나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3990 [6] 대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 2층206호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한우리 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정중학교" 서측 인근에 위치하는 공동주택 (도시형생활주택)으로서 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로와의 접근성 등을 감안시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제2층 제201호외 27개호로서 외벽 : 스톤코트, 징크판넬, 석재타일 붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등 창호 : 새시창호임

이용상태

본건 공히 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 전기설비, 소화전설비, E/V 설비, 주차장, 기타설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로서 주거용(공동주택) 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건은 북동측의 포장된 도로에 접하여 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24),소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역 (2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 이용상태 등은 이해관계인의 부재로 외부관찰 및 주변의 탐문, 관련공부 등에 의하여 표준적으로 평가하였는바 실제와 상이할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시기 바람. 2) 임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3990 (6)

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 123-7, 토르 2층206호

건물용도: 도시형생활주택

감정가: 104,000,000원

토지면적: 17.70㎡ (약 5.35평)

건물면적: 23.90㎡ (약 7.23평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

건축년도: 2020년 준공 (건축물대장 기반)

2. 입지조건

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근 시내버스 정류장 및 간선도로와의 접근성을 고려할 때 교통 상황은 보통입니다.

본건은 북동측의 포장된 도로에 접하여 진출입이 가능합니다.

토지는 장방형 평지로서 주거용(공동주택) 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 1월 13일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권 (채권액 2,280,000,000원)입니다.

본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 늦은 순위의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

임차인 현황: (206)손다빈 임차인이 확인되었습니다.

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2022년 2월 3일

* 확정일자: 2022년 1월 3일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 경매 후 인수되는 보증금은 없습니다.

등기부채권 총액: 2,301,939,025원

특수물건정보: 공동담보 물건입니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 물건의 거래 가격은 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 3일 거래된 '대호하이츠(128-13)'는 49.86㎡(약 15.08평) 면적에 159,500,000원 (평당 약 1057만원)에 거래되었습니다. 해당 건물은 2015년 건축되었습니다.

* 2026년 7월 12일 거래된 '영승골드빌라'는 65.52㎡(약 19.82평) 면적에 131,000,000원 (평당 약 661만원)에 거래되었습니다. 해당 건물은 1997년 건축되었습니다.

* 2026년 7월 1일 거래된 '서일빌라'는 58.5㎡(약 17.69평) 면적에 106,000,000원 (평당 약 600만원)에 거래되었습니다. 해당 건물은 1991년 건축되었습니다.

본건은 공급면적 23.90㎡(약 7.23평)에 감정가 104,000,000원 (평당 약 1438만원)입니다.

감정가는 유사 연식의 '대호하이츠' 평당가와 유사하거나 다소 높은 수준이며, 이는 건물의 비교적 신축 연식(2020-2021년 준공)과 도시형생활주택의 소형 평형 수요를 반영한 것으로 보입니다.

주변 탐문 및 부동산 정보에 따르면, 괴정동 일대는 1인 가구 거주에 편리하며 병원, 마트, 백화점 등 생활 편의시설이 가깝고 시내 접근성이 좋다는 의견이 있습니다.

검색 결과, 본건 소재지 인근에 유해하거나 혐오 시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건이 위치한 대전광역시 서구 괴정동은 주거 지역으로, 인근에 괴정중학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

단지 내 기본적인 급배수, 위생, 전기, 소화전, 엘리베이터, 주차 시설 등이 완비되어 있습니다.

주변에 다양한 주택 유형과 소규모 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

차량 및 대중교통 이용이 편리하여 시내 및 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 감정평가 시 이해관계인의 부재로 외부 관찰 및 주변 탐문에 의존하여 평가되었으며, 실제와 상이할 수 있으므로 경매 참여 전 반드시 재확인이 필요합니다.

건물 내 주차 관리가 제대로 이루어지지 않을 수 있다는 후기가 있습니다.

일부 후기에서 건물의 북향 위주 배치로 인해 햇빛이 잘 들지 않거나 환기가 원활하지 않을 수 있으며, 벌레(좀벌레) 문제가 있을 수 있다는 점이 언급되었습니다.

또한, 일렬로 된 구조로 인해 방음 이슈가 있을 수 있다는 의견이 있습니다.

건물 내 임대 관계가 모두 파악되지 않았을 수 있으므로, 미상인 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 서구 괴정동에 위치한 신축에 가까운 도시형생활주택으로, 소형 평형으로 1인 가구 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

권리관계 상 특별히 인수해야 할 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

입지 및 교통 여건이 양호하며, 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

다만, 일부 후기에서 언급된 건물 내 단점(주차, 방음, 채광, 환기 등)은 매수 전 현장 확인을 통해 신중히 검토해야 합니다.

감정가 대비 주변 시세가 다소 높은 편으로 보이나, 신축 연식과 소형 평형의 수요를 고려할 때 적정 경쟁이 예상됩니다.

8. 투자 포인트

비교적 신축 건물(2020-2021년 준공)로 향후 임대 수익률이나 가치 상승 기대감이 있습니다.

1인 가구 수요가 높은 도시형생활주택으로 공실 위험이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

괴정동 일대의 우수한 생활 인프라와 교통 접근성으로 인한 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 104,000,000원입니다.

최근 유사 건물('대호하이츠', 2015년 건축)의 거래 사례를 보면, 49.86㎡ 면적이 159,500,000원(평당 약 1057만원)에 거래된 점을 고려할 때, 본건(약 7.23평)의 시장 가치는 평당 1000만원 내외로 추정할 수 있습니다.

이를 대입하면 약 72,300,000원에서 75,000,000원 내외의 시세가 형성될 수 있습니다.

그러나 본건은 감정가 104,000,000원(평당 약 1438만원)으로, 이는 최근 거래 사례보다 다소 높게 책정된 감정가로 보입니다.

다만, 임차인의 월세 500,000원을 기준으로 임대수익률을 고려할 경우, 연 6% 수익률을 가정 시 약 100,000,000원의 가치가 산정 가능합니다.

잠재적 리스크와 감정가를 종합적으로 고려하여, 경쟁 상황에 따라 다르겠으나 90% ~ 105% 수준의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 보수적으로 접근할 경우 95% 수준인 약 98,800,000원을 시작으로, 적극적으로는 감정가 수준인 104,000,000원 내외까지 고려할 수 있습니다.

본 물건의 적정 예상 입찰가는 약 98,800,000원 ~ 104,000,000원 사이로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.