 제출함에 따라 명도 리스크가 크게 완화된 점은 큰 장점입니다. 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리 관계가 명확하며, 감정가는 205,000,000원으로 책정되었습니다. 다만, 주변 유사 물건의 시세 정보가 다소 상이하며, 본건 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 명도 리스크 완화

HUG의 임차권에 대한 확약서 제출로 인해 명도 과정에서 발생할 수 있는 법적 분쟁 및 시간 소요를 최소화할 수 있습니다.

8.2. 신축급 건물

2017년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 즉시 거주 또는 임대 용이성이 높습니다.

8.3. 일괄 매각

토지와 건물을 일괄 매각하므로 권리 관계가 명확하며, 토지 사용에 대한 제약이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금 합계가 0원이며, HUG 임차인의 대항력 포기 확약서가 제출되어 인수되는 부담이 없습니다. 감정가는 205,000,000원입니다.

주변 최근 실거래가 분석 시, 가장 유사한 조건의 휴하임(2020년식, 49.27㎡)이 15,000만원에 거래되었습니다. 이를 환산하면 ㎡당 약 306만원입니다. 본 물건의 ㎡당 감정가는 약 294만원으로, 휴하임의 실거래가 대비 낮은 수준입니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 205,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세와의 비교 및 유찰 가능성을 고려하여 185,000,000원 ~ 215,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 접근하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.