나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3990 [21] 대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 4층407호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한우리 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정중학교" 서측 인근에 위치하는 공동주택 (도시형생활주택)으로서 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로와의 접근성 등을 감안시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제2층 제201호외 27개호로서 외벽 : 스톤코트, 징크판넬, 석재타일 붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등 창호 : 새시창호임

이용상태

본건 공히 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 전기설비, 소화전설비, E/V 설비, 주차장, 기타설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로서 주거용(공동주택) 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건은 북동측의 포장된 도로에 접하여 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24),소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역 (2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 이용상태 등은 이해관계인의 부재로 외부관찰 및 주변의 탐문, 관련공부 등에 의하여 표준적으로 평가하였는바 실제와 상이할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시기 바람. 2) 임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

대전지방법원 2025타경3990 (21)

소재지

대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 4층407호

(도로명 주소: 대전광역시 서구 괴정로22번길 20)

건물명

토르

용도

도시형생활주택 (공동주택)

감정가

166,000,000원

토지면적

27. 91㎡ (약 8.45평)

건물면적 (전용면적)

37. 69㎡ (약 11.40평)

(참고: 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.)

매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매구분

부동산 임의경매

건축년도

2021년 01월 05일 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

주변 환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하고 간선도로와의 접근성이 좋은 편으로 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

도로

본건은 북동측으로 포장된 도로에 접하여 차량 진출입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

권리분석 요약

본건에 등기된 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 인수할 만한 부담되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황

* 임차인: 강 (407호)

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 150,000원

* 전입일자: 2021-03-22

* 확정일자: 2021-02-09

* 배당신고일자: 2025-12-22

* 대항력: 없음

* 비고: 없음

인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

주변 상업시설

본건 인근에는 소규모 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

유사 물건 시세 (최근 매매 정보 분석)

* 대호하이츠(128-13) (2015년식, 49.86㎡): 2026년 7월 3일, 159,500,000원

* 영승골드빌라(93-5) (1997년식, 65.52㎡): 2026년 7월 12일, 131,000,000원

* 서일빌라(51-14) (1991년식, 58.5㎡): 2026년 7월 1일, 106,000,000원

본건 시세 분석

본건은 2021년에 신축된 도시형생활주택으로, 제공된 주변 시세 자료에 포함된 빌라(연립, 다세대)는 건축 연도가 더 오래되었습니다. 가장 최근 거래 사례인 대호하이츠(2015년식, 49.86㎡)가 15,950만원에 거래되었으며, 이는 본건의 감정가(166,000,000원)와 유사한 수준입니다. 신축 연차를 감안하면 감정가가 합리적인 수준으로 판단되나, 유사 건물과의 면적 및 연식 차이를 고려한 면밀한 시세 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

편의시설

주변에 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 있어 생활 환경이 편리합니다.

교육시설

인근에 괴정중학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

기타

건물 내에는 기본적인 급배수, 위생, 전기, 소화전 설비와 함께 엘리베이터 및 주차 시설(실내 13대, 실외 2대)이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련

임차인은 대항력이 없으나, 임대 관계가 미상이며 보증금이 1억 1천만원에 달합니다. 경매 절차상 배당을 통해 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 인수하게 될 가능성은 낮으나, 관련 내용을 재확인할 필요가 있습니다. (참고: 현재까지 파악된 인수 보증금은 0원입니다.)

건물 노후화

본건은 2021년 신축으로 비교적 최신 건물이나, 주변 유사 건물들은 노후도가 상당하여 향후 건물 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

토지이용계획

제2종일반주거지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 보호구역 등 다양한 도시계획 및 규제가 적용되므로, 건축 또는 용도 변경 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

혐오시설

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대전광역시 서구 괴정동에 위치한 신축(2021년 준공) 도시형생활주택으로, 정비된 주택지대에 속해 있으며 교육 및 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 신축 연차와 입지 조건을 고려할 때, 향후 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다. 다만, 임차인의 보증금 규모가 크고 임대 관계가 미상이라는 점, 그리고 주변 시세와의 비교 분석 시 감정가에 대한 추가 검토가 필요할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2021년 준공)로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리나 인수해야 할 임차인 보증금이 없어 권리 관계가 명확합니다.

* 괴정동의 정비된 주택지대에 위치하며, 학교 및 근린생활시설 등 생활 편의성이 좋습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 166,000,000원이며, 최근 유사 면적의 신축 건물 거래 사례는 부족하나, 인근의 older 빌라 매매 사례(106,000,000원 ~ 159,500,000원)를 고려할 때, 본건의 신축 연차를 감안한 적정 가치 판단이 중요합니다. 대항력 있는 임차인이 없고, 인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 보수적으로 접근 시 감정가 수준 또는 약간 하회하는 가격에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 170,000,000원

목표 입찰가: 165,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.