나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3990 [18] 대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 4층404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한우리 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정중학교" 서측 인근에 위치하는 공동주택 (도시형생활주택)으로서 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로와의 접근성 등을 감안시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제2층 제201호외 27개호로서 외벽 : 스톤코트, 징크판넬, 석재타일 붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등 창호 : 새시창호임

이용상태

본건 공히 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 전기설비, 소화전설비, E/V 설비, 주차장, 기타설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로서 주거용(공동주택) 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건은 북동측의 포장된 도로에 접하여 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24),소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역 (2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 이용상태 등은 이해관계인의 부재로 외부관찰 및 주변의 탐문, 관련공부 등에 의하여 표준적으로 평가하였는바 실제와 상이할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시기 바람. 2) 임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경3990 (18)

* 소재지: 대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 4층404호 (신주소: 대전광역시 서구 괴정로22번길 20, 404호)

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 106,000,000 원

* 토지면적: 17.70㎡ (약 5.35평)

* 건물면적: 23.90㎡ (약 7.23평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

1.1. 건물 개요

* 건물명: 토르 (Thor)

* 주소: 대전광역시 서구 괴정동 123-7번지 (신주소: 대전광역시 서구 괴정로22번길 20)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 0층, 지상 5층

* 사용승인일: 2021년 1월 5일

* 총 세대수: 28세대

* 총 건물 연면적: 968.2㎡

* 본건 호수 정보:

* 호수: 404호

* 층: 4층

* 전용면적: 23.90㎡ (약 7.23평)

2. 입지조건

* 위치: 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정중학교" 서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 전반적인 교통상황은 보통입니다.

3. 권리분석

* 소유권자: 황인식 (소유권보존, 2021-01-13 접수)

* 등기부 요약:

* 근저당권 (주식회사새마을금고자산관리회사): 2,280,000,000원 (말소기준권리, 2021-01-13 접수)

* 주택임차권 (우동연): 80,000,000원 (2025-12-23 접수, 말소 예정)

* 임의경매 (대전동부새마을금고): 1,929,938,404원 (2025-11-18 접수, 말소 예정)

* 가압류 (하나카드): 19,029,379원 (2026-01-21 접수, 말소 예정)

* 총 등기부채권액: 2,379,029,379원

* 말소기준권리: 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권 (2021-01-13 접수)이며, 이보다 늦게 설정된 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 우

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-07-07

* 확정일자: 2023-06-16

* 배당신고일자: 2025-12-02

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 법적으로 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 명도 협상 시 고려가 필요할 수 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (대항력 있는 임차인이 없어 법적으로 인수할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

* 상업 환경: 본건은 주택지대 내에 위치하며, 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용은 용이한 편입니다.

* 주변 시설: 괴정중학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 공원도 근처에 있어 쾌적한 주거 환경에 기여합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 괴정중학교 등이 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 소규모 근린생활시설이 있습니다.

* 주거 환경: 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 등 다양한 주거 형태와 혼재된 일반적인 주택가입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 시내버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보 물건으로, 채무자의 다른 담보물건에 대한 경매 진행 상황이나 가치에 따라 본건의 경매 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임차인 명도: 임차인 우동연은 대항력이 없으나, 명도 완료 전까지 해당 부동산을 점유하고 있을 수 있습니다. 명도 과정에서 추가적인 시간이나 협상 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 높은 총 채무액: 등기부채권 총액이 약 23.8억원에 달하여 채무 부담이 매우 높은 상태입니다.

* 현황과 공부 상 차이: 감정평가서에 따르면, 본건의 실제 이용 상태 등이 공부 서류와 다를 수 있으며, 경매 참여 시 반드시 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 괴정동에 위치한 도시형생활주택으로, 2021년에 신축되어 비교적 최신 건축물이라는 장점을 가지고 있습니다. 주변 주택가, 학교, 공원 등의 입지 조건을 갖추고 있어 기본적인 주거 환경은 양호한 편입니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 법적인 하자 사항은 적어 보입니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 협상에 대한 고려가 필요합니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 채무 총액이 매우 높다는 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년에 준공된 건물로, 오래된 건물 대비 유지보수 비용이 적게 들고 최신 설비를 기대할 수 있습니다.

* 양호한 주거 환경: 학교와 공원이 인접하여 주거 편의성이 좋습니다.

* 보증금 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없어 법적으로 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 106,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 가장 유사한 최근 거래 사례로, 2015년에 건축된 "대호하이츠"(전용면적 49.86㎡)가 2026년 7월 15,950만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 환산한 평당 가격은 약 320만원 수준입니다.

* 본건의 전용면적(23.90㎡)에 이 가격을 적용하면 시장 가치는 약 7,648만원으로 산정됩니다.

* 이는 감정가 10,600만원보다 낮은 수치이며, 본건 건물이 더 신축(2021년 완공)임을 감안할 때 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 예상 입찰가:

* 시장 시세, 감정가, 임차인 보증금(인수 의무 없음) 및 명도 가능성, 높은 채무 총액 등을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 적정 예상 입찰가는 90,000,000원 으로 제안합니다.

* 이는 시장 가치 추정치보다 높지만 감정가보다는 낮게 책정하여 낙찰 가능성을 높이고, 추후 발생할 수 있는 명도 관련 비용을 일부 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.