나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100692 [5] 서울특별시 중구 신당동 844 남산타운아파트 상가5동 3층323호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2026.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 신당동 소재 '버티고개역' 남측 인근에 위치하며, 본건 인근은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(버티고개역, 6호선)이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트라멘조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제1층 제101호 왜 5개호로서, (사용승인일:2002.05.25) - 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, - 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

기호(1) : 공부상 용도 '근린생활시설'이며, 현황 '체육시설'로 이용 중임. 기호(2)~(6) : 공부상 용도 '근린생활시설'이며, 현황 일체 '감정평가법인 사무실'로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 왕복5차선 아스팔트 포장도로와 접하며 본건 단지 내 남산타운아파트 상가5동 진입도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신당동 844 : 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 도로(접합) , 도시철도(저촉), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (세부사항은 중부교육청에 문의) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (2008-01-04) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>,중점경관관리구역 (2016-11-24),토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21) ((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-15) (용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선 한남동 804 : 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 자연경관지구 , 도시자연공원구역 , 도로(접합) , 도시자연공원구역 , 철도 (저촉), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도 : 77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역 (허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지), 비오톱1등급 (2021-09-29) (저촉)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100692 (5)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 146,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 중구 신당동 844 남산타운아파트 상가5동 3층323호

용도: 근린상가

토지 면적: 26.39㎡ (약 8.0평)

토지 지분: 26.218674230888862㎡ (약 7.9평)

건물 면적: 33.00㎡ (약 10.0평)

건물 지분: 33㎡ (약 10.0평)

건물 구조: 철근콘크리트라멘조 (철근)콘크리트지붕, 지상 5층 건물 내 3층 323호

사용승인일: 2002년 5월 25일

2. 입지조건

2.1. 교통

* 인근에 버스정류장 및 지하철 6호선 버티고개역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 차량으로의 진출입이 가능하며, 단지 내 도로와 접하고 있음.

2.2. 주위 환경

* 본건은 서울특별시 중구 신당동 소재 '버티고개역' 남측 인근에 위치함.

* 주위는 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: (주)태평양감정평가법인

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금 및 차임이 없는 관계로 대항력이 없는 것으로 판단되며, 매각으로 인해 임대차 관계는 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 등기부 요약

* 소유권 이전 (대만인) - 2003년 3월 17일 접수

* 소유권 이전 (대만인) 및 신탁등기 말소 - 2024년 4월 26일 접수

* 근저당권 (하나은행, 899,400,000원) - 2024년 4월 26일 접수 (말소)

* 근저당권 (대만인, 900,000,000원) - 2024년 6월 20일 접수 (말소)

* 임의경매 (외국, 900,000,000원) - 2026년 4월 8일 접수 (말소)

* 등기부 채권 총액: 1,799,400,000원

3.3. 말소기준권리

* 2024년 4월 26일 접수된 하나은행의 근저당권 (을6)이 말소기준권리가 됨.

3.4. 인수되는 권리

* 말소기준권리보다 선순위인 권리가 존재하지 않으므로, 매각으로 인해 등기부상의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 기재되어 있어, 실제 지상권의 존부 및 내용을 반드시 현장 확인 및 권리 분석을 통해 면밀히 검토해야 함.

4. 상권분석

4.1. 상가 용도 및 현황

* 공부상 용도는 '제1종 근린생활시설'이며, 건물 총 면적은 9731.44㎡, 동 건물 내 5층 중 3층 323호임.

* 감정평가요약에 따르면, 해당 상가 건물은 현황 '체육시설' 또는 '감정평가법인 사무실' 등으로 이용 중인 것으로 파악되나, 본건 323호에 대한 특정 이용 현황은 명시되어 있지 않음.

4.2. 주변 상권

* 아파트 단지 내 상가로서, 단지 내 거주민을 주 수요층으로 하는 안정적인 상권 특성을 가짐.

* 버티고개역 역세권에 위치하며, 인근 지역의 근린생활시설과 연계된 복합 상권을 형성하고 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 남산타운아파트 단지 내 상가 및 주변 상업 시설을 통해 은행, 마트 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리함.

5.2. 교육 시설

* 주변 지역에 '상대보호구역' 및 '절대보호구역'이 다수 지정되어 있어, 교육 환경 보호법규 저촉 여부를 확인할 필요가 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 물건명세서에 언급된 '지상권'의 존재 여부 및 그 효력에 대한 철저한 확인이 필요함.

6.2. 이용 제한 관련 리스크

* 본건의 토지인 신당동 844은 '제3종일반주거지역', '지구단위계획구역', '도시철도 저촉', '가축사육제한구역', '상대/절대보호구역', '대공방어협조구역', '과밀억제권역', '중점경관관리구역', '토지거래계약에 관한 허가구역', '건축선' 등 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 존재함.

* 특히, '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어 외국인 등 특정 대상자는 허가 없이 취득이 제한될 수 있으며, 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25., 2025.10.20.~2026.12.31.)을 확인하여 입찰 전 반드시 관련 규정을 검토해야 함.

* 한남동 804 소재 토지 부분은 '도시지역', '제1종일반주거지역', '자연경관지구', '도시자연공원구역', '비오톱1등급' 등의 추가적인 규제를 포함하고 있음.

6.3. 기타 리스크

* 건물 사용승인일(2002년 5월 25일)로부터 상당 시간이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

* 감정평가서상 현재 이용 현황이 공부와 다를 경우(예: 체육시설, 사무실 등), 원상복구 의무 발생 가능성을 배제할 수 없음.

* 현재까지 검색된 정보로는 본 물건 주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았으나, 최종 현장 확인 시 재확인 필요.

7. 종합 의견

* 본건은 서울 중구 신당동, 버티고개역 역세권에 위치한 남산타운아파트 단지 내 상가로서, 입지적 장점을 가지고 있음.

* 아파트 단지 내 상가라는 특성상 배후 수요가 안정적이며, 주변 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이하다는 강점을 지님.

* 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정으로 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 물건명세서에 명시된 '지상권'의 존재 여부와 토지이용계획 상의 다양한 제한 사항, 특히 '토지거래허가구역' 지정 여부에 대한 면밀한 사전 확인이 필수적임.

8. 투자 포인트

* 서울 도심 역세권에 위치한 상가 물건으로, 향후 시세 상승 잠재력을 보유하고 있음.

* 아파트 단지 내 상가로서 안정적인 임대 수익 창출이 기대됨.

* 감정가 대비 저렴하게 취득 시 높은 수익률 달성 가능성이 있음.

* 건축물 용도 및 현황에 대한 추가적인 조사 후, 업종 전환 또는 개선을 통한 가치 상승 모색 가능.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정됩니다. 본건의 인수 보증금은 0원입니다.

* 감정가 146,000,000원 기준으로, 해당 물건은 2026년 10월 13일 감정평가되었으므로 현재 시세 및 시장 상황 변동을 고려해야 합니다.

* 권리 분석상 인수되는 부담은 없으나, 물건명세서 상 '지상권'의 존재 가능성 및 토지이용계획 상의 다양한 제한 사항(토지거래허가구역 등)을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 거래 사례, 임대 현황, 건물 상태, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려한 추가적인 시세 조사 및 현장 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.