나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3990 [2] 대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한우리 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정중학교" 서측 인근에 위치하는 공동주택 (도시형생활주택)으로서 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로와의 접근성 등을 감안시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제2층 제201호외 27개호로서 외벽 : 스톤코트, 징크판넬, 석재타일 붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등 창호 : 새시창호임

이용상태

본건 공히 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 전기설비, 소화전설비, E/V 설비, 주차장, 기타설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로서 주거용(공동주택) 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건은 북동측의 포장된 도로에 접하여 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24),소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역 (2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 이용상태 등은 이해관계인의 부재로 외부관찰 및 주변의 탐문, 관련공부 등에 의하여 표준적으로 평가하였는바 실제와 상이할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시기 바람. 2) 임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3990 (2)

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 2층202호

건물명: 토르

용도: 도시형생활주택

감정가: 104,000,000원

토지면적: 17.70㎡ (약 5.35평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 23.90㎡ (약 7.23평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

건축물 사용승인일: 2021년 01월 05일

2. 입지조건

본건은 대전광역시 서구 괴정동에 소재하며, "괴정중학교" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로 본건까지 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하고 간선도로와의 접근성이 양호하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

본건은 북동측으로 포장된 도로에 접하여 진출입이 가능합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 01월 13일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 명의의 근저당권(을1)입니다.

경매개시결정등기는 2025년 11월 18일 접수된 대전동부새마을금고 명의의 임의경매(갑2)입니다.

이 외 하나카드 명의의 가압류(갑3), 대전신용보증재단 명의의 가압류(갑4)가 존재하나, 모두 말소될 예정입니다.

등기부상 채무 총액은 약 2,301,939,025원입니다.

본 경매 절차로 인해 모든 권리는 소멸될 예정이며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입/확정일자: 2025년 01월 31일

* 배당신고일자: 2025년 12월 02일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않아도 됩니다.

4. 상권분석

본건은 대전 서구 괴정동의 주택 밀집 지역 내에 위치하고 있습니다.

주변에는 괴정중학교를 비롯한 학교, 공원, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

도시형생활주택으로서 소형 주거 공간을 찾는 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

해당 지역은 주거용 건물들이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 시내버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 괴정중학교, 괴정초등학교, 괴정공원 등이 인근에 위치하며, 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 주택가에 위치하여 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

등기부상 채무 총액이 상당히 높아 채권자 및 경매 진행 상황에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

임대 관계에 대한 구체적인 정보가 부족하여 실제 점유 및 임대 현황을 재확인할 필요가 있습니다. (기타참고사항 2항)

감정평가서에 따르면, 본건의 이용 상태 등은 이해관계인 부재로 외부 관찰 및 주변 탐문, 관련 공부 등에 의하여 표준적으로 평가되었으므로 실제와 상이할 수 있어 경매 참여 시 반드시 재확인이 필요합니다. (기타참고사항 1항)

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 포함되어 있어 향후 건축 또는 용도 변경 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 서구 괴정동에 위치한 신축에 가까운 도시형생활주택입니다.

건물은 비교적 최신 연식(2021년 사용승인)으로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

주변 시세 및 건물 노후도 등을 고려할 때, 감정가 104,000,000원이 적정한지에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

안정적인 주거 지역에 위치하고 있으며, 소형 주거 공간에 대한 수요가 꾸준히 있는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

신축에 가까운 건물로 리모델링 비용 절감 효과 기대.

대항력 없는 임차인으로 명도 관련 부담이 적고, 인수 보증금이 없어 깔끔한 권리 분석 가능.

대전 서구 내 주거지역에 위치하여 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익 기대.

소형 면적으로 1인 가구 또는 투자 목적의 소액 투자자에게 적합.

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 신축 도시형생활주택의 경우 제곱미터당 약 320만원 내외의 시세가 형성되어 있습니다.

이를 바탕으로 본건의 전용면적(23.90㎡)에 적용 시, 예상 시세는 약 7,646만원 수준으로 산정됩니다.

그러나 감정가(10,400만원)와 비교했을 때 상당한 차이가 있습니다.

낙찰가는 경매 시장의 경쟁 상황, 향후 시세 변동 가능성, 건물 상태 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 보수적으로 접근하여 85,000,000원 ~ 95,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.