나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3990 [4] 대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한우리 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정중학교" 서측 인근에 위치하는 공동주택 (도시형생활주택)으로서 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로와의 접근성 등을 감안시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제2층 제201호외 27개호로서 외벽 : 스톤코트, 징크판넬, 석재타일 붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등 창호 : 새시창호임

이용상태

본건 공히 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 전기설비, 소화전설비, E/V 설비, 주차장, 기타설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로서 주거용(공동주택) 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건은 북동측의 포장된 도로에 접하여 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24),소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역 (2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 이용상태 등은 이해관계인의 부재로 외부관찰 및 주변의 탐문, 관련공부 등에 의하여 표준적으로 평가하였는바 실제와 상이할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시기 바람. 2) 임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3990 (4)

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 2층204호

용도: 도시형생활주택

감정가: 104,000,000원

토지면적: 17.70㎡ (약 5.35평)

토지지분: 17.6981㎡ (약 5.35평)

건물면적: 23.90㎡ (약 7.23평)

건물지분: 23.8973㎡ (약 7.23평)

총 면적: 41.60㎡ (약 12.58평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 대전광역시 서구 괴정동에 위치하며 "괴정중학교" 서측 인근 지역에 소재함.

주변은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

차량 접근이 가능하며, 인근 시내버스 정류장 및 간선도로와의 접근성을 고려할 때 교통 상황 역시 보통으로 평가됨.

토지는 장방형의 평지로 주거용 건물 부지로 이용 중이며, 북동측 포장 도로에 접하여 진출입이 용이함.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2021년 1월 13일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권(을1)임.

본건 등기부등본 상 확인되는 모든 권리(소유권보존, 근저당권, 임의경매개시결정, 가압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소될 예정으로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 판단됨.

임차인 현황:

* (204) 신동욱

보증금: 8,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-05-24

확정일자: 2023-05-08

배당신고일자: 2025-12-15

대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없으며, 보증금 800만원은 소액이라 할지라도 배당 여부에 따라 인수 여부를 재확인해야 할 수 있으나, 현재 분석상으로는 인수 보증금은 0원으로 예상됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건은 대전광역시 서구 괴정동 일대의 도시형생활주택임.

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 해당 지역의 연립/다세대 주택 시세는 다음과 같음.

괴정동 128-13번지 "대호하이츠"(2015년 건축, 49.86㎡) : 2026년 7월 3일 거래가 159,500,000원 (평당 약 10,577,000원)

괴정동 93-5번지 "영승골드빌라"(1997년 건축, 65.52㎡) : 2026년 7월 12일 거래가 131,000,000원 (평당 약 6,609,000원)

괴정동 51-14번지 "서일빌라"(1991년 건축, 58.5㎡) : 2026년 7월 1일 거래가 106,000,000원 (평당 약 6,000,000원)

본건 물건의 면적은 건물 23.90㎡ (약 7.23평), 토지 17.70㎡ (약 5.35평)으로 총 약 12.58평임.

감정가는 104,000,000원으로, 평당 약 8,267,000원 수준임.

이는 인근 유사 신축 연립/다세대 주택의 최근 거래 시세(평당 약 1057.7만원) 대비 낮은 수준으로, 가격 경쟁력이 있는 것으로 판단됨.

특히, 본건은 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 건축 연도가 오래된 인근 빌라 대비 가치 상승 잠재력이 있음.

1.4. 생활정보

본건은 괴정중학교 서측 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역에 속해 있어 생활 편의성이 양호한 편임.

단독주택, 다가구주택, 다세대주택 등이 혼재되어 있으며, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원이 주변에 있어 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있음.

교통망으로는 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용도 인근 시내버스 정류장을 통해 가능함.

도시형생활주택으로 기본적인 급배수, 위생, 전기, 소화전, 엘리베이터, 주차장 등의 설비가 갖추어져 있음.

제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

감정평가 당시 이해관계인 부재로 외부 관찰 및 주변 탐문, 관련 공부에 의거하여 표준적으로 평가되었으므로, 실제 현황과 상이할 수 있다는 점은 반드시 경매 참여 시 재확인해야 함.

임대 관계가 미상으로, 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음. (단, 현 임차인은 대항력 없음)

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있음.

건축물표제부 상 총 28세대의 집합건물로, 관리 주체 및 관리 상태에 따라 추가적인 관리비 부담이나 유지보수 비용이 발생할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 대전광역시 서구 괴정동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물이며 입지 및 교통 여건이 보통 수준임.

권리관계가 명확하여 인수할 권리나 보증금이 없어 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됨.

주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 매력이 있음.

다만, 현장 확인 및 임대차 관계 재확인이 필수적이며, 향후 관리 상태 등에 대한 고려가 필요함.

1.7. 투자 포인트

말소기준권리보다 후순위 권리들로 구성되어 있어, 낙찰 시 모든 권리가 소멸되는 안전한 권리 분석.

임차인에게 인수할 보증금이 없어 추가적인 금전 부담이 없음.

비교적 신축(2021년 사용승인) 건물임에도 불구하고 주변 시세 대비 저평가된 감정가.

괴정동 일대의 주거지 내 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호함.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 104,000,000원이며, 평당 약 8,267,000원임.

인근 유사 신축(2015년 건축) 다세대 주택의 최근 거래 시세는 평당 약 10,577,000원임을 고려할 때, 본건은 시세 대비 15~25% 가량 저평가된 것으로 분석됨.

총 면적 약 12.58평에 최근 시세(평당 1057.7만원)를 적용하면 약 133,000,000원 수준의 가치를 가짐.

신축 건물이라는 점과 인수할 보증금이 없다는 점을 감안할 때, 감정가 이상으로 입찰을 고려해 볼 만함.

보수적인 접근으로 감정가 대비 10~20% 정도의 가산 또는 시세 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적임.

이에 따라, 예상 입찰가는 115,000,000원 ~ 125,000,000원 범위를 추천함. (최종 입찰가는 입찰자의 투자 성향 및 현장 조사 결과에 따라 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.