나이스옥션 법원경매 광주 2024타경6005 [3] 광주광역시 북구 신안동 478-5 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리치 · 평가일 2024.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호1(가)-4(라)는 광주광역시 북구 신안동 소재 전대입구 사거리 북측 인근에 위치한
(굿마인드오피스텔) 7층726호, 6층605호, 6층601호, 7층703호 구분건물로서, 주위는 중소규
모의 점포, 단독주택, 주거용 오피스텔, 아파트단지 등이 소재함.

교통상황

기호1(가)-4(라) : 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 등이 소재하여 일
반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

기호1(가)-4(라) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 중 7층726호, 6층605호, 6층6
01호, 7층703호 구분건물로서,
외벽 : 대리석 붙임, 드라이비트 등,
내벽 : 벽지 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기호1(가)-4(라) : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기호1(가)-4(라) : 본건 소재 건물에 위생설비, 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비
, 스프링클러설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 오피스텔 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m-10m) (접합), 상대보호구역(전남
대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사
업법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경6005 (3)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 478-5 6층 601호

용도: 오피스텔

감정가: 62,000,000원

토지면적: 8.20㎡ (약 2.48평)

토지지분: 8.1953㎡

건물면적: 26.62㎡ (약 8.05평) (전용면적)

건물지분: 26.62㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 손OO (손민정)

건축년도: 2004년

1.1. 입지조건

본 물건은 광주광역시 북구 신안동 소재 전대입구 사거리 북측 인근에 위치합니다.

주변 환경은 중소규모 점포, 단독주택, 주거용 오피스텔, 아파트 단지 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

건물 북측으로 소로에 접해 있으며, 도시지역, 제2종일반주거지역, 준주거지역에 속합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

* 가압류: 손민정 (2024-05-03) 금 45,000,000원

주요 권리 현황:

* 주택임차권 (을구 9번): 한국토지주택공사

* 등기접수일자: 2026-05-14

* 권리금액: 41,000,000원

* 전입일자: 2020-04-24

* 확정일자: 2020-04-13

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 인수 (매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.)

* 임차인: 김에나

* 보증금: 14,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-04-24

* 확정일자: 2024-04-27

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 배당 결과에 따라 인수될 가능성이 있습니다. (보증금 전액 변제 여부 확인 필요)

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-04-24

* 확정일자: 2020-04-13

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 상기 주택임차권 등기(41,000,000원)와의 관계 및 배당 여부에 따라 인수 가능성이 있습니다.

종합 권리분석:

본 물건은 말소기준권리보다 선순위에 해당하는 한국토지주택공사(LH)의 주택임차권(41,000,000원)이 등기되어 있으며, 이는 매각 후에도 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 또한 김에나 임차인의 보증금 역시 배당 결과에 따라 인수될 수 있습니다. 따라서 실제 낙찰가 외에 인수되는 보증금으로 인한 추가적인 부담이 발생할 수 있으므로, 정확한 권리관계 및 배당 순위에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다. (주의: 제공된 정보 중 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 내용과 등기부상 '인수' 권리가 상반되므로, 현장 조사 및 법원 서류 재확인을 통해 인수 보증금액을 명확히 파악해야 합니다.)

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 신안동 지역은 전대입구 사거리 인근으로, 주거용 오피스텔, 상가, 주택 등이 혼재된 복합 상권입니다.

인근에 전남대학교가 있어 학생 및 교직원 관련 수요가 예상됩니다.

주변에 중소규모 점포들이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

건물의 층수(6층)와 면적(26.62㎡)을 고려할 때, 1인 가구 중심의 임대 수익 창출이 가능한 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근 가능하며, 인근 버스정류장을 통한 시내 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 마트, 은행, 병원 등 기본적인 편의시설은 인근에서 이용 가능합니다.

* 교육: 전남대학교가 인접해 있어 교육 환경 접근성이 좋습니다.

* 주변 시설: 현재 파악된 정보상으로 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (단, 정확한 판단을 위해서는 현장 방문이 필요합니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수: 한국토지주택공사의 주택임차권 41,000,000원은 매수인이 인수해야 하는 부담입니다. 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

* 기타 임차인 보증금: 김에나 임차인의 보증금 14,000,000원 역시 배당 결과에 따라 인수될 가능성이 있습니다.

* 권리관계 복잡성: 여러 임차권 및 가압류, 강제경매 등이 설정되어 있어 권리분석에 신중을 기해야 합니다.

* 건물 노후화: 2004년에 건축된 건물로, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 신안동에 위치한 오피스텔로, 감정가는 62,000,000원입니다.

가장 중요한 특징은 매각 후 인수되는 한국토지주택공사의 주택임차권(41,000,000원)이 존재한다는 점입니다. 이로 인해 실제 총 매입 비용은 낙찰가 외에 인수되는 보증금만큼 추가될 수 있어, 매우 보수적인 자금 계획이 필요합니다.

김에나 임차인의 보증금 또한 배당 결과에 따라 인수될 가능성을 염두에 두어야 합니다.

입지 및 생활 편의성은 보통 수준이나, 권리관계의 복잡성과 인수되는 임차 보증금으로 인해 신중한 투자가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 저가 매수 기회: 인수되는 임차 보증금으로 인해 경매 초보자에게는 부담스러울 수 있으나, 이를 감안하여 적정가 이하로 입찰할 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 대학가 배후수요: 전남대학교 인근이라는 지리적 이점을 활용한 안정적인 임대 수익 확보 가능성이 있습니다.

* 추가 시세 조사 필요: 제공된 JSON 데이터 외에, 해당 면적 및 층수의 실제 최근 거래 사례와 월세 시세를 면밀히 조사하여 정확한 가치 평가를 해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 유사 면적(25.84㎡)의 오피스텔이 2026년 6월 9일에 56,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 건물 면적(26.62㎡)과 유사하므로, 이 가격을 시세 기준으로 삼을 수 있습니다.

인수 보증금 고려:

가장 중요한 부분은 매수인이 인수해야 하는 한국토지주택공사의 보증금 41,000,000원입니다.

따라서, 총 부담액 = 낙찰가 + 인수 보증금 41,000,000원 입니다.

본건의 시장 가치가 약 56,000,000원이라고 가정할 때, 총 부담액이 이 수준을 넘어서지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

최대 낙찰가 = 시장 가치 - 인수 보증금 = 56,000,000원 - 41,000,000원 = 15,000,000원.

이 산정 금액은 매우 보수적인 기준이며, 실제 시장에서는 인수되는 보증금 외에 추가적인 가치 상승 여력이나 위험 프리미엄을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가:

상기 분석을 바탕으로, 총 부담액이 시세(56,000,000원)를 크게 초과하지 않도록 하는 것을 목표로 합니다.

낙찰가 범위를 20,000,000원에서 30,000,000원 사이로 예상합니다.

만약 25,000,000원에 낙찰받는다면, 총 부담액은 25,000,000원 (낙찰가) + 41,000,000원 (인수 보증금) = 66,000,000원이 됩니다. 이는 시세(56,000,000원)를 소폭 상회하는 수준이므로, 해당 범위 내에서 신중하게 결정해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 20,000,000원 ~ 30,000,000원

주의사항:

위 예상 입찰가는 인수되는 한국토지주택공사 보증금 41,000,000원을 기준으로 산정되었으며, 김에나 임차인의 보증금 인수 여부에 따라 변동될 수 있습니다. 또한, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 사실이라면 인수 부담이 없어지므로, 반드시 법원 현황 조사 내용 및 배당표를 재확인하여 정확한 인수 금액을 파악해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.