나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3990 [5] 대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 2층205호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한우리 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정중학교" 서측 인근에 위치하는 공동주택 (도시형생활주택)으로서 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로와의 접근성 등을 감안시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제2층 제201호외 27개호로서 외벽 : 스톤코트, 징크판넬, 석재타일 붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등 창호 : 새시창호임

이용상태

본건 공히 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 전기설비, 소화전설비, E/V 설비, 주차장, 기타설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로서 주거용(공동주택) 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건은 북동측의 포장된 도로에 접하여 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24),소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역 (2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 이용상태 등은 이해관계인의 부재로 외부관찰 및 주변의 탐문, 관련공부 등에 의하여 표준적으로 평가하였는바 실제와 상이할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시기 바람. 2) 임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3990 (5)

용도: 도시형생활주택

감정가: 104,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOO)

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 2층205호

주소: 대전광역시 서구 괴정로22번길 20 (괴정동)

1.3. 건물 정보

건물명: 토르

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 5층 중 2층 205호

사용승인일: 2021년 01월 05일

건물면적: 23.90㎡ (약 7.23평)

건물지분: 23.8973㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

호수: 총 28세대

1.4. 토지 정보

토지면적: 17.70㎡ (약 5.35평)

토지지분: 17.6981㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건부지 이용 중

1.5. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

1.6. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로와의 접근성 등을 감안시 제반 교통상황은 보통임.

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제2층 제201호 외 27개호. 외벽: 스톤코트, 징크판넬, 석재타일 붙임 마감 등. 내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등. 창호: 새시창호임.

이용상태: 본건 공히 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역: 기본적인 급배수설비, 위생설비, 전기설비, 소화전설비, E/V 설비, 주차장, 기타설비 등이 되어 있음.

토지 형상 및 이용상태: 본건은 장방형 평지로서 주거용(공동주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건은 북동측의 포장된 도로에 접하여 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역 (2017-12-20)(전부제한구역), 상대보호구역 (2016-12-20), 절대보호구역(2016-12-20)임.

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항: 본건의 이용상태 등은 이해관계인의 부재로 외부관찰 및 주변의 탐문, 관련공부 등에 의하여 표준적으로 평가하였는바 실제와 상이할 수 있으니 경매참여시 재확인 바람. 임대관계 미상임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 주택지대임. "괴정중학교"가 인근에 위치함.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 용이함. 간선도로와의 접근성이 좋아 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 판단됨. 북동측으로 폭 8m 미만의 포장도로에 접해 있어 차량 진출입이 편리함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로3류에 접해 있음. 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 전 , 보증금 20,000,000원, 차임 400,000원

전입/확정일자: 2025-04-16

배당신고일자: 2025-12-05

대항력: 없음

3.2. 등기부 요약

소유권보존: 2021-01-13, 권리자: 황인식

근저당권: 2021-01-13 접수, 권리자: 주식회사새마을금고자산관리회사, 권리금액: 2,280,000,000원 (말소기준권리)

임의경매개시결정: 2025-11-18 접수, 권리자: 대전동부새마을금고, 권리금액: 1,929,938,404원 (말소)

가압류: 2026-01-21 접수, 권리자: 하나카드, 권리금액: 19,029,379원 (말소)

가압류: 2026-02-02 접수, 권리자: 대전신용보증재단, 권리금액: 2,909,646원 (말소)

3.3. 권리분석 요약

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없으며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 JSON 정보 및 검색된 임대 정보를 바탕으로 볼 때, 본건과 유사한 크기(약 7평형)의 도시형생활주택은 최근 (2025년 2월) 보증금 2,000만원, 월세 50만원 수준으로 임대되고 있음.

주변의 다세대, 연립주택 등 유사 물건들의 최근 매매가는 10억 6천만원 ~ 15억 9천 5백만원 수준에서 형성되어 있으나, 이는 전용면적이 본건보다 훨씬 큰 경우임 (약 49.86㎡ ~ 65.52㎡). [JSON 데이터 분석]

본건 건물(토르)은 2021년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속하며, 7평형(전용 23.89㎡)의 원룸형 도시형생활주택임.

감정가 104,000,000원 대비하여, 유사 평형의 최근 임대료 수준을 고려할 때, 임대 수익률 측면에서의 가치 평가가 필요함.

4.2. 상권 특징

본건이 위치한 괴정동 일대는 주거지역으로, 아파트 단지보다는 다세대, 다가구 주택 및 단독주택 등이 혼재된 형태를 보임. 인근에 괴정중학교가 있어 교육 환경은 양호한 편임. 소규모 근린생활시설들이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육 시설

본건 서측 인근에 괴정중학교가 위치하고 있으며, 주택지대 내에 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

등기부 채권 총액이 약 230억원에 달하여 매우 높은 수준임. 이는 본건의 낙찰가 및 향후 발생할 수 있는 법적 이슈에 영향을 줄 수 있음. 그러나 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 인수할 권리는 없음.

6.2. 법적/행정적 제한 리스크

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 제한이 따를 수 있음.

6.3. 현장 확인 필요 사항

감정평가서에 따르면, 임대관계는 미상이며 이해관계인 부재로 외부 관찰 및 주변 탐문에 의존하였으므로, 실제 현황과 상이할 수 있음을 명시하고 있음. 특히, 건물 이용상태, 임대차 관계, 실제 점유자 등을 경매 참여 시 재확인해야 함.

또한, 거주 후기에서 좀벌레 발생, 북향으로 인한 일조량 부족, 환기 문제, 방음 이슈 등이 언급된 바 있어, 현장 방문 시 이러한 부분을 면밀히 확인해야 함.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 서구 괴정동에 위치한 도시형생활주택으로, 괴정중학교 인근의 주거지역에 자리하고 있습니다. 비교적 신축 건물(2021년 준공)이며, 전용면적 23.90㎡ (약 7.23평)의 소형 주거 공간입니다. 교통 및 도로 접근성은 보통 수준이며, 주변 환경은 주거 편의시설이 혼재된 주택지대입니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 인수할 권리는 없으나, 총 채권액이 매우 높아 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 실제 거주자들의 후기에 따르면 일부 방음, 일조량, 벌레 문제 등이 제기되어 있어 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 괴정중학교 인근의 입지, 비교적 신축 건물(2021년 준공).

* 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 권리 부담 없이 취득 가능.

* 서구 괴정동 일대의 주거 수요를 고려할 때, 소형 평수의 임대 수익형 투자 가능성.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 104,000,000원으로 책정되어 있습니다. 유사 면적(약 7평형)의 최근 임대료 수준(보증금 2000만원, 월세 50만원)과 주변 시세(전용면적 기준 대형 평수 매매가)를 고려할 때, 본건의 감정가는 지역 평균 대비 높은 수준으로 보입니다.

또한, 현장 확인 시 언급된 바 있는 방음, 일조량, 벌레 문제 등은 물건의 가치에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

상기 내용을 종합적으로 고려하여, 현장 방문 후 임대 시장 조사 및 건물 상태를 면밀히 파악한 후, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으나, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 신중하게 검토하는 것을 권장합니다. (약 83,200,000원 ~ 93,600,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.