나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3990 [14] 대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 3층307호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한우리 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정중학교" 서측 인근에 위치하는 공동주택 (도시형생활주택)으로서 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로와의 접근성 등을 감안시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제2층 제201호외 27개호로서 외벽 : 스톤코트, 징크판넬, 석재타일 붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등 창호 : 새시창호임

이용상태

본건 공히 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 전기설비, 소화전설비, E/V 설비, 주차장, 기타설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로서 주거용(공동주택) 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건은 북동측의 포장된 도로에 접하여 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24),소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역 (2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 이용상태 등은 이해관계인의 부재로 외부관찰 및 주변의 탐문, 관련공부 등에 의하여 표준적으로 평가하였는바 실제와 상이할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시기 바람. 2) 임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 건은 대전지방법원 2025타경3990 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 (OOOOOOOOOOOOO 입니다.

1.2. 부동산 정보

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 123-7번지, 토르 3층 307호

용도: 도시형생활주택

감정가: 166,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

토지 면적: 27.91㎡ (약 8.44평)

건물 면적: 37.69㎡ (약 11.40평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 '괴정중학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 지도 상으로 특이 혐오시설은 확인되지 않습니다.

2.2. 교통 접근성

본 물건까지 차량으로 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 간선도로와의 접근성 또한 양호하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

본 물건은 북동측으로 포장된 도로에 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부등본 요약 시, 최초 소유권 보존 등기는 2021년 1월 13일에 황인식 명의로 이루어졌습니다. 이후 주식회사새마을금고자산관리회사 명의의 근저당권(2,280,000,000원)이 말소기준권리로 2021년 1월 13일에 설정되었습니다. 김가영 명의의 주택임차권(140,000,000원)이 2025년 12월 8일에 말소되었으며, 대전동부새마을금고의 임의경매(1,929,938,404원)가 2025년 11월 18일에 말소되었고, 하나카드의 가압류(19,029,379원)가 2026년 1월 21일에 말소되었습니다. 총 등기부채권액은 2,439,029,379원입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인 현황에 따르면, 307호에는 김 임차인이 2021년 1월 20일 전입 및 확정일자를 받았으며, 보증금 140,000,000원, 차임 0원입니다. 배당신고일자는 2025년 12월 4일이나, 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 또한, 김 임차인이 2021년 1월 20일 전입하였으나 보증금 및 차임 정보가 없고 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 말소기준권리인 근저당권보다 후순위의 권리들은 경매 절차에 따라 모두 소멸될 예정입니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

대전광역시 서구 괴정동 일대의 연립, 다세대, 빌라 시세는 건물의 신축 연도, 면적, 층수 등에 따라 다양하게 분포하고 있습니다. 비교적 신축인 경우 높은 가격대를 형성하고 있으며, 노후된 건물은 상대적으로 낮은 가격대를 보입니다.

4.2. 최근 매매 사례

최근 2026년 7월 거래된 사례들은 다음과 같습니다.

* 대전광역시 서구 괴정동 128-13번지 대호하이츠(2015년 건축): 49.86㎡ (약 15.08평), 5층, 159,500,000원

* 대전광역시 서구 괴정동 93-5번지 영승골드빌라(1997년 건축): 65.52㎡ (약 19.82평), 4층, 131,000,000원

* 대전광역시 서구 괴정동 51-14번지 서일빌라(1991년 건축): 58.5㎡ (약 17.69평), 3층, 106,000,000원

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조이며, 2021년 1월 5일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 스톤코트, 징크판넬, 석재타일로 마감되었으며, 내벽은 벽지와 일부 타일로 마감되었습니다. 창호는 새시창호입니다. 건물에는 기본적인 급배수, 위생, 전기, 소화전 설비와 함께 엘리베이터, 주차장 등의 편의 설비가 갖추어져 있습니다. 총 28세대가 거주할 수 있는 규모입니다.

5.2. 토지 이용 상태

본 건 토지는 장방형의 평지이며, 현재 주거용 공동주택의 건부지로 이용되고 있습니다.

5.3. 토지 이용 계획

본 건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

감정평가서에 따르면, 본 건의 실제 이용 상태 등이 이해관계인의 부재로 인해 외부 관찰 및 주변 탐문, 관련 공부에 기반하여 표준적으로 평가되었으므로 실제와 상이할 수 있다는 점을 유의해야 합니다. 경매 참여 시 현황을 반드시 재확인하시기 바랍니다. 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

6.2. 미확인 사항

본 건의 정확한 내부 상태 및 관리 현황 등은 직접적인 확인이 어렵습니다. 또한, 임대차 관계가 미상이라는 점은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 괴정동의 주택지대에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 최근인 2021년에 사용 승인되어 건축 연식이 짧다는 장점이 있습니다. 교통 및 생활 환경은 무난한 편이며, 권리 관계상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 감정평가 시 실제 현황과의 차이가 있을 수 있다는 점과 임대 관계 미상인 점은 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 건축 연식이 짧아 비교적 현대적인 주거 환경 제공 가능

* 대전 서구의 주택지대 내 위치하여 기본적인 주거 수요 확보

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 예상 (인수되는 권리 없음)

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 166,000,000원이며, 전용면적은 37.69㎡(약 11.40평)입니다. 최근 인근 유사 물건의 매매 사례를 고려할 때, 본 건의 신축 연식(2021년)을 감안하면 감정가 수준 또는 그 이하에서 적정 입찰가를 산정할 수 있습니다. 주변 최근 매매 사례의 평당가와 본 건의 감정가를 종합적으로 고려하여, 145,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이 가격은 인수 보증금이 없다는 점과 일반적인 경매 투자 전략을 반영한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과 및 시장 상황에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.