나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경71376 [3] 경기도 의정부시 고산동 996-3 한강듀클래스의정부고산 비동 5층 506호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨비알이 · 평가일 2026.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 의정부시 산곡동 "고산초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린 생활시설, 공동주택 및 지식산업센터 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 프리케스트 콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제5층 제504호, 제505호, 제506호, 제507호로서, 외벽 : 커튼월 및 복합판넬 마감 등, 창호 : 강화유리 등 마감임.

이용상태

기준시점 현재 공장(지식산업센터)으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 등 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며, 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상토지 북서측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고산), 대로3류(폭 25m~30m)(2022-06-29)(접합), 가축사육 제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(고산지구 )<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -현장조사를 위해 방문하였으나, 이해관계인의 폐문·부재로 인하여 내부 확인을 하지 못하 였음. 공부상 공장(지식산업센터)으로 육안에 의한 관찰 및 인근 탐문조사상 현황 역시 공부 와 동일한 것으로 조사됨. 건축물현황도, 육안에 의한 관찰 등을 참고하여 건축물현황도상 평면도를 첨부하였으나 실제 내부구조와 상이할 수 있는바 경매진행시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2026타경71376 (3)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 유더블유아이유동화전문유한회사

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 의정부시 고산동 996-3 한강듀클래스의정부고산 비동 5층 506호

용도: 지식산업센터

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 23.58㎡ (약 7.13평)

토지지분: 23.5773㎡

건물면적: 74.66㎡ (약 22.59평)

건물지분: 74.66㎡

감정가: 296,000,000원

1.4. 물건 정보

건물구조: 프리케스트 콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제5층

사용승인일: 2020년 08월 18일 (건축물대장상 사용승인일 기준)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경기도 의정부시 고산동 "고산초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 근린 생활시설, 공동주택 및 지식산업센터 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획

해당 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(고산), 대로3류(폭 25m~30m), 가축사육제한구역, 공공주택지구(고산지구), 과밀억제권역에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수 권리

본 물건의 말소기준권리는 2022년 08월 31일 접수된 중소기업은행의 근저당권(1,176,000,000원)입니다.

매각으로 인해 해당 근저당권을 포함한 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

다만, 물건명세서에 따르면 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 해당 지상권의 존재 여부 및 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: (주)키스뛰르 (대표자 김영설)

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입(사업자)일자: 2022-10-27

확정일자: 2026-09-10

배당신고일자: 2026-09-10

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금은 인수되지 않아 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 등기부 요약

등기부 상 소유권 이전(신탁 말소), 근저당권(중소기업은행), 그리고 현재 진행 중인 임의경매(유더블유아이유동화전문유한회사) 내역이 확인됩니다. 총 등기부채권액은 1,176,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

고산동 일대는 신규 택지 개발과 함께 지식산업센터 및 공동주택 단지가 들어서면서 주거 및 비즈니스 기능이 복합적으로 발전하고 있는 지역입니다.

4.2. 잠재적 가치

고산지구 개발 계획과 연계되어 향후 지역의 성장 잠재력이 높다고 판단됩니다. 지식산업센터로서 관련 업종의 기업 유치 및 운영에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근 아파트 단지(한강듀클래스 의정부 고산)에는 사우나, 실내골프장, 헬스장, 키즈카페, 독서실 등 다양한 커뮤니티 시설이 갖춰져 있습니다.

5.2. 교육 시설

고산초등학교가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

5.3. 기타

아파트 단지 주변에 유흥시설이 없어 비교적 쾌적한 환경이 조성되어 있다는 의견이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있어, 실제 지상권의 존재 및 낙찰자가 부담해야 할 사항인지 여부에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

6.2. 이용 관련 리스크

현장 방문 시 폐문, 부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 공부상 지식산업센터로 이용 중인 것으로 조사되었으나, 실제 내부 구조가 건축물현황도와 상이할 수 있으므로 입찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

6.3. 주변 환경 관련 리스크

현재까지 조사된 정보로는 심각한 혐오시설이나 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았으나, 개발 지역 특성상 향후 주변 환경 변화 가능성에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부시 고산동에 위치한 지식산업센터로, 신규 개발 지역에 속해 있어 성장 잠재력이 기대되는 물건입니다. 교통 및 주변 환경은 보통 수준이며, 편의시설 및 교육시설 접근성도 양호한 편입니다. 그러나 매각 후에도 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성과 현장 미확인으로 인한 내부 상태 불일치 가능성은 반드시 확인해야 할 주요 리스크 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 고산지구 개발에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 차량 및 대중교통 접근성이 양호한 입지.

* 인수되는 보증금이 없어 명도 부담이 적음.

* 잘 갖춰진 단지 내 편의시설 및 쾌적한 주거 환경 (인근 아파트 단지 기준).

9. 예상 입찰가

감정가 296,000,000원을 기준으로, 물건의 장단점 및 현장 확인 사항, 권리 분석 내용을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 특히, 현장 미확인으로 인한 내부 상태 확인 및 매각되지 않는 지상권 관련 리스크를 면밀히 검토한 후, 보수적인 관점에서 접근할 것을 권고합니다. 인수 보증금이 없으므로, 입찰가 산정 시 해당 금액은 고려 대상이 아닙니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.