나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33862 [5] 전라남도 나주시 빛가람동 196-1 리치타워 1동 7층에이705호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동행정복지센터" 북서측 인근에 위치한 리치타워 제1동 제7층 제에이701호[일련번호 가)], 제에이702호[일련번호 나)], 제에이703호[일련번호 다)], 제에이704호[일련번호 라)], 제에이705호[일련번호 마)], 제에이706호[일련번호 바)], 제비701호[일련번호 사)], 제비702호[일련번호 아)], 제비703호[일련번호 자)], 제비704호[일련번호 차)], 제비705호[일련번호 카)], 제8층 제에이801호[일련번호 타)], 제에이802호[일련번호 파)], 제에이803호[일련번호 하)], 제에이804호[일련번호 가‘)], 제에이805호[일련번호 나’)], 제에이806호[일련번호 다‘)], 제비801호[일련번호 라’)], 제비802호[일련번호 마‘ )], 제비803호[일련번호 바’ )], 제비804호[일련번호 사‘)], 제비805호[일련번호 아‘)]로서, 주변은 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하며, 주변에 시내버스 정류장 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 제7층 제7층 제에이701호[일련번호 가)], 제에이702호[일련번호 나)], 제에이703호[일련번호 다)], 제에이704호[일련번호 라)], 제에이705호[일련번호 마)], 제에이706호[일련번호 바)], 제비701호[일련번호 사)], 제비702호[일련번호 아)], 제비703호[일련번호 자)], 제비704호[일련번호 차)], 제비705호[일련번호 카)], 제8층 제에이801호[일련번호 타)], 제에이802호[일련번호 파)], 제에이803호[일련번호 하)], 제에이804호[일련번호 가‘)], 제에이805호[일련번호 나’)], 제에이806호[일련번호 다‘)], 제비801호[일련번호 라’)], 제비802호[일련번호 마‘ )], 제비803호[일련번호 바’ )], 제비804호[일련번호 사‘)], 제비805호[일련번호 아‘)]로서, 외벽 : 미장석, 강화유리 등, 내벽 : 시멘트몰탈위 페인트 및 벽지 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 가)~아') 사무소(공실상태)임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수시설, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 상업용건부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 8차선, 북측 및 동측으로 왕복 4차선의 아스팔트포장 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경33862 (5)

물건종별: 부동산임의경매

감정가: 313,000,000원

매각구분: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 196-1 리치타워 1동 7층 에이705호

토지면적: 54.77㎡ (약 16.58평)

토지지분: 54.765㎡ (약 16.58평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 171.60㎡ (약 51.91평)

건물지분: 171.6㎡ (약 51.91평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 제7층

1.3. 기타 기본정보

용도: 업무시설

채권자: 재OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동행정복지센터" 북서측 인근에 위치한 리치타워 1동 7층 에이705호임. 주변은 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 및 도로

제반 차량 출입이 가능하며, 주변에 시내버스 정류장 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임. 본건 서측으로 왕복 8차선, 북측 및 동측으로 왕복 4차선의 아스팔트포장 도로에 각각 접함.

2.3. 토지이용계획

(제공된 정보 없음)

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 을1 (전세권설정), 2016-06-20, 재단법인광주전남연구원, 4,600,000,000원. 본 권리는 인수 조건임.

등기부채권 총액: 12,280,000,000원

인수되는 권리: 전세권설정 (4,600,000,000원)

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준. '인수' 권리가 있으나, 최종 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있어 이에 대한 명확한 확인이 필요함)

3.2. 임차인 현황

임차인: 재단법인전남연구원

보증금: 4,600,000,000원

차임: 0원

확정일자: 2016-06-20

배당신고일자: 2025-09-10

대항력: 없음

비고: (제공된 정보 없음)

3.3. 등기부 주요 내용

* 소유권보존: 2016-01-28, 주식회사가야테크놀러지

* 소유권이전2번신탁등기말소: 2016-03-09, 주식회사가야테크놀러지

* 전세권설정 (말소기준권리, 인수): 2016-06-20, 재단법인광주전남연구원, 4,600,000,000원

* 소유권이전4번신탁등기말소: 2018-08-27, 주식회사가야테크놀러지

* 근저당권: 2018-08-27, 주식회사욜로, 3,000,000,000원 (말소)

