나이스옥션 법원경매 수원 2024타경11718 [1] 경기도 용인시 기흥구 서천동 397-2 건우까사미3 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천관 · 평가일 2024.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 서천동에 소재하고, "서천초등학교" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지, 공원 등으로 형성되어 있으며 주위환경은
대체로 보통시 됨.

교통상황

본건동까지 차량진입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하는바 교통
상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 중
제3층 제302호로서,

외벽 : 외장석재 등 마감.
창호 : 새시창호 등 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(후첨 " 내부구조도 등"를 참조.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, E/V설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형 토지로서, "다세대주택 및 근린생활시설 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 6m의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(접함), 가축사육제한구역,
성장관리권역, <추가기재>건축법 제2조제1항나목에 다른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경11718 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

1.2. 물건 상세정보

소재지: 경기도 용인시 기흥구 서천동 397-2 건우까사미3 3층302호

건물명: 건우까사미3

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 240,000,000원

토지면적: 42.75㎡ (약 12.93평)

토지지분: 42.754㎡ (약 12.93평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 45.67㎡ (약 13.81평)

건물지분: 45.67㎡ (약 13.81평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건축물 현황

건물구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 중 제3층 제302호

외벽: 외장석재 등 마감

창호: 새시창호 등

이용상태: 다세대주택으로 이용중

주요용도: 공동주택 (단지형다세대주택)

사용승인일: 2020-09-25

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 용인시 기흥구 서천동에 소재하며, "서천초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지, 공원 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 대체로 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 교통 상황은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(접함), 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 요약

등기부상 채권 총액은 85,665,688원입니다. 말소기준권리는 2021년 8월 10일 접수된 이갑희 씨의 근저당권(을1)이며, 이보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 229,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-02-19

확정일자: 2021-02-25

배당신고일자: 2024-10-16

대항력: 있음

비고: 임차인 김 은 대항력이 있어, 보증금 229,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상충되므로, 이 부분은 반드시 명확히 확인해야 합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리인 을1 근저당권(이갑희, 36,000,000원)보다 후순위인 가압류, 압류 등의 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금은 인수 대상이 될 수 있습니다.

3.4. 총 채권액

등기부상 채권 총액: 85,665,688원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건은 주거지역 내에 위치하고 있으며, 인근에 근린생활시설이 발달하여 기본적인 상업시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변 아파트 단지 및 근린생활시설 내에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

서천초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 우수한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 김 이 보증금 229,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이로 인해 실제 총 투자 비용이 크게 증가할 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 임차인의 보증금 액수가 명확히 존재한다는 점이 상충되므로, 입찰 전 반드시 임대차 관계 및 보증금 인수 여부를 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 기타 등기부상 특이사항

등기부상 다수의 압류 내역이 존재하나, 이는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 강제경매 채권자(김무겸)가 임차인 김 과 동일 인물이라는 점을 고려할 때, 권리 관계 및 경매 진행 과정에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안정적인 주거 환경과 우수한 교육 접근성을 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 높은 보증금 인수 가능성으로 인해 총 투자 비용이 크게 증가할 수 있다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 권리분석, 특히 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 명확한 확인 없이는 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 실거주 목적 시, 학군 및 주거 환경이 양호합니다.

* 경매 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있어, 리스크 해소 시 시세차익 잠재력이 있습니다.

* 신축 건물(2020년 준공)로 비교적 관리가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 240,000,000원이며, 건물면적 45.67㎡ 기준 최근 시세 분석 결과 약 292,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본 물건의 가장 큰 특징이자 위험 요인은 대항력 있는 임차인 김 이 보증금 229,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 따라서 실제 총 투자 비용은 '입찰가 + 229,000,000원'이 됩니다.

총 투자 비용을 시세 수준(약 292,000,000원)으로 맞추고자 한다면, 예상 입찰가는 약 63,000,000원 (292,000,000원 - 229,000,000원) 수준이 됩니다. 이는 감정가(240,000,000원) 대비 매우 낮은 금액입니다.

만약 총 투자 비용을 감정가 수준(240,000,000원)으로 고려한다면, 예상 입찰가는 약 11,000,000원 (240,000,000원 - 229,000,000원)이 됩니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 대항력 있는 임차인의 보증금 229,000,000원이 명확히 존재한다는 점이 상충되므로, 입찰 전 반드시 임대차 관계 및 보증금 인수 여부를 철저히 확인해야 합니다.

이러한 불확실성을 고려하여, 보수적인 접근 하에 총 실질 투자 비용이 약 300,000,000원 ~ 340,000,000원 수준이 될 수 있다고 가정할 때, 제안하는 예상 입찰가 범위는 70,000,000원에서 120,000,000원 사이 입니다. 이는 보증금 인수 여부에 따라 크게 달라질 수 있으므로, 반드시 추가 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.