나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3990 [20] 대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 4층406호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한우리 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정중학교" 서측 인근에 위치하는 공동주택 (도시형생활주택)으로서 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로와의 접근성 등을 감안시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제2층 제201호외 27개호로서 외벽 : 스톤코트, 징크판넬, 석재타일 붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등 창호 : 새시창호임

이용상태

본건 공히 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 전기설비, 소화전설비, E/V 설비, 주차장, 기타설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로서 주거용(공동주택) 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건은 북동측의 포장된 도로에 접하여 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24),소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역 (2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 이용상태 등은 이해관계인의 부재로 외부관찰 및 주변의 탐문, 관련공부 등에 의하여 표준적으로 평가하였는바 실제와 상이할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시기 바람. 2) 임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본 건은 대전광역시 서구 괴정동 123-7번지에 소재한 "토르" 건물 내 4층 406호에 위치하고 있습니다.

본 물건은 도시형생활주택으로 분류됩니다.

사건번호는 대전지방법원 2025타경3990 (20)입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 (OOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 건물 정보

토지 면적은 17.70㎡ (약 5.35평)이며, 토지 지분 면적 또한 17.6981㎡ (약 5.35평)입니다.

토지 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

건물 전용 면적은 23.90㎡ (약 7.23평)이며, 건물 지분 면적은 23.8973㎡ (약 7.23평)입니다.

건물 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

본 건물은 2021년 1월 5일에 사용 승인되었습니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 총 5층 중 4층에 해당합니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

본 건의 감정가는 106,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정중학교" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 출입이 가능합니다.

인근에 시내버스 정류장이 위치하며, 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본 건에는 임차인 이 씨가 거주 중입니다.

보증금은 125,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

전입일자는 2022년 10월 31일이고, 확정일자는 2022년 10월 11일입니다.

배당신고일자는 2026년 2월 19일입니다.

본 임차인은 대항력이 없습니다.

3.2. 권리 인수 여부

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 명시된 바 없습니다. (지상권 등)

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 거래 현황

최근 대전 서구 괴정동 지역의 유사 건물 거래 사례를 분석한 결과 다음과 같습니다.

- "대호하이츠(128-13)" (2015년식, 49.86㎡, 5층)는 2026년 7월 3일에 159,500,000원에 거래되었습니다. (평당 약 320만원)

- "영승골드빌라" (1997년식, 65.52㎡, 4층)는 2026년 7월 12일에 131,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 200만원)

- "서일빌라" (1991년식, 58.5㎡, 3층)는 2026년 7월 1일에 106,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 181만원)

4.2. 시세 분석

본건은 2021년에 사용 승인된 도시형생활주택으로, 비교 사례 중 가장 최근에 지어진 건물입니다.

본건의 감정가는 106,000,000원이며, 이는 전용면적 23.90㎡ (약 7.23평) 기준 약 443만 원/㎡입니다.

비교적 최신 건물이라는 점을 감안하면 감정가가 합리적으로 산정되었을 가능성이 있습니다.

다만, 최근 매매 사례에서 더 넓은 면적의 오래된 건물들이 평당 181만 원에서 320만 원 선에서 거래된 점을 고려할 때, 본건의 평당 감정가는 다소 높게 느껴질 수 있습니다.

가장 최근 거래된 "대호하이츠"의 평당 거래가(약 320만 원/㎡)를 기준으로 본건(23.90㎡)의 시세를 추정하면 약 7,646만 원 선입니다.

하지만 건물 연식 등을 감안하여 법원 감정가 106,000,000원을 기준으로 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 건 주변에 대규모 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. (검색 결과 기반)

편의점, 마트 등 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

본 건 인근에 괴정중학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 주변환경

주위는 주택 밀집 지역으로, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 등이 혼재되어 있어 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다. (검색 결과 기반)

1인 가구 거주에도 편리하다는 의견이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 제2종일반주거지역에 속해 있습니다.

소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6.2. 특이사항 및 주의사항

임대 관계가 미상으로, 경매 참여 시 실제 점유 관계 및 현황을 반드시 재확인해야 합니다.

감정평가는 외부 관찰 및 주변 탐문, 관련 공부에 의거하여 표준적으로 평가되었으므로, 실제와 상이할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 확인

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 서구 괴정동에 위치한 비교적 신축(2021년 사용 승인) 도시형생활주택입니다.

괴정중학교 인근에 위치하며 주거 밀집 지역으로 편의시설 접근성이 좋습니다.

임차인의 대항력이 없어 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 임대 관계가 미상이고 실제 현황을 재확인해야 하는 주의가 필요합니다.

감정가 대비 주변 실거래가와의 평당 가격 차이가 있어, 입찰 시 신중한 판단이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

- 건축 연도가 비교적 최신(2021년)으로 건물 노후도가 낮습니다.

- 대전 서구의 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

- 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 명도 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 106,000,000원입니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

주변 시세 분석 결과, 감정가 대비 평당 가격이 높게 평가된 부분이 있으나, 건물의 신축 연식과 기타 요인을 고려했을 때 감정가 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

신중한 접근을 위해 감정가 수준 또는 소폭 상향하여 106,000,000원에서 110,000,000원 사이로 예상 입찰가를 설정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.