나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3990 [8] 대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한우리 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정중학교" 서측 인근에 위치하는 공동주택 (도시형생활주택)으로서 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로와의 접근성 등을 감안시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제2층 제201호외 27개호로서 외벽 : 스톤코트, 징크판넬, 석재타일 붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등 창호 : 새시창호임

이용상태

본건 공히 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 전기설비, 소화전설비, E/V 설비, 주차장, 기타설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로서 주거용(공동주택) 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건은 북동측의 포장된 도로에 접하여 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24),소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역 (2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 이용상태 등은 이해관계인의 부재로 외부관찰 및 주변의 탐문, 관련공부 등에 의하여 표준적으로 평가하였는바 실제와 상이할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시기 바람. 2) 임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3990 (8)

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 3층301호 (도로명주소: 대전광역시 서구 괴정로22번길 20)

용도: 도시형생활주택

감정가: 106,000,000원

토지면적: 17.70㎡ (약 5.35평)

토지지분: 17.6981㎡ (약 5.35평)

건물면적: 23.90㎡ (약 7.23평)

건물지분: 23.8973㎡ (약 7.23평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정중학교" 서측 인근에 위치하는 공동주택 (도시형생활주택)임.

주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대임.

제반 주위환경은 보통 수준임.

검색 결과, 인근에 다양한 상업시설이 있어 생활 편의성이 양호한 것으로 파악됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능함.

인근에 시내버스 정류장이 위치하고 있으며, 간선도로와의 접근성이 양호함.

제반 교통상황은 보통 수준임.

건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제3층 제301호임.

외벽은 스톤코트, 징크판넬, 석재타일 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감임.

창호는 새시창호로 구성됨.

건축물대장상 건물은 2020년 7월 8일 사용승인된 것으로 확인됨.

이용상태

본건은 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수, 위생, 전기, 소화전 설비가 갖추어져 있음.

엘리베이터, 주차장 등 편의 설비도 포함됨.

토지 형상 및 이용상태

토지는 장방형 평지로, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건은 북동측의 포장된 도로에 접하여 차량의 진출입이 원활함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 지역임.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당함.

3. 권리분석

등기부 현황 (말소기준권리: 2021.01.13. 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당)

소유권보존: 황인식 (2021.01.13.)

근저당: 주식회사새마을금고자산관리회사 (2,280,000,000원, 2021.01.13.) - 말소기준권리

주택임차권: 김은솔 (100,000,000원, 전입 2021.01.29, 확정 2021.01.19) - 말소 (대항력 없음)

임의경매개시결정: 대전동부새마을금고 (1,929,938,404원, 2025.11.18.) - 말소

가압류: 하나카드 (19,029,379원, 2026.01.21.) - 말소

전체 등기부채권 총액: 2,399,029,379원

권리분석 요약

본 경매물건은 말소기준권리보다 늦은 후순위 권리들이 모두 말소될 예정임.

따라서 경매 낙찰자는 인수하는 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됨.

임차인 현황

임차인: 김

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021.01.29

확정일자: 2021.01.19

배당신고일자: 2025.07.31

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음

(주) 김 임차인은 대항력이 없어 보증금 100,000,000원을 배당받지 못할 경우에도 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다. 그러나 실제 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있으므로 참고하시기 바랍니다.

4. 상권분석

주변 시세 분석 (자료 기반)

인근 연립, 다세대, 빌라 매매 자료를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 보임.

2026년 7월 3일 거래된 "대호하이츠" (2015년식, 전용면적 49.86㎡, 5층)는 159,500,000원에 거래되었음. 이는 3.3㎡당 약 10,547,000원 (약 320만원/㎡) 수준임.

2026년 7월 12일 거래된 "영승골드빌라" (1997년식, 전용면적 65.52㎡, 4층)는 131,000,000원에 거래되었음. 이는 3.3㎡당 약 6,532,000원 (약 200만원/㎡) 수준임.

2026년 7월 1일 거래된 "서일빌라" (1991년식, 전용면적 58.5㎡, 3층)는 106,000,000원에 거래되었음. 이는 3.3㎡당 약 5,949,000원 (약 180만원/㎡) 수준임.

본건과의 비교

본건은 2020년 준공된 도시형생활주택으로, 전용면적 23.90㎡ (약 7.23평) 규모임.

