나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3990 [16] 대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한우리 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정중학교" 서측 인근에 위치하는 공동주택 (도시형생활주택)으로서 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로와의 접근성 등을 감안시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제2층 제201호외 27개호로서 외벽 : 스톤코트, 징크판넬, 석재타일 붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등 창호 : 새시창호임

이용상태

본건 공히 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 전기설비, 소화전설비, E/V 설비, 주차장, 기타설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로서 주거용(공동주택) 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건은 북동측의 포장된 도로에 접하여 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24),소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역 (2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 이용상태 등은 이해관계인의 부재로 외부관찰 및 주변의 탐문, 관련공부 등에 의하여 표준적으로 평가하였는바 실제와 상이할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시기 바람. 2) 임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전광역시 서구 괴정동 123-7번지, 토르 4층 402호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 대전지방법원 2025타경3990 (16)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

감정평가액은 106,000,000원입니다.

물건의 토지 면적은 17.70㎡ (약 5.35평)이며, 건물 면적은 23.90㎡ (약 7.23평)입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정중학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대입니다.

차량으로의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 간선도로와의 접근성 또한 보통 수준입니다.

토지는 장방형의 평지로서 주거용 건물이 건축되어 있으며, 북동측의 포장된 도로와 접하여 진출입이 용이합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2021년 1월 13일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권(채권액 2,280,000,000원)입니다.

이 외에도 주택임차권, 임의경매, 가압류 등 다수의 권리가 등기되었으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 약 2,386,939,025원으로, 감정가를 훨씬 초과하는 금액입니다.

본 경매 절차에서 인수해야 할 보증금이나 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 유 (보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-05-04)은 대항력이 없으며, 해당 권리 역시 말소 예정입니다. 다만, 배당신고일자(2025-12-11)가 예정되어 있어 배당 절차 및 결과에 대한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 괴정동 일대는 주거 밀집 지역으로, 크고 작은 단독주택, 다세대주택, 빌라 등이 혼재하며, 일부 소규모 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 대전 서구 괴정동 128-13번지 "대호하이츠"(2015년 건축, 49.86㎡)는 2026년 7월 3일 15,950만원에 거래되었습니다. 이는 약 320만원/㎡ 수준입니다.

* 대전 서구 괴정동 93-5번지 "영승골드빌라"(1997년 건축, 65.52㎡)는 2026년 7월 12일 13,100만원에 거래되었습니다. 이는 약 200만원/㎡ 수준입니다.

* 대전 서구 괴정동 51-14번지 "서일빌라"(1991년 건축, 58.5㎡)는 2026년 7월 1일 10,600만원에 거래되었습니다. 이는 약 181만원/㎡ 수준입니다.

본건은 전용면적 23.90㎡(약 7.23평)의 소형 도시형생활주택으로, 2021년 1월에 준공되어 비교적 최신 건물에 속합니다. 가장 유사한 연식의 "대호하이츠"와 비교 시, 본건의 시세는 약 7,500만원 ~ 8,000만원 수준으로 추정됩니다.

주변에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았으며, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 요인은 없는 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 시내버스 이용이 편리하며, 주요 간선도로 접근성이 양호하여 대중교통 및 자가용 이용이 용이합니다.

* 교육: 단지 인근에 괴정중학교가 위치하며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 편의시설: 소규모 근린생활시설이 주변에 분포하고 있어 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리관계: 총 채권액이 매우 높아 경매 절차 자체의 복잡성을 내포하고 있으나, 낙찰자에게 인수되는 권리는 없어 명도 진행에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

* 임대차 관계: 임차인 유 은 대항력이 없으나, 배당 절차 진행 여부 및 결과에 따라 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있으므로 배당금을 전액 변제받는지 여부를 확인해야 합니다.

* 시장 시세 대비 감정가: 주변 유사 물건의 최근 거래가를 분석한 결과, 본건의 감정가 106,000,000원 대비 시장 시세가 낮게 형성된 것으로 추정됩니다. 이는 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어렵게 만드는 요인입니다.

* 건축 연식: 비교 대상 물건 중 가장 신축(2021년 준공)이라는 장점이 있으나, 주변 유사 건물의 연식 편차가 크고, 최고가 거래 사례 또한 본건보다 연식이 오래되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전 서구 괴정동에 위치한 2021년 준공의 신축 소형 도시형생활주택입니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없고 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다. 그러나 주변 시세 분석 결과, 감정가가 현 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 따라서 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 소형 평형: 1인 가구 및 소규모 가구에게 적합한 전용면적 23.90㎡의 소형 평형으로 수요층이 명확합니다.

* 권리 인수 없음: 모든 권리가 말소될 예정이므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 물건을 취득하게 됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 106,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 가장 유사한 연식의 "대호하이츠"(49.86㎡)가 2026년 7월 15,950만원에 거래되었으며, 이를 기준으로 본건(23.90㎡)의 시장 가치는 약 7,500만원 ~ 8,000만원으로 추정됩니다.

감정가가 시세보다 높게 책정되었을 가능성을 고려하여, 투자 위험을 최소화하기 위한 입찰가 산정이 필요합니다.

따라서, 감정가의 80% ~ 95% 수준인 84,800,000원 ~ 100,700,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 감정가(106,000,000원) 이상 입찰 시에는 시세 대비 손해를 볼 위험이 있으므로 주의해야 합니다.

(참고: 제시된 주변 시세는 2026년 7월 거래 사례이며, 본 경매 사건의 진행 시점과는 시차가 존재하므로 실제 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.