나이스옥션 법원경매 여주 2024타경41302 [1] 경기도 이천시 중리동 468-24 미래캐슬 2동 6층604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원 · 평가일 2024.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 안흥동 소재 "이천설봉호텔" 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는
근린생활시설 및 업무시설(오피스 및 오피스텔), 온천, 호텔, 편의시설 등이 혼재하는 상업
지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근의 노선버스정류장에서 대중교통수단의 이용이 가능하여
제반 교통여건은 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층 중 6층 604호로서
외벽: 외장석재 및 벽돌, 몰탈위페인트 등 마감
내벽: 벽지 및 일부 타일 붙임 등
창호: 샷시 및 유리창 등으로 시공되었습니다.

이용상태

오피스텔로 이용중입니다.
(별지 "건물개황도" 참조)

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 화재탐지/방재설비, 승강기설비 등을
갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평탄한 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 대로의 포장도로에 접하며, 인근 간선도로(경충대로)와 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

1토지 (468-24) :
도시지역, 준주거지역, 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도
권정비계획법>, 온천원보호지구(이천온천)<온천법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

* 임대관계: 임대관계는 미상입니다.
* 기타사항: 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 여주지원 2024타경41302 (1)

* 소재지: 경기도 이천시 중리동 468-24 미래캐슬 2동 6층604호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 210,000,000원

* 토지면적: 16.77㎡ (약 5.07평)

* 건물면적: 67.64㎡ (약 20.46평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 홍OO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 이천시 안흥동 소재 "이천설봉호텔" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 및 업무시설(오피스, 오피스텔), 온천, 호텔, 편의시설 등이 혼재하는 상업지대로 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 노선버스정류장에서 대중교통 이용이 가능하여 전반적인 교통 여건은 무난합니다.

* 인접 도로상태: 남서측으로 대로의 포장도로에 접하며, 인근 간선도로(경충대로)와 연계됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 온천원보호지구(이천온천), 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

본건에는 임차인 홍 진문이 있으며, 보증금 195,000,000원, 차임 0원입니다.

홍 진문은 2020년 8월 19일에 전입(사업자)하였고, 2020년 9월 1일에 확정일자를 받았습니다.

현재 대항력이 있으며, 2024년 11월 12일에 배당신고를 하였습니다.

집합건물 등기부 요약상 주택임차권(을2, 2026-02-27 등기)으로 등기되어 있으며, 권리금액은 195,000,000원이고 말소기준권리보다 선순위로 인수 대상입니다.

* 말소기준권리 및 소멸/인수 권리:

말소기준권리는 을구 1번 전세권설정(홍진문, 2020-12-09)으로 판단되나, 해당 권리는 말소 처리되었습니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 을구 순위 2번 주택임차권등기(2026.02.27.등기, 권리자 홍진문, 보증금 195,000,000원, 전입 2020.08.19, 확정 2020.09.01)가 명시되어 있습니다.

이는 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

이 외 등기된 권리(갑4, 갑5, 갑7, 갑10, 갑11 등)는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 권리분석 결과:

임차인 홍 진문의 보증금 195,000,000원은 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.

다만, 감정평가서 요약 표에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 배당을 통한 보증금 회수 가능성 또는 기타 복잡한 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 위치한 지역은 근린생활시설, 업무시설(오피스, 오피스텔), 온천, 호텔 등이 혼재하는 상업지대로, 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 정보: 건물은 '미래캐슬' 오피스텔로, 2018년 9월 28일에 사용승인되었습니다. 철근콘크리트구조이며, 지하 1층, 지상 10층 중 본건은 6층에 위치합니다.

* 최근 실거래가: 최근 2024년 2월 26일에 동일 건물 5층, 전용면적 67.64㎡ (약 20.46평) 물건이 183,000,000원 (1억 8천 3백만원)에 중개거래로 매매되었습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 진입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 편의시설: 상업지구에 위치하여 주변에 다양한 근린생활시설, 온천, 호텔, 편의시설 등이 밀집해 있습니다.

* 건물 편의시설: 본 건물은 난방, 위생, 급배수, 도시가스, 화재탐지/방재 설비 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 보증금 인수: 임차인 홍 진문의 보증금 195,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 높으며, 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 시장 가치 대비 높은 채무: 최근 실거래가(183,000,000원) 대비 인수해야 할 보증금(195,000,000원)이 높아, 낙찰 시 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 온천원보호지구, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 이천시 중심 상업지구에 위치한 오피스텔로, 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 그러나 가장 중요한 권리분석 결과, 선순위 임차인의 보증금 195,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높다는 점이 치명적인 리스크로 작용합니다. 이는 최근 매매가격을 상회하는 금액으로, 임차인 보증금 인수 시 총 부담액이 상당할 것으로 예상됩니다. 따라서 본 물건은 투자 시 극도의 주의가 필요하며, 인수 보증금의 처리 방안에 대한 면밀한 검토와 법률 전문가의 자문이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 이천시 중심 상업지구 내 오피스텔로, 안정적인 임대 수요 확보 가능성은 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금 195,000,000원을 제외하고 산정해야 합니다. 그러나 최근 매매가(183,000,000원)가 인수 보증금보다 낮다는 점을 고려할 때, 본건은 부동산 강제경매 물건으로서의 통상적인 투자 수익률을 기대하기 어렵습니다.

최저매각가격(감정가 210,000,000원의 70~80% 수준으로 예상, 실제 공고가 확인 필요)을 기준으로 하더라도, 이를 낙찰받고 195,000,000원의 보증금을 인수할 경우 총 취득 비용이 시장 가치를 초과할 위험이 매우 높습니다.

따라서, 최대한 보수적인 관점에서 접근하며, 총 예상 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 향후 시장 가치를 크게 넘지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

만약, 보수적으로 본건의 시장 가치를 최근 매매가 수준인 183,000,000원으로 가정하고, 법적 절차 비용 등을 고려하여 약 10%의 수익률을 목표로 한다면, 예상되는 총 취득 가능 비용은 약 160,000,000원 수준으로 볼 수 있습니다.

이 경우, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정될 수 있습니다.

예상 입찰가 = (목표 총 취득 비용) - (인수 보증금)

예상 입찰가 = 160,000,000원 - 195,000,000원 = -35,000,000원

위 계산 결과는 보증금 인수 부담이 시장 가치를 초과함을 명확히 보여줍니다. 따라서, 보증금 인수 의무가 없을 경우를 제외하고는, 본건의 입찰 참여는 신중해야 하며, 입찰가를 산정하는 것은 현실적으로 어렵습니다.

만약 인수 보증금 총액이 '0원'이라는 감정평가서 요약표의 정보가 정확하다면, 이를 바탕으로 최소 입찰가(최저매각가의 70% 수준)와 근접하게 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 그러나 이 경우에도 보증금 인수 관련 정보에 대한 명확한 재확인이 필수적입니다.

현 상황에서는 현실적인 입찰가를 제시하기 어려운 바, 본건은 투자 대상으로서 위험도가 매우 높다고 판단됩니다.

만약 참여를 고려하신다면, 법원 현장 조사를 통해 임차인과의 실질적인 소통 및 권리관계의 최종 확인이 선행되어야 하며, 최저매각가의 60~70% 수준인 약 120,000,000원 ~ 147,000,000원 사이에서 매우 신중하게 결정하되, 추가적인 조사 비용 및 위험 프리미엄을 고려하여 입찰가를 조정하는 것이 불가피합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.