건축 연도가 비교적 최신이며, 주택 종류가 다르지만 유사 지역 내 거래 사례를 참고할 때, 본건의 감정가 106,000,000원은 주변 연립/다세대 주택의 실거래가와 비교 시, 면적 대비 높은 가격으로 책정된 것으로 보임.

예를 들어, 1991년식 58.5㎡ 주택이 106,000,000원에 거래된 사례가 있어, 본건의 23.90㎡ 면적만을 고려하면 감정가는 다소 높아 보임.

하지만, 최신 건축 연도와 도시형생활주택이라는 점을 고려하면, ㎡당 단가는 비교적 높게 형성될 수 있음. "대호하이츠"의 ㎡당 단가(약 320만원/㎡)를 적용 시, 본건(23.90㎡)의 예상 시세는 약 76,503,000원 수준이 될 수 있음.

5. 생활정보

교육시설: 괴정중학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호함.

편의시설: 소규모 근린생활시설이 인근에 분포하여 기본적인 생활 편의는 가능함.

주거환경: 단독, 다가구, 다세대 주택 등이 혼재하는 주거 지역으로, 주거 환경은 무난함.

주변 시설: 학교, 공원 등이 인근에 있어 쾌적한 환경을 기대할 수 있음. 검색 결과, 인근에 특별한 혐오시설 정보는 확인되지 않았으며, 대체로 주거 및 교육 관련 시설이 분포하고 있음.

6. 잠재적 리스크

임차인 명도: 대항력 없는 임차인이 존재하며, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있음. 보증금 1억 원이 존재하나, 낙찰자가 인수할 의무는 없음.

시세 대비 감정가: 감정가(106,000,000원)가 동일 지역 내 면적이 훨씬 넓은 주택의 실거래가와 같거나, 신축 건물 단가를 적용했을 때보다 높아 보이는 점은 투자 시 고려해야 할 리스크임.

소형 면적: 7.23평의 매우 작은 면적은 향후 환금성 측면에서 제약이 될 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 서구 괴정동에 위치한 도시형생활주택으로, 2020년 준공된 비교적 신축 건물임.

권리 분석상 인수할 권리가 없어 명확하고 안전한 투자가 가능함.

주변 학군 및 주거 환경은 양호한 편이나, 상권 분석 결과 감정가 대비 면적이 작아 시세 차익보다는 실거주 또는 장기 보유 목적에 적합할 수 있음.

높은 임차인 보증금은 낙찰자가 인수하지 않으나, 명도 절차 진행 시 변수가 될 수 있음.

8. 투자 포인트

안전한 권리 관계: 모든 후순위 권리가 말소될 예정으로, 낙찰 후 추가 부담이 없음.

최신 건축 연도: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮음.

학군: 괴정중학교 인근으로 학군이 양호함. (시내버스 정류장 인접)

9. 예상 입찰가

감정가: 106,000,000원

주변 시세 분석 결과, 면적이 매우 작은 점을 고려하면 ㎡당 단가로는 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됨.

가장 최근이고 신축에 가까운 "대호하이츠"의 ㎡당 단가(약 320만원/㎡)를 적용 시, 본건(23.90㎡)의 시장 가치는 약 76,503,000원 수준으로 추정됨.

동일한 가격(106,000,000원)에 거래된 "서일빌라"(1991년식, 58.5㎡) 사례를 감안하면, 본건의 감정가는 높다고 볼 수 있음.

하지만, 신축 건물이라는 점과 소형 면적 선호 수요를 감안하여, 보수적인 접근이 필요함.

인수 보증금은 없으나, 임차인 보증금이 100,000,000원에 달하므로 명도 관련 협의 비용 등을 고려할 수 있음.

현 시세 및 감정가, 임차인 보증금 등을 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 예상 입찰가는 감정가 대비 70~80% 수준으로, 약 74,000,000원에서 85,000,000원 사이에서 결정하는 것을 고려해볼 수 있음.

다만, 소형 면적의 특성상 시세 대비 높은 금액으로 낙찰될 가능성도 배제할 수 없으므로, 본건의 실제 현장 조사 및 추가 시세 조사 후 신중한 판단이 요구됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.