나이스옥션 법원경매 여주 2024타경42510 [1] 경기도 이천시 부발읍 가좌리 229-19 리치하임 3층305호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대원 · 평가일 2025.01.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 가좌리 소재 "가좌리마을회관" 북측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택 및 다세대주택, 농경지 등이 혼재하는 근교 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로 등이 소재하는 등 제반
교통환경은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 3층 305호로서,
(사용승인일자 : 2020. 12. 14)
외벽: 치장벽돌 마감 등,
내벽: 벽지마감 및 일부 타일마감,
창호: 칼라알미늄샷시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(방 겸 주방, 욕실, 발코니 등)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비 및 개별난방보일러설비, 승강기설비(8인승,600kg)
등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄하며, 현황 다세대주택 부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 생산녹지지역이며,
가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존
지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서(2025.9.30.)가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 이천시 부발읍 가좌리 229-19 리치하임 3층 305호에 소재하는 다세대주택입니다.

사건번호는 여주지원 2024타경42510 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

감정가는 102,000,000원입니다.

해당 물건은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 대상입니다.

토지 면적은 42.45㎡ (약 12.84평)이며, 건물 면적은 22.50㎡ (약 6.81평)입니다.

건축물은 2020년 12월 14일 사용승인된 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 3층에 위치하고 있으며, 총 17세대가 거주 중입니다.

토지이용계획상 도시지역, 생산녹지지역에 해당하며, 각종 제한 사항이 존재합니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 이천시 부발읍 가좌리 소재 "가좌리마을회관" 북측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택 및 다세대주택, 농경지가 혼재하는 근교 주택지대입니다.

차량 접근은 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건은 서측으로 로폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

말소기준권리는 2022년 4월 1일 접수된 와이즈에셋대부주식회사의 근저당권 (금 3,000,000,000원)입니다.

등기부상 기타 권리로는 이천시, 인천세무서장, 서울특별시의 압류, 주택도시보증공사의 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등이 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (정 )

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 6일

* 확정일자: 2021년 12월 14일

* 배당신고일자: 2025년 3월 19일

* 대항력: 없음

중요 특이사항:

주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서(2025년 9월 30일 제출)가 제출되었습니다.

이에 따라 본 건은 인수되는 임차보증금이 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 이천시 부발읍 가좌리 일대는 근교 주택지대로, 단독주택과 다세대주택 등이 혼재되어 있습니다.

주변에 대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등은 두드러지지 않으며, 전반적으로 조용하고 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

교통 접근성은 보통 수준이며, 차량 이용 시 주변 지역으로의 이동이 용이합니다.

향후 이천시의 지역 개발 계획에 따라 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있으나, 현재로서는 개발 밀집 지역보다는 점진적인 주거지 확장 지역으로 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 2020년 12월 14일 사용승인된 리치하임 건물 내 3층 305호에 위치합니다.

내부 구조는 방 겸 주방, 욕실, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

건물에는 승강기(8인승)가 설치되어 있으며, 도시가스에 의한 개별 난방 시스템을 갖추고 있습니다.

주변에 일반적인 주거 생활에 필요한 편의시설(마트, 병원 등)은 차량 이동을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차권 관련 확약서: 임차인이 대항력을 포기하고 잔여 보증금 청구권을 포기하는 확약서를 제출하여 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없으나, 계약 관계에 따른 예상치 못한 변수 발생 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다.

* 공법상 제한: 본 건 토지는 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 공법상 제한에 묶여 있습니다. 이는 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등 토지 이용의 자유를 제한할 수 있는 요소입니다.

* 건물 노후화: 2020년 준공으로 비교적 신축에 속하지만, 시간이 지남에 따라 건물 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 이천시 부발읍에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 다세대주택입니다.

권리 분석상 임차인의 대항력이 없고, 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금 인수 위험이 해소되었다는 점은 매우 긍정적입니다.

다만, 토지가 다수의 공법상 제한지역에 해당하여 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있다는 점은 신중하게 고려해야 합니다.

종합적으로 볼 때, 임차 관련 리스크가 제거된 상태에서 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차보증금 인수 부담 없음: HUG 확약서 제출로 105,000,000원의 보증금 인수 위험이 없습니다.

* 신축 건물: 2020년 12월 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 이천시 지역 개발 잠재력: 이천시의 지속적인 산업 및 교통 개발은 장기적인 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득함으로써 권리 관계가 명확하고 향후 재산권 행사가 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석 결과, 본건과 유사한 건물 연식(2020년) 및 면적(약 49.27㎡)의 다세대주택 사례가 2026년 5월 150,000,000원에 거래된 것이 확인되었습니다.

본건의 감정가는 102,000,000원으로, 현재 시세 대비 상당히 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

인수해야 할 보증금이 없다는 점과 신축 건물임을 감안할 때, 시세 수준에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

보수적으로 접근하여, 12,000,000원에서 13,000,000원 사이에서 입찰 경쟁이 치열할 것으로 전망됩니다.

따라서, 본 물건에 대한 추천 입찰가는 125,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.