나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3990 [19] 대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 4층405호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한우리 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정중학교" 서측 인근에 위치하는 공동주택 (도시형생활주택)으로서 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로와의 접근성 등을 감안시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제2층 제201호외 27개호로서 외벽 : 스톤코트, 징크판넬, 석재타일 붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등 창호 : 새시창호임

이용상태

본건 공히 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 전기설비, 소화전설비, E/V 설비, 주차장, 기타설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로서 주거용(공동주택) 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건은 북동측의 포장된 도로에 접하여 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24),소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역 (2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 이용상태 등은 이해관계인의 부재로 외부관찰 및 주변의 탐문, 관련공부 등에 의하여 표준적으로 평가하였는바 실제와 상이할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시기 바람. 2) 임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3990 (19)

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 123-7, 토르 4층 405호

건물명: 토르 (TOR)

용도: 도시형생활주택

층수: 4층 (건물 총 5층 중)

토지면적: 17.70㎡ (약 5.35평)

건물면적: 23.90㎡ (약 7.23평)

감정가: 106,000,000원

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정중학교" 서측 인근에 위치하며, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하고 간선도로와의 접근성이 양호하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

인접 도로상태: 본건은 북동측의 포장된 도로에 접하여 진출입이 가능합니다.

1.2. 권리분석

권리관계: 본건은 부동산 임의경매 물건이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 구체적인 내용은 파악되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황: (405)호에 이연지(이 ) 임차인이 거주 중입니다. 보증금 20,000,000원, 차임 500,000원이며, 2025년 01월 15일 전입, 2025년 12월 01일 확정일자를 받았습니다. 배당신고일자는 2025년 12월 09일입니다.

대항력 유무: 상기 임차인 이연지(이 )는 대항력이 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원. 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 시세: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 괴정동 지역의 다세대/연립 주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2015년식 대호하이츠(128-13)의 경우 49.86㎡(약 15.08평)가 159,500,000원에 거래되었습니다. (평당가 약 1057만원 / ㎡당 약 320만원)

* 1997년식 영승골드빌라(93-5)의 경우 65.52㎡(약 19.80평)가 131,000,000원에 거래되었습니다. (평당가 약 662만원 / ㎡당 약 200만원)

* 1991년식 서일빌라(51-14)의 경우 58.5㎡(약 17.69평)가 106,000,000원에 거래되었습니다. (평당가 약 599만원 / ㎡당 약 181만원)

본건은 전용면적 23.90㎡(약 7.23평)로, 비교 대상 주택보다 면적이 작지만 2021년 사용 승인된 신축 건물입니다. 가장 최근에 건축된 대호하이츠의 거래 단가(약 320만원/㎡)를 적용하면 본건의 예상 가치는 약 76,400,000원 수준으로 추정해볼 수 있습니다. 그러나 면적 차이 및 건물별 특성을 고려한 신중한 분석이 필요합니다.

건물 정보: 본 건물 "토르"는 2021년 01월 05일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물이며, 총 28세대로 구성되어 있습니다. 본건은 이 중 4층에 위치한 23.90㎡(약 7.23평)의 도시형생활주택입니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 인근에 괴정중학교가 위치하고 있으며, 주거 지역 특성상 소규모 근린생활시설 이용이 편리합니다. 공원 또한 인근에 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

주거 환경: 본건이 위치한 지역은 주택가가 잘 정비되어 있어 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대차 관계: 임대 관계가 명확히 확인되지 않아, 실제 점유 관계 및 계약 조건 등은 현장 재확인이 필수적입니다. (기존 임차인은 대항력이 없습니다.)

건물 노후도: 본 건물은 2021년식으로 신축에 속하지만, 주변 비교 대상 건물 중에는 1990년대 건축된 노후 건물도 존재하므로, 장기적인 건물 관리 및 유지보수 측면을 고려해야 합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대전광역시 서구 괴정동에 위치한 소형 신축 도시형생활주택으로, 주거지로서의 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다. 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 임대 관계는 미상으로 현장 조사가 필수적입니다. 감정가는 106,000,000원이며, 주변 유사 물건 시세를 고려할 때 소형 면적 및 신축 연도를 감안한 합리적인 입찰가 산정이 요구됩니다. 주변에 혐오시설이 직접적으로 인접한 정황은 파악되지 않았으나, 최종 입찰 전 현장 답사를 통해 면밀히 확인하는 것이 좋습니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2021년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 유지보수 용이성이 높고 최신 설비를 갖추고 있습니다.

소형 면적: 1~2인 가구 또는 임대 수익형 투자로 적합한 소형 면적을 가지고 있습니다.

낮은 초기 투자 비용: 감정가 1억 6백만원으로, 비교적 낮은 감정가로 시장 진입이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 106,000,000원입니다.

제공된 최근 시세 정보 중, 2015년에 준공된 대호하이츠(128-13) 49.86㎡ 물건이 159,500,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이 거래 단가(약 320만원/㎡)를 적용하면, 본건의 전용면적 23.90㎡ 기준 예상 가치는 약 76,400,000원 수준입니다.

반면, 1991년에 준공된 서일빌라(51-14) 58.5㎡ 물건이 106,000,000원에 거래된 사례도 있어, 감정가가 이와 유사한 수준으로 책정되었음을 알 수 있습니다.

본건은 2021년 사용 승인된 신축 건물이므로, 최신 건축연도의 시세가 더 유효할 수 있습니다. 그러나 면적 차이, 건물별 특성, 실제 시장 수요 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없으며, 인수할 권리가 0원이므로 낙찰자는 이에 대한 추가 부담이 없습니다.

신축 건물의 장점과 소형 면적의 잠재적 수요를 고려하되, 주변 시세 및 감정가의 적정성을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

이에 따라, 감정가 106,000,000원을 기준으로 하되, 시장 시세를 반영하여 90,000,000원 ~ 98,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 낙찰 후 임대 수익률, 재매각 가능성 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.