나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3990 [26] 대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 5층505호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한우리 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정중학교" 서측 인근에 위치하는 공동주택 (도시형생활주택)으로서 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로와의 접근성 등을 감안시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제2층 제201호외 27개호로서 외벽 : 스톤코트, 징크판넬, 석재타일 붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등 창호 : 새시창호임

이용상태

본건 공히 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 전기설비, 소화전설비, E/V 설비, 주차장, 기타설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로서 주거용(공동주택) 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건은 북동측의 포장된 도로에 접하여 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24),소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역 (2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 이용상태 등은 이해관계인의 부재로 외부관찰 및 주변의 탐문, 관련공부 등에 의하여 표준적으로 평가하였는바 실제와 상이할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시기 바람. 2) 임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 대전지방법원 2025타경3990 (26) 사건으로, 대전광역시 서구 괴정동 123-7번지(신주소: 대전광역시 서구 괴정로22번길 20, 505호)에 소재한 도시형생활주택입니다.

감정평가액은 106,000,000원이며, 건물명칭은 '토르'입니다.

건물은 5층 중 5층에 위치하며, 전유면적은 23.90㎡ (약 7.23평)입니다.

토지 면적은 17.70㎡ (약 5.36평)이며, 토지와 건물을 일괄 매각합니다.

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 (OOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 공동담보 물건으로, 별도의 주의사항은 명시되어 있지 않습니다.

건축물대장상 사용승인일은 2021년 1월 5일이며, 5층 건물에 엘리베이터 1대가 설치되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 '괴정중학교' 서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근 시내버스 정류장 및 간선도로와의 접근성을 고려할 때 교통상황은 양호한 편입니다.

북동측으로 포장된 도로에 접하여 있어 차량 및 보행자 통행에 용이합니다.

주변에 괴정중학교 외에 다른 교육 시설 및 생활 편의 시설이 위치하여 주거 환경이 양호합니다.

지도 검색 결과, 주변에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건의 권리 분석 결과, 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

말소기준권리는 2021년 1월 13일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권(을1)입니다.

이후 접수된 주택임차권(을2, 말소 예정), 임의경매개시결정(갑2, 말소 예정), 가압류(갑3, 말소 예정) 등은 모두 말소될 예정입니다.

또한, 현재 거주 중인 임차인 정주영 (505호)은 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다.

해당 임차인의 보증금 95,000,000원 및 차임 0원은 낙찰자가 인수할 보증금에 포함되지 않습니다.

따라서 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

등기부채권 총액은 2,394,029,379원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 대전광역시 서구 괴정동 일대는 주거 지역으로, 주변에는 다세대주택 및 연립주택 등이 다수 분포하고 있습니다.

제공된 최근 실거래 사례 정보를 분석한 결과, 유사한 주택 거래 시세는 다음과 같습니다.

2025년 7월 3일, 49.86㎡ 다세대주택(대호하이츠, 2015년식)이 159,500,000원에 거래되었습니다.

2025년 7월 12일, 65.52㎡ 다세대주택(영승골드빌, 1997년식)이 131,000,000원에 거래되었습니다.

2025년 7월 1일, 58.5㎡ 연립주택(서일빌라, 1991년식)이 106,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 106,000,000원이며, 전유면적은 23.90㎡입니다.

본건은 2021년 준공된 신축 건물이라는 점에서 다른 비교 물건들보다 높은 가치를 지닐 수 있습니다.

최근 거래 사례 중 가장 유사한 대호하이츠의 평단가(약 319만 8천원/㎡)와 비교했을 때, 본건의 감정가(약 443만 5천원/㎡)는 신축 건물임을 감안하면 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 괴정중학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

단독주택, 다가구주택, 다세대주택이 혼재된 주택지대로서 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주요 간선도로와의 접근성도 양호합니다.

주변에 소규모 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 학교 주변 보호구역(상대, 절대) 및 가축사육제한구역에 포함됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 정주영(505호)의 경우, 대항력은 없으나 보증금 95,000,000원이 존재합니다. 비록 낙찰자가 인수할 보증금은 아니지만, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이 발생할 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

임대 관계가 명확히 확인되지 않아(임대관계 미상) 내부 상태나 실제 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

향후 건물 관리 및 유지보수와 관련하여 집합건물의 특성상 관리단과의 원활한 협의가 중요합니다.

토지이용계획상 상대보호구역, 절대보호구역, 가축사육제한구역 등에 포함되어 있어 향후 토지 이용 및 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대전광역시 서구 괴정동에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다.

신축 건물임에도 불구하고 감정가가 합리적인 수준으로 평가되었으며, 권리 분석상 인수되는 부담이 없어 안전한 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

임차인의 대항력이 없어 명도 관련 리스크가 낮다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 임대 관계 미확인 등 일부 확인이 필요한 사항이 존재하므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 정확한 상태를 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물(2021년 준공)임에도 불구하고 감정가가 비교적 합리적으로 책정되어 있어 시세 대비 저가 매수의 기회가 있습니다.

임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 거의 없으며, 인수 보증금 또한 없습니다.

괴정중학교 인근의 주거 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

토지/건물 일괄 매각으로 소유권 확보가 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 106,000,000원이며, 이는 23.90㎡ 면적에 대한 평가액입니다.

인수 보증금이 0원이므로, 감정가 106,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

최근 유사 물건 거래 시세를 고려할 때, 본건의 신축 연식(2021년)을 감안하면 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

이에 본건의 예상 입찰가는 106,000,000원 ~ 115,000,000원 범위로 제안합니다.

정확한 입찰가는 현장 조사 결과, 경매 진행 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.