나이스옥션 법원경매 여주 2024타경40750 [1] 경기도 여주시 오학동 279-1 비아트리스 203동 4층 402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화담 · 평가일 2024.11.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 오학동 소재 "오학초등학교" 남서측 인근에 위치하는 부동산(주거용 오피스텔)로서 인근은 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제9층 건 내 제402호로서(사용승인일: 2017.09.15)

외벽: 드라이비트, 일부 인조석붙임마감,
창호: 샷시창호마감임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스 개별난방설비, 공동출입구 보안설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 오피스텔 및 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서(2025.9.26.)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 여주지원 2024타경40750 (1)

* 소재지: 경기도 여주시 오학동 279-1 비아트리스 203동 4층 402호

* 용도: 오피스텔

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제9층 건 내 제4층 402호

* 사용승인일: 2017년 09월 15일

* 감정가: 137,000,000원

* 토지면적: 36.06㎡ (약 10.90평)

* 건물면적: 82.79㎡ (약 25.07평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 여주시 오학동 소재 "오학초등학교" 남서측 인근에 위치

* 주위환경: 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있음

* 교통: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리하여 교통상황은 보통임

* 도로: 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하여 차량 접근성이 양호함

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있으며, 건축법상 도로에 일부 포함됨

* 혐오시설: 주변 지도 검색 결과, 인근에 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않음. 주거 및 상업 지역으로 형성되어 있음

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 강서세무서장 압류 (2023.03.28.)

* 등기상 권리 현황:

* 소유권 이전 (갑4, 갑6)

* 주택임차권 (을1, 이윤노, 205,000,000원, 2023.06.19.) - 본 건은 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 매수인이 임차보증금을 인수할 부담이 없음

* 압류 (갑7, 강서세무서장) - 말소기준권리

* 가압류 (갑8, 주택도시보증공사)

* 강제경매 (갑9, 주택도시보증공사, 사건번호: 2024타경40750)

* 압류 (갑10, 보령세무서장)

* 압류 (갑11, 여주시)

* 등기부채권 총액: 1,225,000,000원

* 인수되는 임차보증금: 0원 (HUG 확약서 제출로 매수인 인수 부담 없음)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (대항력 없음)

* 임차인 현황:

* * 주택도시보증공사(이윤노)

* 보증금: 205,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-20

* 확정일자: 2022-04-07

* 배당신고일자: 2023-06-19

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 임차보증금에 대한 대항력 포기 및 잔존 임차보증금 반환청구권 포기 확약서가 제출되어, 매수인이 임차보증금을 인수하지 않는 조건으로 경매가 진행됨

1.3. 상권분석

* 주변 지역: 주거 밀집 지역으로 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 상가 등이 혼재되어 있어 안정적인 배후수요를 확보할 수 있는 입지임

* 근린생활시설: 건물 자체 또는 인근에 편의점, 식당 등 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 높음

* 교통 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 외부 활동 및 출퇴근에 유리한 조건을 갖추고 있음

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인근에 오학초등학교가 소재하여 자녀가 있는 가정의 교육 환경으로 적합함

* 편의시설: 기본적인 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이하며, 도심 지역과의 접근성도 양호함

* 교통시설: 인근 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리함

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 확약서 효력: 임차인의 대항력 포기 및 보증금 인수 제외 확약서가 제출되었으나, 최종 경매 절차 진행 시 관련 내용을 재확인하여 매수인의 부담이 없음을 명확히 해야 함

* 경매 진행 중 권리 변동 가능성: 본 건은 강제경매 사건으로, 경매 개시 이후 추가적인 권리 변동이 발생할 수 있으므로 입찰 전 최신 등기부등본을 반드시 확인해야 함

* 일부 토지 이용 제한: 본 건 토지는 가축사육제한구역, 준보전산지, 자연보전권역 등 일부 규제 지역에 해당하므로, 향후 토지 이용 시 관련 법규를 확인해야 함

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 여주시 오학동에 위치한 주거용 오피스텔로서, 비교적 안정적인 주거 환경과 편리한 생활 인프라를 갖춘 장점이 있습니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)로부터 임차보증금 전액을 매수인이 인수하지 않는다는 내용의 확약서가 제출되어 권리관계가 명확해진 점이 가장 큰 투자 포인트입니다. 이에 따라 권리상의 큰 부담 없이 투자가 가능할 것으로 판단됩니다. 다만, 관련 서류를 면밀히 검토하여 법적 효력을 재확인하는 절차가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차 보증금 인수 부담 없음 (HUG 확약서 제출): 0원의 인수 보증금으로 초기 투자 비용 부담 완화

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 주변 아파트, 오피스텔 등 주거 시설 밀집 지역으로 안정적인 수요 기대

* 편리한 생활 인프라: 교육, 교통, 근린생활시설 등 생활 편의시설 접근성이 우수함

* 합리적인 감정가: 현재 시장 시세 대비 합리적인 수준으로 판단되는 감정가

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 137,000,000원

* 시세 분석: 본건과 유사한 면적 및 조건의 인근 오피스텔 시세와 국토교통부 실거래가 자료 등을 종합적으로 분석한 결과, 해당 물건의 현 시세는 감정가와 유사하거나 소폭 상승한 140,000,000원 ~ 160,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 추정 입찰가: 140,000,000원 ~ 155,000,000원

* 고려사항: 위 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 최신 등기부등본 및 물건 명세서 재확인, 경매 당일의 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.