나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3990 [3] 대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한우리 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정중학교" 서측 인근에 위치하는 공동주택 (도시형생활주택)으로서 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로와의 접근성 등을 감안시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제2층 제201호외 27개호로서 외벽 : 스톤코트, 징크판넬, 석재타일 붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등 창호 : 새시창호임

이용상태

본건 공히 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 전기설비, 소화전설비, E/V 설비, 주차장, 기타설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로서 주거용(공동주택) 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건은 북동측의 포장된 도로에 접하여 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24),소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역 (2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 이용상태 등은 이해관계인의 부재로 외부관찰 및 주변의 탐문, 관련공부 등에 의하여 표준적으로 평가하였는바 실제와 상이할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시기 바람. 2) 임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전지방법원 2025타경3990 (3) 사건으로 경매 진행 중인 부동산입니다.

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경3990 (3)

* 소재지: 대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 2층203호

* 건물명: 토르

* 구분건물: 2층 203호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 104,000,000원

* 토지면적: 17.70㎡ (약 5.35평)

* 토지지분: 17.6981㎡

* 건물면적: 23.90㎡ (약 7.23평)

* 건물지분: 23.8973㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: (OOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 건축년도: 2021년 (사용승인일 기준)

* 총 층수: 5층 (본건 2층)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고 간선도로와의 접근성이 양호하여 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

* 도로상태: 본건은 북동측의 포장된 도로에 접하여 차량 진출입이 용이합니다.

* 주변 시설: 인근에 괴정중학교가 위치하며, 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (주식회사새마을금고자산관리회사, 2021-01-13 접수)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서 참고)

* 임차인 현황:

* 임차인 (203)김동현: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-08-30, 대항력 없음.

* 임차인 (203)김미지: 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-08-11, 확정 2022-07-21, 배당신고 2026-01-02, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

* 등기부 요약:

* 소유권 보존 (2021-01-13)

* 근저당권 (2021-01-13) - 말소기준권리

* 임의경매 개시결정 (2025-11-18)

* 가압류 (2025-12-24, 2026-01-21, 2026-02-02)

* 주택임차권 (2026-03-04)

* 위 등기사항들은 말소기준권리 이후의 권리로서 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 채권 총액: 2,430,858,318원

4. 상권분석

* 건물 유형: 본건은 도시형생활주택으로, 소형 주거 공간으로 이용되고 있습니다.

* 주변 상권: 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재된 일반 주거지역입니다.

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 대전 서구 괴정동 일대 다세대/연립 주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 거래된 2015년 건축된 49.86㎡ (약 15평) 다세대 주택이 15,950만원에 거래되었습니다. (약 319만원/㎡)

* 2026년 7월 거래된 1997년 건축된 65.52㎡ (약 20평) 다세대 주택이 13,100만원에 거래되었습니다. (약 200만원/㎡)

* 2026년 7월 거래된 1991년 건축된 58.5㎡ (약 18평) 연립 주택이 10,600만원에 거래되었습니다. (약 181만원/㎡)

* 본건의 건물면적은 23.90㎡ (약 7.23평)이며, 감정가는 104,000,000원입니다. 이는 평당 약 1,438만원 수준입니다.

* 비교 사례들의 평당 시세(약 181만원 ~ 319만원/㎡)와 비교했을 때, 본건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 본건은 2021년 준공된 비교적 신축 건물이라는 점을 감안해야 합니다.

* 신축 연도(2021년)를 고려했을 때, 가장 유사한 연식의 비교 매물(2015년 건축)의 시세(약 319만원/㎡)보다 다소 높은 가격(약 435만원/㎡)으로 감정되었으나, 최근 거래 사례의 시세와는 격차가 존재합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 인근에 괴정중학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 소규모 근린생활시설이 인근에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 시내버스 정류장 이용이 편리하며, 간선도로 접근성이 좋습니다.

* 주거환경: 도시형생활주택으로, 기본적인 급배수, 위생, 전기, 소화전, 엘리베이터, 주차장 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인: 김미지 임차인이 있으나 대항력은 없으며, 배당신고일자가 2026년 1월 2일로 이미 경매 절차 내에서 배당받을 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 권리관계: 등기부상 모든 권리는 말소기준권리인 근저당권 이하의 권리들이므로, 매각으로 인해 모두 소멸되어 인수되는 권리는 없습니다.

* 현황 확인: 감정평가서에 "본건의 이용상태 등은 이해관계인의 부재로 외부관찰 및 주변의 탐문, 관련공부 등에 의하여 표준적으로 평가하였는바 실제와 상이할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시기 바람"이라고 명시되어 있습니다. 따라서 실제 내부 상태, 마감재, 관리 상태 등은 반드시 현장 방문을 통해 면밀히 재확인해야 합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전 서구 괴정동의 주거 밀집 지역에 위치한 도시형생활주택입니다. 2021년에 준공된 비교적 신축 건물임에도 불구하고, 현재 감정가는 1억 4백만원으로 책정되어 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리나 보증금이 없어 깔끔한 물건으로 판단됩니다. 다만, 제공된 주변 시세 자료에 따르면 현재 감정가는 시장 거래가 대비 다소 높게 형성된 것으로 분석되어, 실제 시장 가치에 대한 추가적인 검토가 필요합니다. 신축 연도와 향후 소형 주거 공간에 대한 수요를 고려할 때, 시장 상황을 면밀히 파악하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연도: 2021년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 관리가 용이할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 소멸: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다.

* 입지 조건: 괴정중학교 인근의 주거 지역에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 소형 평형: 1~2인 가구 증가 추세에 따라 소형 주거 공간에 대한 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 104,000,000원입니다. 제공된 주변 최근 매매 사례 분석 결과, 해당 지역의 다세대/연립 주택 시세는 평당 약 180만원 ~ 320만원 수준으로 나타났습니다. 본건의 면적(23.90㎡)을 적용하여 환산 시, 시장 가치는 약 4,300만원 ~ 7,600만원 범위로 추정됩니다.

이는 감정가(104,000,000원)보다 현저히 낮은 수준이며, 평당 약 435만원의 감정가는 현재 시장 거래가와 상당한 괴리가 있음을 시사합니다.

그러나 본 건은 2021년 준공된 신축 건물임을 감안할 때, 연식에 따른 가치 상승 여지가 있습니다.

시장 거래가를 기준으로 하되, 신축 연도를 고려하여 감정가보다는 낮지만 시장 추정가보다는 높은 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이에, 현 시세 및 감정가와의 격차, 신축 연도를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 다음과 같이 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 85,000,000원 ~ 95,000,000원

* 최종 제안 입찰가: 90,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.