나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경92162 [1] 경기도 의정부시 의정부동 165-2 은가람 2층 202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스마트 · 평가일 2024.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부역(지하철1호선)" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 상업.업무용건물, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경
은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입은 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 의정부역 등이 소재하는 바
제반 대중교통 이용편의도는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제2층 제202호로서,
외 벽 : 외장석재 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감,
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.
(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

통상의 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,
중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

채권자 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 의정부지방법원에서 진행 중인 2024타경92162(1) 부동산 강제경매 사건입니다.

소재지는 경기도 의정부시 의정부동 165-2번지 은가람 2층 202호입니다.

건물 용도는 오피스텔이며, 건축물대장상 2018년에 건축되었습니다.

감정평가액은 172,000,000원입니다.

건물 전용면적은 48.10㎡ (약 14.55평)이며, 토지 지분 면적은 7.28㎡ (약 2.20평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부역(지하철 1호선)"에서 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 상업·업무용 건물, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 의정부역이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

건물 북측 및 서측으로는 각각 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역이며, 소로2류(폭 8m-10m)에 접하고, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 9월 8일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(등기사항 갑12)입니다.

등기부등본상 주택임차권(을1, 최향란, 180,000,000원)은 2023년 12월 28일자로 말소된 것으로 확인됩니다.

또한, 채권자 주택도시보증공사는 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행되며, 매각으로 인해 인수되는 보증금은 0원입니다.

이로 인해 매수인이 인수할 권리 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 여러 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 사항이 있으며, 말소기준권리 외 후순위 권리(가압류, 강제경매, 압류 등)는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,459,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 의정부동 일대는 의정부역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다.

인근에 다수의 오피스텔과 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 상권이 활성화되어 있습니다.

최근 실거래 자료에 따르면, 비슷한 면적(약 48~52㎡)의 '은가람' 오피스텔 매매가는 2024년 5월 180,000,000원, 2026년 1월 185,000,000원, 2026년 9월 185,000,000원 선에서 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가 172,000,000원과 비교했을 때 시세 수준 또는 약간 상회하는 가격대입니다.

5. 생활정보

본건은 지하철 1호선 의정부역을 도보로 이용할 수 있는 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리합니다.

주변에 다양한 편의시설, 상업시설, 금융기관, 관공서 등이 밀집해 있어 생활 인프라가 우수합니다.

건물 내에는 통상적인 위생, 급배수, 승강기, 기계식 주차, 난방 설비 등이 갖추어져 있어 주거 및 업무 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 점은 채권자 주택도시보증공사(HUG)가 매수인에 대해 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다. 비록 등기부상 주택임차권(을1)은 말소되었으나, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건에 대한 명확한 이해가 필요합니다.

이와 관련하여 법률 전문가의 추가적인 자문을 구하는 것이 안전할 수 있습니다.

등기부채권 총액이 감정가 대비 매우 높아, 권리 관계의 복잡성을 시사할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부역 인근 역세권에 위치한 오피스텔로서, 우수한 입지 조건과 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다.

최근 실거래가를 고려할 때, 시세는 180,000,000원 ~ 185,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

주택임차권이 말소되고 HUG가 대항력을 포기하는 조건으로 매각되므로, 권리 인수 부담은 없다는 점이 큰 장점입니다.

다만, 채권 총액이 높고 HUG 인수 조건 변경이라는 특수한 매각 조건이 존재하므로, 입찰 전 관련 내용을 철저히 확인해야 합니다.

이를 종합적으로 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 안정적인 투자 또는 실거주가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 의정부역 도보 거리로 최상의 교통 및 생활 편의성 제공.

* 권리관계 명확: HUG의 대항력 포기 및 임차권 말소로 인한 권리 인수 부담 없음.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 높은 채권 총액으로 인한 경쟁 완화 가능성 및 감정가 이하 낙찰 가능성 존재.

* 활발한 상권: 배후 수요 풍부한 지역 내 오피스텔.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 172,000,000원이며, 최근 실거래가는 약 180,000,000원 ~ 185,000,000원 수준입니다.

권리 인수 부담이 없고, 높은 채권 총액으로 인한 경쟁 완화 가능성을 고려할 때, 감정가 이하 또는 시세의 하한가 수준에서 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

다만, HUG 인수조건 변경 관련 내용을 충분히 숙지하고, 시장 상황을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

현 시세 및 입찰 환경을 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 155,000,000원에서 170,000,000원 사이를 제안합니다.

최종적인 전략적 입찰가는 165,000,000원으로 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.