나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3990 [13] 대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 3층306호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한우리 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정중학교" 서측 인근에 위치하는 공동주택 (도시형생활주택)으로서 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로와의 접근성 등을 감안시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제2층 제201호외 27개호로서 외벽 : 스톤코트, 징크판넬, 석재타일 붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등 창호 : 새시창호임

이용상태

본건 공히 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 전기설비, 소화전설비, E/V 설비, 주차장, 기타설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로서 주거용(공동주택) 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건은 북동측의 포장된 도로에 접하여 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24),소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역 (2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 이용상태 등은 이해관계인의 부재로 외부관찰 및 주변의 탐문, 관련공부 등에 의하여 표준적으로 평가하였는바 실제와 상이할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시기 바람. 2) 임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

대전지방법원 2025타경3990 (13)

1.2. 소재지

대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 3층306호

1.3. 용도

도시형생활주택

1.4. 감정가

106,000,000원 (1억 6백만원)

1.5. 면적

토지면적: 17.70㎡ (약 5.35평)

토지지분: 17.6981㎡ (약 5.35평)

건물면적: 23.90㎡ (약 7.23평) (전용면적)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

(OOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정중학교" 서측 인근에 위치하는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고 간선도로와의 접근성이 양호하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트 구조, 철근콘크리트 지붕의 5층 건물 중 3층 306호입니다. 외벽은 스톤코트, 징크판넬, 석재 타일 마감 등이며, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시창호로 되어 있습니다.

2.4. 이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

기본적인 급배수, 위생, 전기, 소화전, 엘리베이터, 주차장 등의 설비를 갖추고 있습니다.

2.6. 토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서 주거용(공동주택) 건부지로 이용 중입니다.

2.7. 인접 도로상태

북동측의 포장된 도로에 접하여 진출입이 가능합니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 (근저당권, 주식회사 새마을금고 자산관리회사, 2021-01-13 접수)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 개요: 없음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이 (306호)

* 보증금: 100,000,000원 (1억원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-01-20

* 확정일자: 2021-01-20

* 배당신고일자: 2024-10-14

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 이 은 전입일자 및 확정일자를 갖추었으나, 배당신고일자(2024.10.14) 기준으로 보증금 전액 배당을 받지 못할 경우에도 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. (등기부상 을2 주택임차권은 말소 예정)

3.4. 총 채무액

등기부채권 총액은 약 2,399,029,379원 (23억 9천 9백만원)입니다. 이는 본 물건의 감정가 대비 매우 높은 수준으로, 채권 총액이 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

3.5. 인수되는 보증금

0원 (임차인 이 의 경우 대항력이 없어 인수되지 않음)

4. 상권분석

4.1. 입지특성

본 물건은 대전 서구 괴정동의 주택가 지역에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 등 주거시설과 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 괴정중학교가 위치하여 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

괴정중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 편의시설

주변 주택가에 소규모 상업시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 녹지공간

인근에 공원이 있다는 언급이 있어 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

전입일자와 확정일자를 갖춘 임차인 이 이 있으나, 대항력이 없는 것으로 분석되어 명도 관련 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 실제 점유 관계는 현장 확인이 필요합니다.

6.2. 채무 규모

등기부상 채무 총액이 매우 높아 경매 신청 채권자의 채권 회수를 위한 적극적인 매각 진행이 예상됩니다.

6.3. 건축물 정보

본건 건물(토르)은 2021년 1월 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. (2021-01-05 사용승인일)

6.4. 기타 참고사항

감정평가 시 이해관계인 부재로 외부 관찰 및 탐문에 의해 표준적으로 평가되었으며, 실제와 상이할 수 있으므로 경매 참여 시 반드시 재확인해야 합니다. 임대 관계는 미상입니다.

6.5. 혐오시설

현재 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 있는지 여부를 직접적으로 파악하기 어렵습니다. 일반적으로 주거 밀집 지역 및 학교 인근에는 혐오시설이 위치하지 않으나, 정확한 정보는 현장 확인 및 별도 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 대전 서구 괴정동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물에 속합니다. 주거 밀집 지역에 위치하며 괴정중학교가 인근에 있어 주거 환경은 양호한 편입니다. 교통 접근성 또한 보통 수준입니다. 권리 관계상 말소기준권리보다 후순위의 근저당 및 임의경매, 가압류 등이 설정되어 있어 매각으로 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 대항력 있는 임차인은 없으므로 명도 부담은 크지 않을 것으로 보입니다. 다만, 감정가 대비 높은 채무 총액은 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2021년 준공)임에도 불구하고 감정가가 시세 대비 합리적일 가능성이 있습니다.

* 대전 서구 지역의 주거 수요를 고려할 때 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 진행이 수월할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 주변 시세 분석

* 최근 거래된 "대호하이츠(128-13)" (2015년식, 49.86㎡)는 2026년 7월 15,950만원에 거래되었습니다. (단위면적당 약 320만원/㎡)

* "영승골드빌라(93-5)" (1997년식, 65.52㎡)는 2026년 7월 13,100만원에 거래되었습니다. (단위면적당 약 200만원/㎡)

* "서일빌라(51-14)" (1991년식, 58.5㎡)는 2026년 7월 10,600만원에 거래되었습니다. (단위면적당 약 181만원/㎡)

9.2. 본건 물건 정보

* 건물면적: 23.90㎡ (약 7.23평) (전용면적)

* 감정가: 106,000,000원 (단위면적당 약 443.5만원/㎡)

9.3. 시세 분석 및 예상 입찰가 산정

본건은 주변 거래 사례와 비교 시 면적이 상당히 작습니다. 또한, 감정가는 2021년 준공된 신축 건물임을 감안할 때, 거래 사례 중 가장 신축인 "대호하이츠(2015년식, 49.86㎡)"의 거래가(15,950만원) 및 단위 면적당 가격(약 320만원/㎡)을 참고할 수 있습니다. 본건의 감정가(10,600만원)는 단위 면적당 가격(약 443.5만원/㎡)이 비교 사례보다 높게 책정되어 있습니다. 이는 소형 면적의 희소성이나 특정 조건에 기인할 수 있습니다.

다만, 주변 시세와 감정가를 종합적으로 고려하고, 권리 분석상 인수될 보증금이 없는 점을 감안할 때, 합리적인 입찰가는 감정가 수준에서 시작하여 시세 추이를 지켜보는 것이 좋습니다. 최근 거래된 유사 면적 또는 유사 연식의 물건이 없어 직접적인 비교는 어렵습니다. 본건의 면적(약 7.23평)을 고려했을 때, "대호하이츠(약 15.08평)" 거래가(15,950만원)의 절반 수준(약 8,000만원)을 고려해 볼 수도 있으나, 본건은 신축이라는 장점이 있습니다.

따라서, 감정가 10,600만원을 기준으로 하되, 보수적으로 접근하여 90,000,000원 ~ 105,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 수익률 분석, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

9.4. 참고사항

* 면적 환산: 1㎡ = 약 0.3025평

* 토지면적 17.70㎡ = 약 5.35평

* 건물면적 23.90㎡ = 약 7.23평 (전용면적)

* 건축물대장상 본건 건물(토르)은 2021년 1월 5일 사용승인이 완료된 5층 규모의 철근콘크리트 구조 건물입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.