나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3990 [10] 대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한우리 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정중학교" 서측 인근에 위치하는 공동주택 (도시형생활주택)으로서 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로와의 접근성 등을 감안시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제2층 제201호외 27개호로서 외벽 : 스톤코트, 징크판넬, 석재타일 붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등 창호 : 새시창호임

이용상태

본건 공히 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 전기설비, 소화전설비, E/V 설비, 주차장, 기타설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로서 주거용(공동주택) 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건은 북동측의 포장된 도로에 접하여 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24),소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역 (2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 이용상태 등은 이해관계인의 부재로 외부관찰 및 주변의 탐문, 관련공부 등에 의하여 표준적으로 평가하였는바 실제와 상이할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시기 바람. 2) 임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3990 (10)

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 123-7, 토르 3층 303호

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 3층 303호

용도: 도시형생활주택

집합건물 연면적: 968.2㎡ (약 292.8평)

집합건물 건축일: 2021년 1월 5일

전용면적 (건물면적): 23.90㎡ (약 7.23평)

대지면적: 17.70㎡ (약 5.35평)

토지 지분: 17.6981㎡ (약 5.35평)

감정가: 106,000,000원

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통 수준임.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고 간선도로와의 접근성이 양호하여 제반 교통상황은 보통 수준임.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 1월 13일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권

매각으로 소멸되는 권리:

* 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권 (2021.01.13)

* 대전동부새마을금고 임의경매개시결정 (2025.11.18, 사건번호 2025타경3990)

* 하나카드 가압류 (2026.01.21)

* 대전신용보증재단 가압류 (2026.02.02)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 지상권 개요가 있으나, 구체적인 내용은 미상으로 경매 참여 시 재확인 필요.

인수할 임차보증금: 0원 (임차인 송유진은 대항력이 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 송 (303호)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 3월 10일

* 확정일자: 2023년 2월 13일

* 대항력: 없음

* 참고사항: 임차인의 보증금은 인수되지 않으므로, 배당에서 전액 회수하지 못할 경우 손해가 발생할 수 있음.

4. 상권분석

본건은 "괴정중학교" 서측 인근에 위치한 공동주택(도시형생활주택)으로, 주위에는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 주택 밀집 지역임.

소규모 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능하나, 대규모 상업 시설보다는 주거 지역으로서의 성격이 강함.

5. 생활정보

주변 교통: 인근 시내버스 정류장 이용 및 간선도로 접근성이 양호하여 대중교통 및 자가용 이용이 편리함.

편의시설: 주거지 주변으로 소규모 상가와 상업시설이 분포하고 있어 기본적인 편의시설 이용에 어려움은 없음.

교육시설: 괴정중학교가 인근에 위치하며, 주변에 초등학교 및 고등학교가 소재하여 교육 환경이 양호함. (상대/절대 보호구역 지정 확인)

의료시설: 주변 지역 정보를 바탕으로 볼 때, 도심 지역 특성상 종합병원 및 병의원 등 의료시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

공원/녹지: 인근 공원이 소재하여 쾌적한 주거 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

권리 관계 복잡성: 등기부채권 총액이 23억원 이상으로 매우 높아, 경매 절차 진행 중 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있음. (단, 말소기준권리 이하 권리는 소멸 예정)

미확인 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 '지상권'이 언급되었으나 상세 내용이 없어 인수 여부 및 그 영향력을 반드시 확인해야 함.

임차인 미회수 보증금: 임차인 송유진의 경우 대항력은 없으나, 1억원이라는 큰 금액의 보증금을 배당받지 못할 경우 해당 임차인이 법적 대응을 할 수 있으며, 이는 낙찰자에게 추가적인 부담이나 분쟁의 소지가 될 수 있음.

부동산 경기 변동: 현재 부동산 시장 상황 및 향후 경기 변동에 따라 매각 가격이 예상보다 낮아지거나, 입찰 후 가치 하락의 위험이 존재함.

건물 노후화 및 유지보수: 2021년 완공 건물로 비교적 신축이나, 향후 발생할 수 있는 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 괴정동에 위치한 도시형생활주택으로, 입지 및 주변 환경은 양호한 편임.

경매 절차 상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 소멸되므로 권리 관계 자체는 명확한 편이나, 1억원 보증금의 임차인이 대항력이 없는 점, 그리고 미확인된 지상권 존재 가능성은 주의 깊게 살펴야 함.

감정가는 106,000,000원으로 책정되었으나, 주변 시세 및 건물 연식을 고려할 때 다소 높게 책정된 것으로 판단됨. (참고: 2015년 준공, 49.86㎡ 다세대가 159,500,000원에 거래됨)

높은 채무 총액은 경매 낙찰가에 영향을 줄 수 있으며, 저가 낙찰의 가능성도 있으나, 이는 경쟁률에 따라 달라질 수 있음.

8. 투자 포인트

신축급 도시형생활주택: 2021년 완공된 비교적 신축 건물로, 즉시 입주 또는 임대 수익 창출이 가능함.

정비된 주거지 내 입지: 학교, 공원, 상업시설 등 생활 편의시설 접근성이 양호한 주택 밀집 지역에 위치함.

낮은 대항력 없는 임차인: 임차인의 보증금 1억원 전액을 인수할 필요가 없어, 권리 관계가 비교적 단순함 (단, 배당 여부 확인 필수).

저가 매수의 기회: 높은 채무 총액과 주변 시세 대비 다소 높은 감정가를 고려할 때, 합리적인 입찰을 통해 시세차익 또는 임대 수익률을 높일 기회가 있을 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 106,000,000원입니다.

주변 유사 물건 거래 사례를 분석한 결과, 2015년식 49.86㎡ 다세대 주택이 159,500,000원에 거래되었고, 이를 면적당 가격으로 환산 시 약 3,200,000원/㎡ 입니다.

본건의 전용면적 23.90㎡에 이 가격을 적용하면 약 76,500,000원 수준이 됩니다.

또한, 1991년식 58.5㎡ 연립 주택이 106,000,000원에 거래된 사례도 있어, 본건의 감정가 수준이 주변 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

임차인의 보증금 1억원에 대한 인수 부담이 없다는 점과, 높은 채무 총액으로 인한 저가 낙찰 가능성을 감안할 때, 보수적으로는 감정가의 80~90% 수준에서 시작하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 85,000,000원 ~ 95,000,000원 사이로 제안합니다.

단, 실제 입찰 시에는 경쟁률, 현장 조사 결과, 임차인 배당 여부 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

(주의: 본 입찰가 산정은 제공된 정보를 기반으로 하며, 시장 상황 변동 및 추가 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.