나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3990 [27] 대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 5층506호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한우리 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정중학교" 서측 인근에 위치하는 공동주택 (도시형생활주택)으로서 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로와의 접근성 등을 감안시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제2층 제201호외 27개호로서 외벽 : 스톤코트, 징크판넬, 석재타일 붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등 창호 : 새시창호임

이용상태

본건 공히 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 전기설비, 소화전설비, E/V 설비, 주차장, 기타설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로서 주거용(공동주택) 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건은 북동측의 포장된 도로에 접하여 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24),소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역 (2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 이용상태 등은 이해관계인의 부재로 외부관찰 및 주변의 탐문, 관련공부 등에 의하여 표준적으로 평가하였는바 실제와 상이할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시기 바람. 2) 임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3990 (27)

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 5층506호

용도: 도시형생활주택

감정가: 106,000,000원

토지면적: 17.70㎡ (약 5.35평)

건물면적: 23.90㎡ (약 7.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

건물명: 토르

준공년도: 2021년

총 층수: 5층

1.1. 입지조건

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대입니다.

교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근 시내버스 정류장 및 간선도로와의 접근성이 양호하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 5층 506호이며, 외벽은 스톤코트, 징크판넬, 석재타일 마감 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시창호입니다.

이용상태: 본건은 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.

설비내역: 기본적인 급배수, 위생, 전기, 소화전, 엘리베이터, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 형상 및 이용상태: 장방형 평지로 주거용(공동주택) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 북동측 포장도로에 접하여 진출입이 가능합니다.

토지 이용계획 및 제한 상태: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

주변 환경: 학교, 공원 등 교육 및 녹지 시설이 인근에 있어 주거 환경이 양호합니다. 검색된 정보에서 특정 혐오시설에 대한 언급은 발견되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* (506)나

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입/확정일자: 2025-06-26

* 배당신고일자: 2025-12-05

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (명시된 내용 없음)

1.3. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변으로 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 등이 밀집해 있습니다.

소규모 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근 학교 및 공원 등으로 인해 비교적 쾌적한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

주거환경: 괴정중학교 인근의 정비된 주택지대에 위치하여 주거 환경이 양호합니다.

교통: 시내버스 정류장 및 간선도로 접근성이 보통 수준입니다.

편의시설: 소규모 근린생활시설 및 학교, 공원 등이 인접해 있어 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

건물설비: 기본적인 급배수, 위생, 전기, 엘리베이터, 주차 시설을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 정보: 임차인 나 은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임 정보가 명확히 기재되어 있어 권리 인수 위험은 낮습니다.

이용상태 등: 본건의 이용 상태 등은 외부 관찰 및 주변 탐문, 관련 공부에 의해 표준적으로 평가되었으며, 실제와 상이할 수 있으니 경매 참여 시 재확인이 필요합니다.

임대관계: 임대 관계는 미상으로 명시되어 있습니다. 이는 현재 임차인 정보가 별도로 기재되어 있어, 추가적인 임대차 관계가 없다는 의미로 해석될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2021년 신축된 도시형생활주택으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

소형 면적임에도 불구하고 감정가는 1억 6백만 원으로 책정되었습니다.

인근 유사 물건과의 시세 비교 시, 본건의 신축 연차를 감안하면 감정가가 적정하거나 다소 높게 책정되었을 가능성도 있습니다.

임차인의 대항력이 없어 권리 인수 부담은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물 (2021년 준공)으로 즉시 거주 또는 임대가 가능하며, 유지보수 비용이 적게 소요될 것으로 예상됩니다.

대전광역시 서구 괴정동이라는 입지로, 지역 내 주택 수요를 확보할 수 있습니다.

인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 106,000,000원입니다.

주변 유사 물건들의 매매 사례를 분석한 결과, 동일 건물의 전용면적(약 7.23평)을 기준으로 평당 가격을 환산 시, 최근 매매된 대호하이츠(2015년 준공, 약 15.08평, 159.5백만 원)의 평당 가격(약 3.2백만 원/평)을 적용하면 약 76,480,000원 수준으로 산출됩니다.

그러나 본건은 2021년 신축 건물로 연식 차이가 상당하므로, 이 점을 감안하여 시세보다 높은 가치 평가가 가능합니다.

감정평가액 106,000,000원을 기준으로 하되, 시세와의 차이를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 100,000,000원으로 제안합니다.

최종 입찰가는 시세 변동, 경쟁 물건의 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.