나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3990 [12] 대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 3층305호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한우리 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정중학교" 서측 인근에 위치하는 공동주택 (도시형생활주택)으로서 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로와의 접근성 등을 감안시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제2층 제201호외 27개호로서 외벽 : 스톤코트, 징크판넬, 석재타일 붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등 창호 : 새시창호임

이용상태

본건 공히 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 전기설비, 소화전설비, E/V 설비, 주차장, 기타설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로서 주거용(공동주택) 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건은 북동측의 포장된 도로에 접하여 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24),소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역 (2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 이용상태 등은 이해관계인의 부재로 외부관찰 및 주변의 탐문, 관련공부 등에 의하여 표준적으로 평가하였는바 실제와 상이할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시기 바람. 2) 임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경3990 (12)

* 소재지: 대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 3층305호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 106,000,000원 (1억 6백만원)

* 토지면적: 17.70㎡ (약 5.36평)

* 토지지분: 17.6981㎡ (약 5.35평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 23.90㎡ (약 7.23평)

* 건물지분: 23.8973㎡ (약 7.23평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: (OOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: (제시된 정보 없음)

* 특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

* 본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정중학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* (305) 김

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-01-09

* 확정일자: 2023-12-08

* 배당신고일자: 2025-12-15

* 대항력: 없음

* 비고:

* 본건 임차인 김 은 대항력이 없습니다. 전입일자(2024-01-09)가 말소기준권리인 근저당권 접수일자(2021-01-13)보다 늦습니다. 따라서 임차인은 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 황인식 (2021-01-13)

* 근저당권: 주식회사새마을금고자산관리회사 (2021-01-13, 2,280,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 김주현 (2024-01-09 전입, 2023-12-08 확정, 70,000,000원) - 2025-12-24 말소 예정

* 임의경매: 대전동부새마을금고 (2025-12-24, 1,929,938,404원) - 사건번호 2025타경3990

* 가압류: 하나카드 (2026-01-21, 19,029,379원)

* 등기부채권 총액: 2,369,029,379원

* 권리분석 요약:

* 말소기준권리인 근저당권(을1)보다 후순위에 있는 주택임차권(을2), 임의경매(갑4), 가압류(갑5)는 모두 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리나 부담은 없습니다.

* 임대관계는 미상이나, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변 부동산 시세 분석 (제공된 JSON 정보 기반):

* 2026년 7월 3일, 괴정동 128-13번지 대호하이츠 (2015년식 다세대, 49.86㎡) 15,950만원에 거래.

* 2026년 7월 12일, 괴정동 93-5번지 영승골드빌라 (1997년식 다세대, 65.52㎡) 13,100만원에 거래.

* 2026년 7월 1일, 괴정동 51-14번지 서일빌라 (1991년식 연립, 58.5㎡) 10,600만원에 거래.

* 본건은 23.90㎡ (약 7.23평)으로 면적이 작으나, 건물 준공 연도가 2020-2021년으로 추정되어 비교적 신축입니다.

* 최근 거래된 49.86㎡(약 15평)의 2015년식 다세대 주택이 1.59억 원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 감정가 1.06억 원은 상대적으로 낮은 수준으로 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다.

* 같은 건물 또는 인근의 신축급 소형 평형 주택의 경우, 1.3억 원에서 1.6억 원 사이의 시세를 형성하고 있을 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

* 교통상황:

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 간선도로와의 접근성이 양호하여 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

* 주변 환경:

* 괴정중학교가 인근에 있으며, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 건물 구조 및 설비:

* 철근콘크리트구조로, 5층 건물 중 3층에 위치합니다.

* 건물은 2021년 1월 사용승인되었습니다.

* 기본적인 급배수, 위생, 전기, 소화전, 엘리베이터, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보: 등기부상 채권 총액이 매우 높아, 본건이 다른 채무에 대한 공동담보로 제공되었을 가능성이 있습니다. (단, 매각으로 인한 권리 소멸 사항은 명확함)

* 임대관계 미상: 외부 관찰 및 탐문, 관련 공부 등을 통해 평가하였으며, 실제와 상이할 수 있으므로 경매 참여 시 반드시 재확인해야 합니다. (현재 파악된 임차인은 대항력 없음)

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역 등의 규제를 받습니다.

* 주변 혐오시설: 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없으며, 감정평가서상 주위환경이 보통으로 기재되어 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 대전 서구 괴정동에 위치한 도시형생활주택으로, 2021년경 준공된 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 입지 조건, 교통 여건, 주위 환경이 양호하며, 주거 및 임대수익 모두 가능한 물건입니다.

* 등기부상 권리 관계가 명확하고, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다.

* 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 위험이 없습니다.

* 감정가 1.06억 원은 주변 시세 대비 현저히 낮은 수준으로, 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물(2021년 준공 추정)임에도 불구하고 감정가가 시세보다 낮게 책정되었습니다.

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 대전 서구의 안정적인 주거 지역에 위치하고 있어 실거주 및 임대 목적 모두 적합합니다.

* 괴정중학교 등 교육 시설 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 106,000,000원

* 주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 조건(신축, 소형)의 주택은 1.3억 ~ 1.6억 원 수준의 시세를 형성하고 있을 것으로 추정됩니다.

* 인수할 권리 및 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가 이상의 입찰이 가능합니다.

* 보수적으로는 감정가 대비 10~20% 상승한 120,000,000원 ~ 130,000,000원, 적극적으로는 20~30% 상승한 130,000,000원 ~ 138,000,000원 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 최적의 입찰가는 시세, 경쟁률, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 본 보고서가 제공하는 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 별도의 시장 조사와 현장 확인이 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.