나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3990 [28] 대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 5층507호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한우리 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정중학교" 서측 인근에 위치하는 공동주택 (도시형생활주택)으로서 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로와의 접근성 등을 감안시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제2층 제201호외 27개호로서 외벽 : 스톤코트, 징크판넬, 석재타일 붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등 창호 : 새시창호임

이용상태

본건 공히 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 전기설비, 소화전설비, E/V 설비, 주차장, 기타설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로서 주거용(공동주택) 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건은 북동측의 포장된 도로에 접하여 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24),소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역 (2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 이용상태 등은 이해관계인의 부재로 외부관찰 및 주변의 탐문, 관련공부 등에 의하여 표준적으로 평가하였는바 실제와 상이할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시기 바람. 2) 임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경3990 (28)

* 소재지: 대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 5층507호 (신주소: 대전광역시 서구 괴정로22번길 20, 5층 507호)

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 149,000,000원

* 토지면적: 25.02㎡ (약 7.57평)

* 토지지분: 25.018㎡

* 건물면적: 33.78㎡ (약 10.22평)

* 건물지분: 33.7812㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자(경매신청): 대전동부새마을금고

1.2. 입지조건

* 위치: 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정중학교" 서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고 간선도로와의 접근성이 양호하여 전반적인 교통상황은 보통입니다.

* 도로상태: 본건은 북동측의 포장된 도로에 접하여 있어 진출입이 용이합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 포함되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 1월 13일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권 (을1) 입니다.

* 인수되는 권리: 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (등기부상 명시된 지상권은 현재 내용이 없습니다.)

* 말소되는 권리: 소유권보존등기(갑1), 근저당권(을1), 주택임차권(을2), 임의경매개시결정(갑2), 가압류(갑3) 등은 매각으로 모두 소멸됩니다.

* 총 채권액: 등기부상 채권 총액은 2,419,029,379원 입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 전 (507호)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-22

* 확정일자: 2021-02-22

* 배당신고일자: 2025-04-09

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.)

1.4. 상권분석

* 건축물 정보: 본 건물은 "토르"라는 명칭으로 2020년 7월 사용승인된 도시형생활주택입니다. 철근콘크리트 구조이며, 본건은 5층 중 507호입니다.

* 주변 건물 특성: 최근 매매 사례를 보면, 2015년에 건축된 대호하이츠(128-13)의 49.86㎡(약 15.08평)가 2026년 7월 3일 15,950만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 1,057만원 수준입니다.

* 본건과의 비교: 본건은 33.78㎡(약 10.22평)로 면적이 더 작지만, 2020년 준공으로 대호하이츠보다 신축입니다.

* 시장가치: 주변 빌라들의 건축 연도가 1990년대인 점을 감안할 때, 본건의 신축 연도는 장점으로 작용할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주요 시설: 본건 인근에는 괴정중학교가 위치하고 있으며, 주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교통 접근성: 시내버스 정류장 및 간선도로와의 접근성이 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세의 괴리: 본건의 감정가는 149,000,000원(평당 약 1,460만원)으로, 최근 실거래된 신축 빌라(대호하이츠, 15.08평)의 평당 가격(약 1,057만원)보다 높게 책정되어 있어 감정가의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 건물 전체 채무 규모: 등기부상 총 채권액이 24억원을 초과하는 점은 해당 부동산 시장의 전반적인 침체 시 추가적인 하방 압력으로 작용할 가능성이 있습니다.

* 명도 관련: 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 이사 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 대전 서구 괴정동에 위치한 도시형생활주택으로, 2020년 준공된 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 권리분석상 인수할 권리가 없어 법적인 문제는 적을 것으로 보입니다. 다만, 감정가가 주변 실거래가 대비 높게 책정되어 있어 입찰 시 시세 조사를 통한 신중한 접근이 요구됩니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년에 준공된 비교적 최신 건물로, 관리 상태 및 주거 쾌적성이 양호할 것으로 기대됩니다.

* 안정적 입지: 대전 서구 괴정동은 주거 지역으로서 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 부동산을 취득할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 면적: 33.78㎡ (약 10.22평)

* 감정가: 149,000,000원

* 주변 최근 실거래가 (신축, 49.86㎡): 15,950만원 (평당 약 1,057만원)

* 주변 평균가 (구축, 1991-1997년식): 평당 약 600만원 ~ 700만원

종합적인 판단 시, 본 건의 감정가는 주변 시세 대비 높게 평가된 것으로 보입니다. 최근 거래된 신축 빌라의 가격 수준을 고려할 때, 본건의 면적과 신축 연식 등을 감안하여 평당 1,000만원 ~ 1,100만원 수준의 가치를 적용해 볼 수 있습니다.

* 보수적 산정 (평당 1,000만원): 10.22평 * 1,000만원/평 = 약 102,200,000원

* 조금 더 높은 산정 (평당 1,100만원): 10.22평 * 1,100만원/평 = 약 112,420,000원

현재 감정가(149,000,000원)를 고려하면, 경매 시작가를 기준으로 매우 저렴하게 시작할 가능성이 있으며, 입찰 시 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 9,000만원 ~ 11,000만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다. (인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.