나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3990 [23] 대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한우리 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정중학교" 서측 인근에 위치하는 공동주택 (도시형생활주택)으로서 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로와의 접근성 등을 감안시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제2층 제201호외 27개호로서 외벽 : 스톤코트, 징크판넬, 석재타일 붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등 창호 : 새시창호임

이용상태

본건 공히 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 전기설비, 소화전설비, E/V 설비, 주차장, 기타설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로서 주거용(공동주택) 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건은 북동측의 포장된 도로에 접하여 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24),소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역 (2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 이용상태 등은 이해관계인의 부재로 외부관찰 및 주변의 탐문, 관련공부 등에 의하여 표준적으로 평가하였는바 실제와 상이할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시기 바람. 2) 임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3990 (23)

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 5층 502호

용도: 도시형생활주택

감정가: 106,000,000원

토지면적: 17.70㎡ (약 5.35평)

건물면적: 23.90㎡ (약 7.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

입지조건

본건은 대전광역시 서구 괴정동에 위치하며, "괴정중학교" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근 시내버스 정류장과 간선도로와의 접근성을 고려할 때 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

본건은 북동측의 포장된 도로에 접해 있어 차량 진출입이 가능합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

권리분석

말소기준권리: 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권 (접수일자: 2021-01-13)

인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황:

* (502) 정

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-02-17

확정일자: 2021-01-19

배당신고일자: 2025-08-22

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

등기부채권 총액: 2,399,029,379원

4. 상권분석

상권분석

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 본건과 인접한 괴정동 지역의 연립, 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

2025년 7월 3일, 대호하이츠(128-13)의 전용면적 49.86㎡, 5층 주택이 159,500,000원에 거래되었습니다. 이는 제곱미터당 약 320만원, 평당 약 1,058만원 수준입니다.

2025년 7월 12일, 영승골드빌라(93-5)의 전용면적 65.52㎡, 4층 주택이 131,000,000원에 거래되었습니다. 이는 제곱미터당 약 200만원, 평당 약 661만원 수준입니다.

2025년 7월 1일, 서일빌라(51-14)의 전용면적 58.5㎡, 3층 주택이 106,000,000원에 거래되었습니다. 이는 제곱미터당 약 181만원, 평당 약 598만원 수준입니다.

본건(건물면적 23.90㎡)의 감정가는 106,000,000원으로, 이는 주변 유사 면적 대비 높은 편으로 보입니다. 특히, 대호하이츠 거래 사례와 비교 시, 본건의 면적을 고려한 환산가는 약 76,480,000원 수준으로 예상됩니다.

주변 지역에 대한 혐오시설에 대한 정보는 초기 검색 결과에서 특별히 확인되지 않았습니다. 하지만 현장 방문 시 직접 확인하시는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

생활정보

본 건물은 2020년 7월에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 도시형생활주택으로, 총 5층 규모에 해당 물건은 5층에 위치하고 있습니다. 기본적인 급배수, 위생, 전기, 소화전, 엘리베이터, 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

인근에 괴정중학교가 위치하며, 주택가와 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

본건 건물은 장방형의 평지 위에 건축되었으며, 주거용 공동주택으로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

권리관계 측면에서는 대항력 없는 임차인이 존재하나, 이는 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 부분입니다.

건물 노후도는 2020년에 건축되어 비교적 신축에 해당하나, 장기적으로는 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

감정가 대비 주변 실거래가 수준이 낮게 형성된 점은 유의해야 할 부분입니다.

임대 관계가 미상으로 파악되어, 실제 임대차 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2020년 준공)된 도시형생활주택으로, 대전 서구 괴정동의 주거지 내에 위치하고 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 차량 및 대중교통 접근성이 보통 수준이며, 주변 주거 환경도 양호합니다. 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 감정평가액이 주변 유사 물건의 실거래가 대비 다소 높게 책정된 점은 향후 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

신축 건물(2020년 준공)로, 비교적 최신 설비 및 구조를 갖추고 있어 빠른 시일 내의 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

대전 서구 지역의 주거지 내에 위치하여 안정적인 수요가 기대됩니다.

권리 분석상 인수할 권리가 없어 명확한 권리 관계 하에 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

제공된 최근 거래 사례 분석 결과, 유사 면적 대비 실거래가 수준을 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가(106,000,000원)보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다. 가장 최근 거래된 대호하이츠(128-13)의 면적당 가격을 적용하여 환산 시 약 76,480,000원 수준으로 예상됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 보수적으로 접근하여 85,000,000원 내외를 제안합니다. 본 가격은 현 시세 및 거래 동향을 반영한 것이며, 실제 입찰 시에는 권리 분석, 현장 조사 결과, 경쟁 물건 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.