나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3990 [22] 대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한우리 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정중학교" 서측 인근에 위치하는 공동주택 (도시형생활주택)으로서 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로와의 접근성 등을 감안시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제2층 제201호외 27개호로서 외벽 : 스톤코트, 징크판넬, 석재타일 붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등 창호 : 새시창호임

이용상태

본건 공히 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 전기설비, 소화전설비, E/V 설비, 주차장, 기타설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로서 주거용(공동주택) 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건은 북동측의 포장된 도로에 접하여 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24),소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역 (2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 이용상태 등은 이해관계인의 부재로 외부관찰 및 주변의 탐문, 관련공부 등에 의하여 표준적으로 평가하였는바 실제와 상이할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시기 바람. 2) 임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

1.1. 1. 사건번호: 대전지방법원 2025타경3990 (22)

1.1. 2. 소재지: 대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 5층501호

1.1. 3. 건물명: 토르

1.1. 4. 용도: 도시형생활주택

1.1. 5. 건축년도: 2021년 (사용승인일 기준)

1.2. 면적 및 가치

1.2. 1. 감정가: 106,000,000원

1.2. 2. 토지면적: 17.70㎡ (5.35평)

1.2. 3. 건물면적 (전용면적): 23.90㎡ (7.23평)

1.3. 매각대상

1.3. 1. 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 2. 경매구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정중학교" 서측 인근에 위치하는 공동주택 (도시형생활주택)입니다. 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고 간선도로와의 접근성이 양호하여 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

3.1. 1. 경매구분: 부동산임의경매

3.1. 2. 채권자: (OOOOOOOOOOOOO

3.1. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

3.1. 4. 임차인 현황

* 임차인: 유

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자/확정일자: 2024-02-27

* 배당신고일자: 2026-01-28

* 대항력: 없음

3.1. 5. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

본 건의 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하는 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 물건은 주택 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 소규모 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 및 교육시설

본 물건은 "괴정중학교" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변에 주거 지역과 함께 소규모 상업시설 및 근린공원이 혼재되어 있어 생활 환경이 비교적 양호합니다.

지도 검색 결과, 주변 500m 이내에 괴정중학교 외에도 대전괴정초등학교, 대전서중학교가 위치하고 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다. 또한, 다수의 편의점, 마트, 식당 등의 근린생활시설이 인근에 분포하고 있습니다.

특이하게 혐오시설로 분류될 만한 시설은 인근에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주의사항 및 특이사항

* 본 건의 이용상태 등은 이해관계인의 부재로 외부 관찰 및 주변 탐문, 관련 공부 등을 통해 표준적으로 평가되었으므로 실제와 상이할 수 있습니다. 경매 참여 시 재확인하시기 바랍니다.

* 임대 관계가 불명확하므로, 실제 거주자나 점유자에 대한 파악이 필요합니다.

* 토지이용계획상 여러 규제사항(제2종일반주거지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역 등)이 존재하므로, 건축 및 토지 이용 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 괴정동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 최근인 2021년에 사용승인을 받아 신축에 가까운 상태입니다. 주변 주거 밀집 지역 내에서 기본적인 생활 인프라 이용이 가능하며, 교통 여건도 보통 수준입니다. 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금이 없다는 점은 긍정적입니다. 다만, 소형 면적이라는 점과 감정가 대비 면적의 효율성을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2021년 사용승인된 건물로 비교적 최신 축에 속하여 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

8.2. 명확한 권리관계

임차인이 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없습니다. 경매 절차 진행 시 권리관계가 명확하여 명도 저항이 적을 것으로 예상됩니다.

8.3. 주거지 내 입지

주거 밀집 지역 내에 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 106,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 자료를 분석한 결과, 유사한 면적의 소형 주택은 거래량이 많지 않으나, 최근 유사 지역에서 거래된 연립/다세대 주택들의 경우 대략 10,600,000만원에서 15,950,000만원 수준에서 거래되었습니다. 특히, 본건과 같이 소형 면적(약 7.23평)을 가진 주택의 경우, 동일 건물 내 또는 유사 신축 건물에서의 거래 사례를 참고하여 면적당 가격을 산정하는 것이 중요합니다.

감정평가액 106,000,000원 자체는 신축 연식(2021년)을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 제공된 주변 시세 정보 중 1991년식 연립주택이 10,600,000만원에 거래된 사례가 있어, 본 건의 감정가가 높지 않다고 볼 수도 있습니다. 반면, 2015년식 다세대가 15,950,000만원에 거래된 사례는 가격 형성의 상단 범위를 제시합니다.

따라서, 본 건은 신축 연식의 장점을 고려하되, 소형 면적과 주변 시세 변동성을 감안하여 106,000,000원의 감정가 수준에서 약 5% ~ 10% 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 111,000,000원 ~ 116,600,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.