나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3990 [15] 대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한우리 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정중학교" 서측 인근에 위치하는 공동주택 (도시형생활주택)으로서 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로와의 접근성 등을 감안시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제2층 제201호외 27개호로서 외벽 : 스톤코트, 징크판넬, 석재타일 붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등 창호 : 새시창호임

이용상태

본건 공히 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 전기설비, 소화전설비, E/V 설비, 주차장, 기타설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로서 주거용(공동주택) 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건은 북동측의 포장된 도로에 접하여 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24),소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역 (2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 이용상태 등은 이해관계인의 부재로 외부관찰 및 주변의 탐문, 관련공부 등에 의하여 표준적으로 평가하였는바 실제와 상이할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시기 바람. 2) 임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3990 (15)

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 4층401호

용도: 도시형생활주택

감정가: 106,000,000원

토지면적: 17.70㎡ (약 5.35평)

토지지분: 17.6981㎡ (약 5.35평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 23.90㎡ (약 7.23평)

건물지분: 23.8973㎡ (약 7.23평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

본 물건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정중학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 주위환경은 보통 수준입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로와의 접근성을 고려할 때 교통 상황 또한 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2021년 1월 13일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권입니다.

현재 등기부등본 상 소유권보존 등기, 근저당권, 주택임차권, 임의경매, 가압류 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 경매로 인해 말소될 예정입니다.

특히, 주택임차인 어 씨는 2021년 1월 18일 전입 및 확정일자를 받았으나, 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다. 등기부등본 상 해당 주택임차권 역시 말소 예정으로, 보증금 100,000,000원의 인수 여부는 없습니다.

* 등기구분: 갑1, 소유권보존, 권리자: 황인식, 접수일자: 2021-01-13

* 등기구분: 을1, 근저당권, 권리자: 주식회사새마을금고자산관리회사, 권리금액: 2,280,000,000원, 말소기준권리, 말소

* 등기구분: 을2, 주택임차권, 권리자: 어윤정, 권리금액: 100,000,000원, 전입일자: 2021-01-18, 확정일자: 2021-01-18, 말소

* 등기구분: 갑2, 임의경매, 권리자: 대전동부새마을금고, 권리금액: 1,929,938,404원, 말소

* 등기구분: 갑3, 가압류, 권리자: 하나카드, 권리금액: 19,029,379원, 말소

등기부채권 총액은 2,399,029,379원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거지역에 위치하며, 주변에 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 등이 밀집해 있어 주거 지역으로서의 상권이 형성되어 있습니다. 대전광역시 서구 괴정동은 도심 지역에 속하며, 괴정중학교 등 교육 시설과 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 주변에 혐오시설로 판단될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 4층에 위치하며, 총 28개 호실이 있습니다. 건물은 기본적인 급배수, 위생, 전기, 소화전, 엘리베이터, 주차 설비 등을 갖추고 있습니다. 건물 내부 마감은 벽지 및 일부 타일 마감이며, 창호는 새시창호로 되어 있습니다. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 제2종일반주거지역에 속하며, 소로 3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 임대 관계는 현재 미상으로, 실제 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 절차에 대한 추가 확인이 필요합니다. 그러나 본 건의 임차인 어 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 의무는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 괴정동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 최근인 2021년에 준공된 건물입니다. 소형 면적(23.90㎡)이지만 신축급 건물이란 장점이 있습니다. 권리 관계는 명확하며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 리스크가 적습니다. 감정가는 106,000,000원이나, 주변 실거래가 및 면적 대비 가격 형성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 준공된 신축급 건물 (2021년 준공)

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 소형 투자용으로 적합

* 명확한 권리 관계 및 대항력 없는 임차인으로 인한 명도 리스크 최소화

* 대전 도시 지역 내 주거지대로서의 안정적인 입지

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 감정가 106,000,000원을 기준으로 판단됩니다.

최근 매매 사례 중 2015년 준공된 49.86㎡ 면적의 '대호하이츠'가 159,500,000원에 거래되었으며, 이는 3.3㎡당 약 10,570,000원 (약 3,200,000원/㎡)의 시세를 보입니다. 1997년 준공된 65.52㎡ 면적의 '영승골드빌라'는 131,000,000원에 거래되어 3.3㎡당 약 6,610,000원 (약 2,000,000원/㎡)의 시세입니다. 1991년 준공된 58.5㎡ 면적의 '서일빌라'는 106,000,000원에 거래되어 3.3㎡당 약 5,850,000원 (약 1,810,000원/㎡)의 시세를 보입니다.

본건(23.90㎡)은 면적이 작지만 2021년 준공된 신축이라는 점을 고려하면, 3.3㎡당 단가가 높게 형성될 가능성이 있습니다. 다만, 가장 유사한 가격대인 '서일빌라'와 비교 시 면적이 절반 이하임에도 감정가가 동일한 점은 면적 대비 고평가 가능성을 시사합니다.

가장 최근 거래된 '대호하이츠'의 3.3㎡당 단가(약 10,570,000원)를 적용하면 약 76,500,000원 수준이 산출되지만, 이는 면적 차이가 커 직접적인 비교가 어렵습니다.

본건의 감정가 106,000,000원을 기준으로, 낙찰을 위한 전략적 입찰가 범위는 90% ~ 100% 수준으로 예상됩니다. 신축 건물임을 감안하여 100% 수준인 106,000,000원 내외를 고려할 수 있으나, 면적 대비 가치를 고려하여 95,000,000원 ~ 103,000,000원 사이의 입찰가격을 제안합니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려하여, 법원 집행 기록 및 주변 시세 변동 추이를 종합적으로 반영하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.