나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3990 [17] 대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한우리 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정중학교" 서측 인근에 위치하는 공동주택 (도시형생활주택)으로서 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로와의 접근성 등을 감안시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제2층 제201호외 27개호로서 외벽 : 스톤코트, 징크판넬, 석재타일 붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등 창호 : 새시창호임

이용상태

본건 공히 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 전기설비, 소화전설비, E/V 설비, 주차장, 기타설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로서 주거용(공동주택) 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건은 북동측의 포장된 도로에 접하여 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24),소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역 (2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 이용상태 등은 이해관계인의 부재로 외부관찰 및 주변의 탐문, 관련공부 등에 의하여 표준적으로 평가하였는바 실제와 상이할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시기 바람. 2) 임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경3990 (17)

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 4층403호

용도: 도시형생활주택

감정가: 106,000,000원

토지면적: 17.70㎡ (약 5.35평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 23.90㎡ (약 7.23평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항:

1.2. 위치 및 주위환경

본 건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정중학교" 서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.3. 교통상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 간선도로와의 접근성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

1.4. 건물의 구조 및 설비

건축물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 5층 건물이며, 본 건은 그 중 4층 403호입니다.

외벽은 스톤코트, 징크판넬, 석재타일 등으로 마감되었고, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시창호로 구성되어 있습니다.

내부에는 기본적인 급배수, 위생, 전기, 소화전, 엘리베이터, 주차장 등 각종 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 토지 이용상태 및 형상

본 건 토지는 장방형의 평지로, 현재 주거용 공동주택의 부지로 이용 중입니다.

1.6. 토지 이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 제2종일반주거지역에 속해 있습니다 (2023-11-24).

소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역 (2017-12-20), 상대보호구역 및 절대보호구역 (2016-12-20)에 해당합니다.

1.7. 공부와의 차이

제공된 정보상 공부와의 차이는 없습니다.

1.8. 기타 참고사항

본 건의 이용 상태 등은 이해관계인 부재로 외부 관찰, 주변 탐문 및 관련 공부를 통해 표준적으로 평가되었으므로, 실제와 상이할 수 있습니다. 경매 참여 시 반드시 재확인하시기 바랍니다.

임대 관계는 미상입니다.

2. 입지조건

본 건은 대전 서구 괴정동에 위치하며, 괴정중학교 인근의 주택가에 자리 잡고 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 단독, 다가구, 다세대 주택과 근린생활시설, 학교, 공원이 혼재되어 있어 주거 편의성이 양호합니다. 차량 접근이 용이하고, 시내버스 정류장 및 간선도로와의 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 황인식 (2021-01-13)

* 근저당: 주식회사새마을금고자산관리회사 (2021-01-13, 말소기준권리, 2,280,000,000원)

* 주택임차권: 김영빈 (2025-11-24, 말소, 20,000,000원, 전입 2025-10-13, 확정 2024-08-28)

* 임의경매: 대전동부새마을금고 (2025-11-18, 말소, 1,929,938,404원)

* 가압류: 하나카드 (2026-01-21, 말소, 19,029,379원)

등기부채권 총액은 2,319,029,379원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 (403호)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자: 2025-10-13

* 확정일자: 2024-08-28

* 배당신고일자: 2025-11-20

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

본 건의 권리 분석 결과, 등기부상 모든 권리는 말소 기준권리인 근저당권보다 후순위에 있어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 또한, 임차인 김 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다. 따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 괴정동 지역은 주택 밀집 지역으로, 괴정중학교 등 교육 시설과 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 소규모 상업 시설이 혼재되어 있으며, 28세대가 거주하는 '토르' 건물 자체는 지역 내 주거 수요의 일부를 담당하고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 괴정중학교, 공원 (구체적 명칭 정보 없음).

* 교통: 시내버스 정류장 인근 (노선 정보 없음), 간선도로 접근성 양호.

* 편의시설: 소규모 근린생활시설 (구체적 상점 정보 없음).

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 현재 실제 거주자 및 임대차 관계에 대한 정확한 파악이 필요합니다. 경매 참여 전 현장 조사를 통해 이를 반드시 재확인해야 합니다.

* 감정가 대비 시세 괴리: 본 건의 감정가(106,000,000원)는 주변 유사 부동산의 최근 실거래가 시세와 비교했을 때 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 입찰 시 주의해야 할 요소입니다.

* 건축년도: 2020년식으로 비교적 신축 건물이지만, 5층 건물로서 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지이용계획: 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역 등은 해당 지역의 환경 조성에 영향을 줄 수 있으나, 이미 공동주택으로 건축된 본건에는 직접적인 용도 제한으로 작용할 가능성은 낮습니다.

7. 종합 의견

본 건은 대전광역시 서구 괴정동 소재의 도시형생활주택으로, 신축 건물(2020년 준공)이라는 장점이 있습니다. 괴정중학교 인근의 주거지에 위치하여 입지 조건은 양호하며, 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 경매 물건입니다. 다만, 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정된 점은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2020년 준공)이라는 점이 잠재적 가치를 높입니다.

* 소형 면적(23.90㎡)으로 1인 가구 등 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 권리 관계가 명확하여 명도 및 권리 행사에 대한 부담이 적습니다.

* 지역 내 주택 수요를 바탕으로 한 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 106,000,000원이며, 건물 면적 23.90㎡ (약 7.23평) 대비 평당 약 14,661,000원입니다.

제공된 주변 연립/다세대 주택의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 2015년식 다세대 주택(49.86㎡)이 15,950만원에 거래되어 평당 약 3,200,000원 수준이었습니다. 이는 본 건의 감정가보다 낮은 가격입니다. 다른 비교 대상들도 평당 약 1,810,000원 ~ 1,999,000원 수준으로, 본 건의 감정가가 시세 대비 높게 산정되었음을 시사합니다.

본 건은 2020년식 신축 건물이라는 점에서 비교 대상 주택들보다 우위에 있지만, 이러한 가격 차이를 고려할 때 감정가 그대로 입찰하기보다는 유찰 가능성을 염두에 둔 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 수준과 신축 건물의 가치를 종합적으로 고려할 때, 70,000,000원 ~ 80,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 1~2회 유찰된 가격을 가정한 범위이며, 실제 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 건물 상태 확인 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.