나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3990 [7] 대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 2층207호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한우리 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정중학교" 서측 인근에 위치하는 공동주택 (도시형생활주택)으로서 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로와의 접근성 등을 감안시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제2층 제201호외 27개호로서 외벽 : 스톤코트, 징크판넬, 석재타일 붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등 창호 : 새시창호임

이용상태

본건 공히 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 전기설비, 소화전설비, E/V 설비, 주차장, 기타설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로서 주거용(공동주택) 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건은 북동측의 포장된 도로에 접하여 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24),소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역 (2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 이용상태 등은 이해관계인의 부재로 외부관찰 및 주변의 탐문, 관련공부 등에 의하여 표준적으로 평가하였는바 실제와 상이할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시기 바람. 2) 임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전광역시 서구 괴정동 123-7번지, '토르' 건물 2층 207호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 대전지방법원 2025타경3990 (7)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 163,000,000원입니다.

해당 물건의 토지 면적은 27.91㎡ (약 8.44평)이며, 건물 면적은 37.69㎡ (약 11.39평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

건축물대장상 건축 허가일은 2020년 7월 8일로, 비교적 최신 건물에 해당합니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 대전광역시 서구 괴정동에 위치하며, "괴정중학교" 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재된 정비된 주택지대입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 간선도로와의 접근성이 양호하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지는 장방형의 평지로서 주거용 건물 부지로 이용되고 있으며, 북동측 포장된 도로에 접하여 있어 진출입이 용이합니다.

토지이용계획 상으로는 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등으로 지정되어 있습니다.

주변 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 요약에 따르면, 본 물건의 말소기준권리는 2021년 1월 13일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당(을1)입니다.

이하의 모든 권리, 즉 이승찬의 주택임차권(을2), 대전동부새마을금고의 임의경매개시결정(갑2), 롯데카드의 가압류(갑3), 하나카드의 가압류(갑4)는 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 별도의 권리를 인수할 부담이 없습니다.

총 등기부채권액은 약 2,440,086,324원으로 매우 높으나, 이는 모두 소멸되는 권리입니다.

임차인 현황으로는 (207)호에 이승찬 씨가 있으며, 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023년 6월 12일, 확정일자 2023년 5월 22일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없으며, 배당신고일자는 2025년 10월 22일입니다.

권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 "토르" 건물은 2020년에 건축된 집합건물(도시형생활주택)로, 5층 건물 중 2층에 위치합니다.

주변 지역은 주택가로 단독주택, 다가구, 다세대주택 등이 혼재되어 있으며, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 함께 있어 주거 생활에 필요한 시설 접근성이 보통입니다.

제공된 주변 매매 정보를 분석한 결과, 2015년에 건축된 "대호하이츠(128-13)" 건물 내 49.86㎡ 면적이 2026년 7월 3일 159,500,000원에 매매되었습니다. 이를 면적당 가격으로 환산하면 약 3,200,000원/㎡ 입니다.

다른 비교 매물인 "영승골드빌라"(1997년 건축, 65.52㎡)는 131,000,000원, "서일빌라"(1991년 건축, 58.5㎡)는 106,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 37.69㎡ 면적으로, 비교 매물 중 가장 최근 연도(2020년)에 건축되어 상품성이 높은 편입니다. "대호하이츠"의 매매가를 기준으로 면적을 환산하면 약 120,600,000원 수준으로 추정됩니다. 그러나 본건의 건축 연도가 더 최신임을 감안하면 이보다 높은 시장 가치를 기대할 수 있습니다. 감정가 163,000,000원은 최근 실거래가 수준보다 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 괴정중학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 간선도로와의 접근성도 좋아 시내 이동이 용이합니다.

주변에 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정가와 최근 실거래가 시점의 괴리가 존재합니다. 감정가는 163,000,000원이지만, 유사한 면적의 최신 건물일 경우 약 120,600,000원 내외의 가치를 가질 것으로 추정되어, 낙찰 후 시세 차익 확보를 위한 면밀한 시장 조사와 보수적인 접근이 필요합니다.

등기부상 총 채권액이 약 24.4억원으로 매우 높으나, 이는 모두 매각으로 소멸되므로 낙찰자에게 직접적인 인수 부담은 없습니다. 다만, 높은 채권액은 경매 응찰률에 심리적 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전 서구 괴정동에 위치한 도시형생활주택으로, 2020년에 건축된 비교적 신축 건물이라는 큰 장점을 가지고 있습니다. 또한, 권리관계가 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 인수되는 권리 및 부담이 전혀 없는 깨끗한 물건입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거 지역에 위치합니다. 다만, 감정가가 최근 유사 물건 실거래가 대비 다소 높게 책정된 점을 고려하여, 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

최신 건축 연도 (2020년)로 인한 높은 상품성.

말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 인한 인수 부담 없음.

괴정중학교 인근의 양호한 주거 입지.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 163,000,000원

주변 유사 물건 실거래가 환산 가치: 약 120,600,000원

본건은 최신 건축 연도라는 장점을 고려하여 감정가와 비교 실거래가 환산 가치의 중간 지점, 또는 약간 상향된 가격을 목표로 할 수 있습니다. 권리상 부담이 없으므로 시장 가치 대비 합리적인 낙찰가 산정이 중요합니다.

예상 입찰가: 125,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.