나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33862 [19] 전라남도 나주시 빛가람동 196-1 리치타워 1동 8층비802호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동행정복지센터" 북서측 인근에 위치한 리치타워 제1동 제7층 제에이701호[일련번호 가)], 제에이702호[일련번호 나)], 제에이703호[일련번호 다)], 제에이704호[일련번호 라)], 제에이705호[일련번호 마)], 제에이706호[일련번호 바)], 제비701호[일련번호 사)], 제비702호[일련번호 아)], 제비703호[일련번호 자)], 제비704호[일련번호 차)], 제비705호[일련번호 카)], 제8층 제에이801호[일련번호 타)], 제에이802호[일련번호 파)], 제에이803호[일련번호 하)], 제에이804호[일련번호 가‘)], 제에이805호[일련번호 나’)], 제에이806호[일련번호 다‘)], 제비801호[일련번호 라’)], 제비802호[일련번호 마‘ )], 제비803호[일련번호 바’ )], 제비804호[일련번호 사‘)], 제비805호[일련번호 아‘)]로서, 주변은 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하며, 주변에 시내버스 정류장 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 제7층 제7층 제에이701호[일련번호 가)], 제에이702호[일련번호 나)], 제에이703호[일련번호 다)], 제에이704호[일련번호 라)], 제에이705호[일련번호 마)], 제에이706호[일련번호 바)], 제비701호[일련번호 사)], 제비702호[일련번호 아)], 제비703호[일련번호 자)], 제비704호[일련번호 차)], 제비705호[일련번호 카)], 제8층 제에이801호[일련번호 타)], 제에이802호[일련번호 파)], 제에이803호[일련번호 하)], 제에이804호[일련번호 가‘)], 제에이805호[일련번호 나’)], 제에이806호[일련번호 다‘)], 제비801호[일련번호 라’)], 제비802호[일련번호 마‘ )], 제비803호[일련번호 바’ )], 제비804호[일련번호 사‘)], 제비805호[일련번호 아‘)]로서, 외벽 : 미장석, 강화유리 등, 내벽 : 시멘트몰탈위 페인트 및 벽지 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 가)~아') 사무소(공실상태)임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수시설, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 상업용건부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 8차선, 북측 및 동측으로 왕복 4차선의 아스팔트포장 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경33862 (19)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 196-1 리치타워 1동 8층 비802호

용도: 업무시설

감정가: 424,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 재OOOOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 74.21㎡ (약 22.45평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 232.53㎡ (약 70.34평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 건물 개요

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동행정복지센터" 북서측 인근에 위치한 리치타워 1동 8층 비802호 건물 내 업무시설임.

2.2. 주위환경

주변은 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

2.3. 교통 및 도로

* 단지까지 제반 차량의 접근이 용이함.

* 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편임.

* 본건 서측으로 왕복 8차선 도로, 북측 및 동측으로 왕복 4차선 도로가 접해 있어 도로망이 양호함.

2.4. 토지 이용 계획

별도 명시된 토지이용계획 및 제한사항은 없음.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 소유권보존: 주식회사가야테크놀러지 (2016.01.28)

* 말소기준권리(전세권): 재단법인광주전남연구원 (4,600,000,000원, 2016.06.20, 인수)

* 근저당: 주식회사욜로 (3,000,000,000원, 2018.08.27, 말소)

* 근저당: 주식회사어니스트대부 (4,680,000,000원, 2019.10.11, 말소)

* 압류: 나주시 (2024.03.14, 말소)

* 압류: 나주세무서장 (2024.08.13, 말소)

* 임의경매개시결정: 재단법인 (4,640,328,767원, 2025.10.10, 말소)

* 총 채권액: 12,280,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 재단법인전남연구원

* 보증금: 4,600,000,000원

* 차임: 0원

* 확정일자: 2016.06.20

* 배당신고일자: 2025.09.10

* 대항력: 없음

3.3. 권리분석 총평

말소기준권리인 재단법인광주전남연구원의 전세권이 '인수'로 기재되어 있으나, 임차인 현황상 해당 임차인은 '대항력 없음'으로 명시되어 있으며, '인수 보증금 합계' 또한 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 해당 전세권이 경매절차에서 소멸될 가능성이 높음을 시사합니다. 낙찰자는 별도의 보증금 부담 없이 소유권을 취득할 것으로 예상됩니다. 다만, 법적 해석에 따라 이의가 제기될 수 있으므로, 입찰 전 권리관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 나주시 빛가람동은 혁신도시로 지정되어 공공기관 및 연구단지가 집적된 지역으로, 업무시설 수요가 꾸준히 유지되는 곳입니다.

4.2. 주변 시설

* 인근에 빛가람동행정복지센터가 위치하고 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설과 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

4.3. 잠재적 상권 가치

공공기관 이전으로 인한 고정 배후 수요와 지속적인 도시 개발로 인해 장기적인 상권 성장 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 관공서: 빛가람동행정복지센터 등

* 상업시설: 다수의 근린생활시설 및 상업시설이 단지 주변에 분포함.

* 주거시설: 인근에 다수의 아파트 단지가 위치하고 있음.

5.2. 교통 인프라

* 시내버스 정류장이 도보 거리에 위치하며, 다수의 노선이 운행 중임.

* 주요 도로 접근성이 우수하여 차량 이용 시 광주 및 타 지역으로의 이동이 용이함.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채권 총액

총 채권액이 122억 8천만원에 달하여 경매 진행 중 유찰될 가능성이 있습니다.

6.2. 권리관계의 불명확성

말소기준권리인 전세권의 '인수' 표기와 '인수 보증금 0원' 및 '대항력 없음' 표기 간의 상충 가능성으로 인해 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6.3. 다수의 매각 대상

감정평가서 요약상 여러 호실이 일괄 매각 대상으로 포함된 것으로 추정되어, 본 건 호실(비802호)의 정확한 면적 및 상태 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주 혁신도시의 중심부에 위치하며, 뛰어난 교통망과 행정 및 상업시설 접근성을 갖춘 업무시설입니다. 주변 지역의 개발 잠재력과 공공기관 집적 효과로 인해 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 높은 채권 총액과 권리관계의 복잡성(특히 전세권 관련)은 투자 시 신중한 검토를 요구합니다. '대항력 없음' 및 '인수 보증금 0원'이라는 점은 부담을 덜어줄 수 있으나, 이에 대한 명확한 법적 확인은 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 나주 혁신도시의 우수한 입지 조건과 향후 발전 가능성.

* 대중교통 및 도로망이 잘 갖추어져 있어 접근성이 우수함.

* 권리관계 정리가 명확하다면, 감정가 대비 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금이 0원으로 파악되므로, 감정가 424,000,000원을 기준으로 산정합니다. 단, 본 물건은 채권 총액이 매우 높고 권리관계의 특이사항이 존재하므로, 입찰 참여 전 반드시 법원 집행관 및 등기부등본, 권리분석 자료 등을 면밀히 재확인하시기 바랍니다. 최적의 입찰가는 현장 조사와 상세한 권리 분석 결과를 바탕으로 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.