나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3990 [9] 대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한우리 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정중학교" 서측 인근에 위치하는 공동주택 (도시형생활주택)으로서 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로와의 접근성 등을 감안시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제2층 제201호외 27개호로서 외벽 : 스톤코트, 징크판넬, 석재타일 붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등 창호 : 새시창호임

이용상태

본건 공히 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 전기설비, 소화전설비, E/V 설비, 주차장, 기타설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로서 주거용(공동주택) 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건은 북동측의 포장된 도로에 접하여 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24),소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역 (2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 이용상태 등은 이해관계인의 부재로 외부관찰 및 주변의 탐문, 관련공부 등에 의하여 표준적으로 평가하였는바 실제와 상이할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시기 바람. 2) 임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3990 (9)

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 3층302호

용도: 도시형생활주택

감정가: 106,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 토지 정보

토지면적: 17.70㎡ (약 5.35평)

토지지분: 17.6981㎡ (약 5.35평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 23.90㎡ (약 7.23평)

건물지분: 23.8973㎡ (약 7.23평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축년도: 2020년 (준공 2021년 1월 5일)

구조: 철근콘크리트구조, 5층 건물 중 3층

전용면적: 23.90㎡ (약 7.23평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정중학교" 서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본 물건은 북동측의 포장된 도로에 접하여 진출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 황인식 (2021-01-13)

* 근저당: 주식회사새마을금고자산관리회사 (2,280,000,000원, 말소기준권리)

* 임의경매개시결정: 대전동부새마을금고 (1,929,938,404원)

* 가압류: 하나카드 (19,029,379원)

* 가압류: 대전신용보증재단 (2,909,646원)

* 주택임차권: 김지원 (20,000,000원, 말소)

등기부채권 총액: 2,321,939,025원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 (호실: 302호)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2025년 2월 24일

* 확정일자: 2025년 2월 24일

* 배당신고일자: 2025년 12월 23일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 20,000,000원은 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다. (등기부상 말소 처리됨)

3.3. 권리분석 요약

본 물건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리인 근저당보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

현재 등기부상 확인되는 채권 총액은 약 23억 2천만원으로, 감정가 1억 6백만원 대비 높은 수준입니다.

임차인 김지원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

건축물대장상 "토르"라는 건물명으로, 2020년 건축되어 2021년 사용승인된 도시형생활주택입니다.

주변은 괴정중학교 인근으로 단독, 다가구, 다세대주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재된 주택가입니다.

인근 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

제공된 주변 최근 매매 정보는 다음과 같습니다:

* 괴정동 128-13번지 "대호하이츠"(2015년 준공, 49.86㎡) 2026년 7월 3일 15,950만원에 거래됨. (약 1,057만원/평)

* 괴정동 93-5번지 "영승골드빌라"(1997년 준공, 65.52㎡) 2026년 7월 12일 13,100만원에 거래됨. (약 661만원/평)

* 괴정동 51-14번지 "서일빌라"(1991년 준공, 58.5㎡) 2026년 7월 1일 10,600만원에 거래됨. (약 599만원/평)

본 물건(전용면적 7.23평, 토지지분 5.35평, 총 약 12.58평)의 감정가 106,000,000원은 평당 약 842만원 수준으로, 비교적 신축(2020년 준공)임을 고려할 때 주변 시세와 비교하여 경쟁력 있는 가격으로 판단됩니다. 특히, 1991년식 빌라가 동일 가격에 거래된 점은 본 물건의 가치를 높게 평가할 수 있는 근거가 됩니다.

5. 생활정보

* 주변에 괴정중학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 단독, 다가구, 다세대 주택이 밀집한 주거지역으로, 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

* 공원 정보는 명시되지 않았으나, 주택가 특성상 생활권 내에 소규모 공원이 있을 수 있습니다.

* 주변 탐문 및 지도 검색 결과 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액은 감정가 대비 약 22배에 달하여, 시장 참여자들에게 심리적 부담을 줄 수 있습니다. (단, 본 건은 임의경매로 말소기준 권리 후 모든 권리는 소멸될 예정입니다.)

* 건축 연식 대비 시세: 2015년 준공된 "대호하이츠"의 거래가가 더 높게 형성된 점은 본 물건의 향후 가치 상승에 대한 추가적인 시장 분석 필요성을 시사합니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 타 물건의 경매 진행 상황이 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 실제 현황 차이 가능성: 외부 관찰 및 주변 탐문으로 평가되었으며, 실제와 상이할 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 괴정동에 위치한 도시형생활주택으로, 2020년에 건축되어 비교적 신축에 해당합니다.

괴정중학교 인근의 주택가에 위치하며, 교통 및 생활 환경은 보통 수준입니다.

권리분석상 인수할 권리는 없으며, 임차인도 대항력이 없어 낙찰자가 모든 권리를 깨끗하게 승계할 수 있습니다.

다만, 등기부채권 총액이 매우 높다는 점은 시장 참여자들에게 심리적 부담을 줄 수 있습니다.

주변 시세 및 건물 연식을 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단되며, 경쟁력 있는 가격대로 취득 가능하다는 장점이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 하자 보수 등 즉각적인 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 권리관계 소멸: 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 확보가 가능합니다.

* 소형 평수: 1-2인 가구 수요에 적합한 전용면적(7.23평)으로 임대 경쟁력이 있습니다.

* 합리적 감정가: 주변 시세 및 신축 연식을 고려할 때, 경쟁력 있는 가격대로 평가되었습니다.

9. 예상 입찰가

총 면적: 약 12.58평 (건물 7.23평 + 토지 5.35평)

감정가: 106,000,000원 (약 842만원/평)

주변 시세 비교 및 건물 연식(2020년 준공)을 고려할 때, 본 물건의 감정가는 합리적입니다.

다만, 경쟁 입찰 상황 및 시장 분위기를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

최근 거래 사례 중 1991년식 빌라가 감정가와 동일한 106,000,000원에 거래된 점을 참고하여, 본 신축급 건물의 가치를 조금 더 높게 평가하여 입찰을 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가: 115,000,000원 (1억 1천 5백만원)

본 입찰가는 감정가 대비 약 8.5% 상승한 금액으로, 경쟁 상황에 따라 유동적으로 조절하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.