나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3990 [11] 대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한우리 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정중학교" 서측 인근에 위치하는 공동주택 (도시형생활주택)으로서 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로와의 접근성 등을 감안시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제2층 제201호외 27개호로서 외벽 : 스톤코트, 징크판넬, 석재타일 붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등 창호 : 새시창호임

이용상태

본건 공히 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 전기설비, 소화전설비, E/V 설비, 주차장, 기타설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로서 주거용(공동주택) 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건은 북동측의 포장된 도로에 접하여 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24),소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역 (2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 이용상태 등은 이해관계인의 부재로 외부관찰 및 주변의 탐문, 관련공부 등에 의하여 표준적으로 평가하였는바 실제와 상이할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시기 바람. 2) 임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경3990 (11)

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 123-7, 토르 3층 304호

용도: 도시형생활주택

감정가: 106,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 17.70㎡ (약 5.35평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 23.90㎡ (약 7.23평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건축물 용도: 도시형생활주택 (공동주택)

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총층수: 5층

본건 위치: 3층 304호

건축물 사용승인일: 2021년 01월 05일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정중학교" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로와의 접근성이 양호한 편입니다. 북동측으로 포장된 도로에 접하여 진출입이 용이합니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

3.2. 말소되는 권리

본건과 관련된 근저당권, 주택임차권, 임의경매, 가압류 등은 모두 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 2,389,029,379원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 최

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-04

* 확정일자: 2022-06-15

* 배당신고일자: 2024-07-15

* 대항력: 없음

* 비고: 본건의 이용상태 등은 이해관계인의 부재로 외부관찰 및 주변의 탐문, 관련공부 등에 의하여 표준적으로 평가하였는바 실제와 상이할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시기 바랍니다. 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (매매)

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 최근 거래된 사례들은 다음과 같습니다.

* 대호하이츠(128-13): 2015년 건축, 49.86㎡, 5층, 2026년 7월 15,950만원에 거래. (약 320만원/㎡)

* 영승골드빌라(93-5): 1997년 건축, 65.52㎡, 4층, 2026년 7월 13,100만원에 거래. (약 200만원/㎡)

* 서일빌라(51-14): 1991년 건축, 58.5㎡, 3층, 2026년 7월 10,600만원에 거래. (약 181만원/㎡)

본건은 2021년 건축된 도시형생활주택으로 전용면적 23.90㎡입니다. 제공된 주변 시세 자료는 주로 연립 및 다세대 주택이며, 건축 연도가 오래되었거나 면적이 더 큰 편입니다. 이를 감안할 때, 본건의 감정가 106,000,000원 (약 443만원/㎡)은 비교 사례들의 제곱미터당 가격보다 높은 수준으로 판단됩니다.

4.2. 주변 시세 (전월세)

제공된 JSON 정보에는 전월세 관련 데이터가 포함되어 있지 않으며, 매매 거래 정보만 확인되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육 시설

* 교육 시설: 본건 인근에 괴정중학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 생활 편의: 주변에 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 공원 또한 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

본건은 말소기준 권리(근저당)보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 임차인 최 의 경우 대항력이 없어 보증금 90,000,000원을 인수할 위험은 없습니다.

6.2. 건물 상태 및 특이사항

본건은 2021년에 건축되어 비교적 신축 건물에 해당합니다. 기본적인 급배수, 위생, 전기, 소화전, 승강기, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다. 다만, 감정평가서상 외부 관찰 및 주변 탐문으로 평가되었으므로 실제 현황과 상이할 수 있어 경매 참여 전 반드시 재확인이 필요합니다. 공동담보 물건으로 특수 물건 정보에 기재되어 있습니다.

6.3. 주변 혐오시설

본건 소재지 주변에 대규모 유흥시설, 폐기물 처리 시설, 대형 공장 등과 같은 혐오시설에 대한 특별한 정보는 확인되지 않았습니다. 주변은 주택가와 학교가 인접한 주거 지역으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 서구 괴정동에 위치한 도시형생활주택으로, 2021년에 신축되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 모든 등기부상 권리는 말소 예정으로 권리관계는 명확합니다. 임차인 또한 대항력이 없어 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 감정평가액이 주변 유사 면적 및 건축 연도의 부동산 시세 대비 높은 수준으로 보이며, 이는 투자 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2021년 준공)로 즉시 거주하거나 임대가 가능합니다.

* 모든 인수될 권리가 없어 명확한 권리관계가 장점입니다.

* 정비된 주거지역에 위치하여 주거 환경이 안정적입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 106,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 자료와 본건의 면적(23.90㎡) 및 건축 연도(2021년)를 고려했을 때, 보수적인 관점에서 시세 반영 및 향후 시세 상승 여력을 고려한 예상 입찰가는 75,000,000원 ~ 90,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다. 이는 현 시세 대비 잠재적 투자 가치를 반영한 금액이며, 실제 입찰가는 경매 시장 상황 및 물건에 대한 추가 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 인수 보증금은 0원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.