나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100692 [4] 서울특별시 중구 신당동 844 남산타운아파트 상가5동 3층318호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2026.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 신당동 소재 '버티고개역' 남측 인근에 위치하며, 본건 인근은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(버티고개역, 6호선)이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트라멘조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제1층 제101호 왜 5개호로서, (사용승인일:2002.05.25) - 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, - 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

기호(1) : 공부상 용도 '근린생활시설'이며, 현황 '체육시설'로 이용 중임. 기호(2)~(6) : 공부상 용도 '근린생활시설'이며, 현황 일체 '감정평가법인 사무실'로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 왕복5차선 아스팔트 포장도로와 접하며 본건 단지 내 남산타운아파트 상가5동 진입도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신당동 844 : 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 도로(접합) , 도시철도(저촉), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (세부사항은 중부교육청에 문의) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (2008-01-04) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>,중점경관관리구역 (2016-11-24),토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21) ((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-15) (용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선 한남동 804 : 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 자연경관지구 , 도시자연공원구역 , 도로(접합) , 도시자연공원구역 , 철도 (저촉), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도 : 77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역 (허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지), 비오톱1등급 (2021-09-29) (저촉)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100692 (4)

소재지: 서울특별시 중구 신당동 844 남산타운아파트 상가5동 3층318호

용도: 근린상가

감정가: 161,000,000원

토지면적: 29.08㎡ (약 8.79평)

건물면적: 36.37㎡ (약 11.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 중구 신당동 소재 '버티고개역'(6호선) 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변에 특별한 혐오시설은 예비조사 결과 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2024년 4월 26일에 접수된 하나은행 근저당권(을6)입니다.

이하 채권 총액은 1,799,400,000원입니다.

매각으로 인해 말소되는 권리는 다음과 같습니다:

* 하나은행 근저당권 (말소기준권리)

* 타 채권자 근저당권

* 외국계 채권자의 임의경매 개시결정

등기부상 본건과 관련된 권리 중, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 '지상권'입니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있으므로 특별한 주의가 필요합니다.

임차인 현황:

* (주)태평양감정평가법인

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

본 건에는 인수해야 할 임차인 보증금이 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 남산타운아파트 단지 내 상가 지역은 배후 주거 단지가 탄탄하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

'버티고개역' 및 버스정류장이 인접해 있어 유동인구 접근성이 좋습니다.

현재 '감정평가법인 사무실'로 이용 중으로, 전문 서비스 업종의 입지로 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

주변에 아파트단지, 다세대주택 등이 밀집해 있어 지역 주민을 대상으로 하는 다양한 업종의 근린생활시설 입점도 가능합니다.

1.4. 생활정보

지하철 6호선 '버티고개역'을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 이동이 편리합니다.

단지 내 상가로 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주거 밀집 지역 내에 위치하여 비교적 안정적인 지역 기반을 가지고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는다는 점입니다. 이는 낙찰자가 해당 지상권자의 권리를 인수해야 하므로, 향후 건물 사용 및 처분에 중대한 제약을 초래할 수 있습니다. 지상권 설정 계약 내용을 면밀히 확인하고 인수 시 발생할 수 있는 권리관계를 명확히 파악해야 합니다.

건물 전체의 채무 총액(1,799,400,000원)이 감정가(161,000,000원) 대비 상당히 높습니다.

본 건 토지 일부는 '도시철도(저촉)', '대공방어협조구역', '토지거래계약에관한허가구역' 등 여러 법적 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 '버티고개역' 역세권에 위치한 근린상가로서 입지 및 교통 편의성은 양호합니다.

하지만, 매각 후에도 소멸되지 않는 '지상권'이라는 중대한 권리 부담이 존재하여, 낙찰 후 심각한 재산권 행사 제약을 받을 수 있는 물건입니다.

이러한 지상권 문제를 해결하지 못한다면 투자 가치가 크게 훼손될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

지하철 역세권이라는 입지적 장점과 상가로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

만약, 인수해야 할 지상권 문제를 법률적으로 해결하거나, 해당 지상권과 원만히 협의하여 명도 등기를 완료할 수 있다면, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

주변 주거 단지를 기반으로 안정적인 상권 형성이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 매우 신중하게 접근해야 합니다.

감정가는 161,000,000원이지만, 매각으로 소멸되지 않는 '지상권' 부담이 존재하므로, 이 점을 반드시 고려해야 합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 해당 지상권의 권리 내용, 존속 기간, 지료 및 관련 법적 검토를 최우선으로 진행해야 하며, 이를 바탕으로 추가적인 시장 조사 및 유사 물건과의 비교 분석이 필요합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 이러한 리스크 요인을 감안하여 신중하게 결정해야 하며, 낙찰자가 부담해야 할 지상권 관련 비용 및 잠재적 손실 가능성을 충분히 반영해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.