나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100692 [6] 서울특별시 중구 신당동 844 남산타운아파트 상가5동 3층326호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2026.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 신당동 소재 '버티고개역' 남측 인근에 위치하며, 본건 인근은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(버티고개역, 6호선)이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트라멘조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제1층 제101호 왜 5개호로서, (사용승인일:2002.05.25) - 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, - 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

기호(1) : 공부상 용도 '근린생활시설'이며, 현황 '체육시설'로 이용 중임. 기호(2)~(6) : 공부상 용도 '근린생활시설'이며, 현황 일체 '감정평가법인 사무실'로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 왕복5차선 아스팔트 포장도로와 접하며 본건 단지 내 남산타운아파트 상가5동 진입도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신당동 844 : 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 도로(접합) , 도시철도(저촉), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (세부사항은 중부교육청에 문의) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (2008-01-04) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>,중점경관관리구역 (2016-11-24),토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21) ((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-15) (용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선 한남동 804 : 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 자연경관지구 , 도시자연공원구역 , 도로(접합) , 도시자연공원구역 , 철도 (저촉), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도 : 77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역 (허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지), 비오톱1등급 (2021-09-29) (저촉)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100692 (6)

소재지: 서울특별시 중구 신당동 844 남산타운아파트 상가5동 3층326호

용도: 근린상가 (공부상 근린생활시설, 현황 체육시설 및 감정평가법인 사무실 이용 중)

감정가: 161,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 29.08㎡ (약 8.8평)

토지 지분: 28.89㎡ (약 8.7평)

건물면적: 36.37㎡ (약 11.0평)

건물 지분: 36.37㎡ (약 11.0평)

토지 및 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 외OOOOOOOOO

총 채권액(등기부채권): 1,799,400,000원

1.4. 특이사항

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 중구 신당동 소재 '버티고개역' 남측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다. 대규모 단지인 남산타운아파트 내 상가에 속해 있어 자체 배후 수요를 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 단지 내 진입도로 및 북측 왕복 5차선 도로와 접해 있습니다. 대중교통 이용이 매우 편리하며, 인근에 버스정류장과 6호선 버티고개역이 소재합니다. 버티고개역은 도보 약 1분 거리에 있으며, 3호선 및 6호선 환승역인 약수역도 도보 약 6분 거리에 있어 더블 역세권의 이점을 가집니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지(신당동 844)는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로, 도시철도(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 아파트 용도, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

다른 필지(한남동 804)는 도시지역, 제1종일반주거지역, 자연경관지구, 도시자연공원구역, 도로(접합), 철도(저촉), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트 부지), 비오톱1등급(저촉) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* (주)태평양감정평가법인: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 없음, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음. 대항력 없음. (비고: 해당 임차인은 경매 물건의 감정평가법인으로 보이며, 실질적인 임대차 관계가 없어 대항력이나 우선변제권이 없습니다.)

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

등기부상 채권 총액은 1,799,400,000원입니다.

말소기준권리: 2024년 4월 26일 하나은행 근저당권 (을6).

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 갑4: 2003-03-17 소유권이전 (대만인) - 소멸

* 갑8: 2024-04-26 소유권이전 (대만인) 및 신탁등기말소 - 소멸

* 을6: 2024-04-26 근저당권 (하나은행, 899,400,000원) - 말소기준권리, 소멸

* 을7: 2024-06-20 근저당권 (대만인, 900,000,000원) - 소멸

* 갑11: 2026-04-08 임의경매개시결정 (외국, 900,000,000원) - 최고가매수신고인에 의해 소멸

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 개요 및 상세 내용은 명시되지 않았으나, 일반적인 경매 절차 상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리에 해당할 수 있습니다. (단, 본 건에서는 별도 명시된 내용 없음)

3.4. 권리분석 종합

본 건은 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸되므로 일반 매각으로 진행될 것으로 예상됩니다. 다만, '지상권' 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있다면 인수될 가능성이 있으므로, 현장 조사 및 등기부상 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 현황

본건은 공부상 '근린생활시설'이나, 현재는 '체육시설' 및 '감정평가법인 사무실'로 이용 중입니다. 남산타운아파트 단지 내 상가로서, 단지 주민을 주 대상으로 하는 다양한 근린생활시설, 학원 등이 입점해 있습니다.

4.2. 주변 상권 특성

버티고개역 인근 및 남산타운아파트 단지 내 상가로서, 주거 지역과 연계된 생활 편의 상권이 형성되어 있습니다. 주변에 카페 29개, 맛집 159개 등이 분포하고 있습니다. 6호선 버티고개역은 서울 지하철 노선 중 유일한 비환승역이지만, 약수역이 가까워 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 마트, 문구점, 식당, 미용실 등 다양한 생활 편의 시설이 갖추어져 있습니다. 주변으로는 영화관(씨너스 이오이), 도서관(남산타운어린이도서관) 등이 있습니다.

5.2. 의료시설

동물병원이 서울 평균보다 많은 편입니다. 순천향대학병원이 인근에 위치합니다.

5.3. 공원 및 녹지

주변에 공원이 많아 쾌적한 환경을 제공합니다. 매봉산이 단지 옆에 위치해 있습니다.

5.4. 학군

상가 주변으로 다양한 학원들이 있습니다. (구체적인 초, 중, 고등학교 정보는 제공되지 않았습니다.)

5.5. 혐오시설

주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 진행되므로, 다른 공동담보 물건들의 현황 및 처리 결과가 본 물건의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

다수의 도시계획법, 건축법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 등 다양한 법규에 따른 지역, 지구, 구역 지정이 많아 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 특히, 토지거래허가구역 지정 기간이 남아있어 외국인 등 특정 대상자의 거래에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 건물 연식

건물 사용승인일이 2002년 5월 25일로, 건물 노후화에 따른 유지보수 및 관리 비용 증가 가능성이 있습니다.

6.4. 미확인 권리

등기부상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 해당 권리의 존재 여부 및 내용을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 서울 중구 신당동 남산타운아파트 단지 내 상가로서, 더블 역세권(버티고개역, 약수역)의 우수한 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 대규모 아파트 단지를 배후로 하여 상권이 안정적이며, 다양한 편의시설과 주거 환경이 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 공동담보 물건으로서의 불확실성과 복잡한 토지이용계획 및 제한사항, 건물 연식, 미확인 권리(지상권) 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 현재 이용 현황과 공부상 용도가 다소 상이하나, 근린생활시설로의 전환 및 활용 가능성은 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 6호선 버티고개역 도보 1분, 3/6호선 약수역 도보 6분 거리의 더블 역세권.

* 안정적인 배후 수요: 남산타운아파트 단지 내 상가로, 5,150세대 규모의 고정 고객 확보.

* 다양한 생활 편의시설: 주변 상업시설 및 편의시설 이용 용이.

* 잠재적 활용 가치: 현재 체육시설 및 사무실 이용 중이나, 근린생활시설로서의 다양한 업종 전환 가능성.

9. 예상 입찰가

본 경매 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 161,000,000원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 잠재적 리스크(공동담보, 토지이용제한, 미확인 권리 등)와 향후 시세 변동 가능성, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없는 임차인 현황이므로, 감정가를 기준으로 하되 권리 관계, 물건 상태, 주변 시세 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 주변 상권, 유사 물건의 실거래가 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.