나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3990 [25] 대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 5층504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한우리 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정중학교" 서측 인근에 위치하는 공동주택 (도시형생활주택)으로서 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로와의 접근성 등을 감안시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제2층 제201호외 27개호로서 외벽 : 스톤코트, 징크판넬, 석재타일 붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등 창호 : 새시창호임

이용상태

본건 공히 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 전기설비, 소화전설비, E/V 설비, 주차장, 기타설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로서 주거용(공동주택) 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건은 북동측의 포장된 도로에 접하여 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24),소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역 (2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 이용상태 등은 이해관계인의 부재로 외부관찰 및 주변의 탐문, 관련공부 등에 의하여 표준적으로 평가하였는바 실제와 상이할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시기 바람. 2) 임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 대전지방법원 2025타경3990 (25)

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 5층504호

용도: 도시형생활주택

감정가: 106,000,000원

토지면적: 17.70㎡ (약 5.35평)

건물면적: 23.90㎡ (약 7.23평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOO

1.2. 건물 정보

건물명: 토르

건축구조: 철근콘크리트구조

총층수: 5층

해당층: 5층

사용승인일: 2021년 01월 05일

준공일: 2020년 07월 20일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정중학교" 서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주요 간선도로와의 접근성 또한 양호하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: (504) 이 (이상현)

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 02월 21일

확정일자: 2022년 01월 24일

대항력: 없음

배당신고일자: 2025년 12월 30일

인수 보증금 합계: 0원

본건에 임차인이 존재하나, 대항력이 없어 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 배당 절차 진행 상황에 따라 변동 가능성이 있으므로 잔금 납부 전 최종 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 지역 내에 위치한 도시형생활주택으로, 주변에 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

괴정중학교 인근에 위치하여 학생 및 교직원 관련 상권 이용도 일부 가능합니다.

직접적인 대규모 상업 지역은 아니나, 주거지 내의 소규모 상권을 활용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

괴정중학교가 단지와 인접하여 있어 교육 환경이 양호합니다.

기타 초등학교, 고등학교 등은 추가적인 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어, 신축 등 건축 행위 시 교육 환경 보호 관련 제한이 있을 수 있습니다.

5.3. 공공시설

인근에 공원 등이 위치하여 거주민의 휴식 공간으로 활용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

임차인 이상현 씨의 보증금 110,000,000원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않으나, 배당표 확정 전까지는 배당 순위 및 배당 여부에 변동 가능성이 있습니다. 잔금 납부 전 반드시 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 노후화

2021년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 해당하나, 향후 공동주택으로서 통상적인 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획

본 토지는 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등으로 지정되어 있습니다. 이에 따라 향후 건물 증축, 재건축 또는 용도 변경 시 관련 법규에 따른 제한 사항이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본 물건 인근에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 괴정동에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 괴정중학교 인근의 정비된 주택가에 자리하고 있습니다.

교통 및 생활 편의성은 보통 수준으로 평가되며, 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없어 권리관계는 명확하며, 임차인의 보증금 또한 인수되지 않아 초기 투자 부담이 적은 편입니다.

작은 면적 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보일 수 있으나, 주변 시세와의 비교 및 신축 연식 등을 종합적으로 고려하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2021년 사용승인)로 즉시 거주하거나 임대가 용이합니다.

* 대전 서구 지역의 지속적인 주거 수요를 고려할 때, 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 소형 평형(23.90㎡)으로 1인 가구나 소규모 투자자에게 적합한 물건입니다.

* 임차인의 보증금을 인수하지 않아 권리 분석이 명확하고, 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

- 대전 서구 괴정동 128-13번지 "대호하이츠"(2015년 건축, 49.86㎡): 2026년 7월 3일, 159,500,000원 (약 320만 원/㎡)

- 대전 서구 괴정동 93-5번지 "영승골드빌라"(1997년 건축, 65.52㎡): 2026년 7월 12일, 131,000,000원 (약 200만 원/㎡)

- 대전 서구 괴정동 51-14번지 "서일빌라"(1991년 건축, 58.5㎡): 2026년 7월 1일, 106,000,000원 (약 181만 원/㎡)

본 물건(23.90㎡)의 감정가는 106,000,000원으로, 가장 오래되고 면적이 큰 "서일빌라"의 최근 매매가와 동일합니다.

가장 유사한 연식의 "대호하이츠"(2015년 건축, 49.86㎡)의 ㎡당 가격(약 320만 원)을 본 물건의 면적(23.90㎡)에 적용할 경우, 예상 시세는 약 76,480,000원 (23.90㎡ * 320만 원/㎡)으로 산출됩니다.

건물 연식, 면적, 유형 등의 차이를 고려하더라도, 감정가는 현재 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 106,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건은 신축 건물로서의 가치와 소형 평형이라는 점을 감안할 때, 시세 분석 결과와 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

안정적인 투자 관점에서, 시세 분석 결과(약 7,648만 원)와 감정가(1억 600만 원) 사이에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 본 물건의 예상 입찰가는 75,000,000원 ~ 85,000,000원 범위 내에서 검토해볼 수 있습니다.

이는 단순 시세 비교에 따른 추정치이며, 실제 경매 현장의 경쟁 정도, 본 물건의 개별적인 선호도 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있으므로 최종 결정은 신중하게 진행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.