나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3990 [24] 대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한우리 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정중학교" 서측 인근에 위치하는 공동주택 (도시형생활주택)으로서 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로와의 접근성 등을 감안시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제2층 제201호외 27개호로서 외벽 : 스톤코트, 징크판넬, 석재타일 붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등 창호 : 새시창호임

이용상태

본건 공히 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 전기설비, 소화전설비, E/V 설비, 주차장, 기타설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로서 주거용(공동주택) 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건은 북동측의 포장된 도로에 접하여 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24),소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역 (2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 이용상태 등은 이해관계인의 부재로 외부관찰 및 주변의 탐문, 관련공부 등에 의하여 표준적으로 평가하였는바 실제와 상이할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시기 바람. 2) 임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전광역시 서구 괴정동 123-7번지에 위치한 "토르" 건물 5층 503호 도시형생활주택입니다.

본 물건의 감정가는 106,000,000원입니다.

토지 면적은 17.70㎡(약 5.36평)이며, 건물 면적은 23.90㎡(약 7.23평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

건축물대장상 본건 건물의 정식 명칭은 "토르"이며, 2020년 7월 8일에 건축 허가를 받아 2021년 1월 5일에 사용 승인된 5층 건물로, 총 28세대가 거주 가능한 규모입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정중학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다. 간선도로와의 접근성도 양호한 편입니다.

본건 건물은 북동측의 포장된 도로에 접하여 있어 차량 및 보행자 접근에 문제가 없습니다.

1.2. 권리분석

본건에는 임차인 (503)변서윤 씨가 거주 중입니다.

임차인의 보증금은 110,000,000원이며, 월 차임은 0원입니다.

임차인의 전입일자는 2022년 12월 7일, 확정일자는 2022년 10월 18일입니다.

그러나 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

따라서, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없으며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

제공된 주변 실거래가 정보를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대 및 연립주택은 비교적 오래된 건물들이 많습니다.

가장 최근인 2026년 7월 3일 거래된 2015년식 "대호하이츠(128-13)" 49.86㎡(전용) 물건이 159,500,000원에 거래되었습니다.

2026년 7월 12일 거래된 1997년식 "영승골드빌라" 65.52㎡(전용) 물건은 131,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 7월 1일 거래된 1991년식 "서일빌라" 58.5㎡(전용) 물건은 106,000,000원에 거래되었습니다.

본 건은 2020년에 건축된 신축 건물로, 위 비교 대상 물건들보다 건축 연도가 훨씬 최신입니다.

건축물대장상 본건 건물의 총 면적은 968.2㎡이며, 대지 면적은 533.5㎡입니다.

본건의 전용 면적은 23.90㎡(약 7.23평)이며, 감정가 106,000,000원을 기준으로 할 때, 제곱미터당 약 443만 5천원 수준입니다.

비교 대상 중 가장 최신 건물인 "대호하이츠"(2015년식)의 거래가격을 ㎡당으로 환산하면 약 320만원 수준으로, 본건의 감정가는 신축이라는 점을 감안하더라도 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 다만, 소형 평형의 경우 단위 면적당 가격이 높게 형성되는 경향도 있습니다.

1.4. 생활정보

본건 주변은 괴정중학교를 비롯한 학교 시설과 주택가, 소규모 상가들이 혼재하여 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

지역 지구는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 폭 8m 미만의 소로3류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

주변 지역은 주택 밀집 지역으로, 특별히 혐오시설이 인근에 위치한다는 정보는 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 장점은 임차인이 대항력이 없다는 점입니다. 이로 인해 낙찰자가 보증금을 인수할 위험이 없어 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

그러나 실제 명도 과정에서는 예상치 못한 시간이 소요되거나 명도 비용이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

또한, 본건의 이용 상태 등은 외부 관찰 및 주변 탐문, 공부 등에 의해 표준적으로 평가되었으므로, 실제 상태와 차이가 있을 수 있으므로 경매 참여 전에 반드시 현장 확인이 필요합니다.

임대 관계가 미상으로 되어 있으나, 이는 현재 공실 상태일 가능성을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2020년에 신축된 도시형생활주택으로, 건물 상태가 양호하고 비교적 최신식 설비를 갖추고 있을 것으로 기대됩니다.

대항력 없는 임차인의 존재는 낙찰자의 위험 부담을 크게 줄여주는 요소입니다.

주거지로서 기본적인 생활 편의시설 접근이 양호한 편이며, 교통 여건 또한 보통 이상입니다.

다만, 인근 유사 부동산의 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 부분이 있어, 입찰 시 신중한 가격 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물(2020년 준공)이라는 점은 향후 가치 상승 및 유지에 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다.

대항력 없는 임차인으로 인해 명도 관련 위험이 거의 없다는 점이 가장 큰 투자 포인트입니다.

소형 면적으로 1인 가구나 신혼부부 등 특정 수요층에게 어필할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 106,000,000원이며, 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 상황입니다.

비교 대상 물건들의 시세와 본건의 신축 연식, 소형 면적이라는 점을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 인근 신축 소형 주택의 직접적인 시세 자료가 부족하여 정확한 적정가 산정에 어려움이 있습니다.

보수적인 관점에서 감정가 수준에서 입찰을 시작하되, 경쟁 상황 및 현장 조사 결과를 바탕으로 100,000,000원에서 110,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

신축 건물의 가치와 명도 리스크 없음 등을 고려하여, 108,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.