* 근저당권: 2019-10-11, 주식회사어니스트대부, 4,680,000,000원 (말소)

* 압류: 2024-03-14, 나주시 (말소)

* 압류: 2024-08-13, 나주세무서장 (말소)

* 임의경매개시결정: 2025-10-10, 재단법인, 4,640,328,767원 (말소)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 빛가람동은 나주시의 주요 업무 및 행정 중심지로, 주변에 다수의 아파트단지와 업무시설, 근린생활시설이 혼재하여 지역 내 유동인구 및 소비 유입이 기대되는 상권임.

4.2. 잠재적 상권 가치

지역 내 업무시설 및 상업시설 수요 증가와 함께 성장 잠재력을 가진 지역으로 평가됨. 다만, 현재 공실 상태로 향후 임대 및 운영 전략 수립이 중요함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

본건 북서측 인근에 빛가람동행정복지센터가 위치하여 행정 서비스 이용이 편리함. 또한, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호함.

5.2. 주변 시설

(제공된 정보 없음. 주변 학교, 병원, 문화시설 등 추가적인 생활 정보는 현장 조사를 통해 파악해야 함)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

말소기준권리인 전세권(4,600,000,000원)이 '인수' 조건으로 명시되어 있으나, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어 권리관계의 복잡성과 불확실성이 존재함. 낙찰 후에도 예상치 못한 금액이 추가로 발생할 가능성이 있으므로, 이에 대한 철저한 법률적 검토가 필수적임.

6.2. 물건 자체 리스크

* 공실 위험: 현재 '사무소(공실상태)'로 이용 중이므로, 신규 임차인 확보 및 공실 발생 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요함.

* 건물 관리 상태: (제공된 정보 없음. 건물의 노후도, 유지보수 상태 등에 대한 현장 확인 필요)

6.3. 주변 환경 리스크

(주변 혐오시설 검색 결과, 특이사항 없음. 그러나 상세한 현장 조사를 통해 최종 확인 필요)

7. 종합 의견

7.1. 물건 장단점 요약

장점:

* 나주시 빛가람동의 중심지에 위치하여 입지적 가치가 높음.

* 주변 행정 및 편의시설 접근성이 우수함.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 효율적인 관리가 가능함.

단점:

* 복잡하고 불확실한 권리관계(인수되는 전세권, 인수 보증금 0원 등)로 인한 리스크가 큼.

* 현재 공실 상태로, 임대 수익 발생까지 추가적인 시간과 노력이 소요될 수 있음.

* 건물 구조 및 설비, 관리 상태에 대한 추가 확인 필요.

7.2. 투자 결정 시 고려사항

본 물건은 뛰어난 입지 조건을 가지고 있으나, 권리관계의 복잡성으로 인해 신중한 접근이 요구됨. 투자자는 '인수되는 전세권'의 최종 처리 결과와 '인수 보증금 합계 0원'의 의미를 명확히 파악하고, 향후 공실 위험 관리 및 임대 수익률을 종합적으로 고려하여 투자 결정을 내려야 함.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

* 나주시 빛가람동의 중심 업무지구에 위치하여 접근성과 유동성이 좋음.

* 행정복지센터 등 공공시설 인접으로 인한 안정적인 지역 가치.

8.2. 잠재적 가치

* 지역 내 업무시설 수요 증가 시 높은 임대 수익률 기대 가능.

* 주변 개발 계획 및 지역 경제 활성화에 따른 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

* 감정가: 313,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (제공된 '인수 보증금 합계' 기준)

* 추가 고려 비용: 복잡한 권리관계 해소를 위한 법률 자문 및 소송 비용, 공실 기간 동안의 예상 손실, 건물 유지보수 비용 등을 충분히 고려해야 함.

9.2. 제안

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 앞서 언급된 복잡한 권리관계 및 공실 위험 등 잠재적 리스크를 종합적으로 평가하여 결정해야 합니다. 특히, '인수되는 전세권'에 대한 최종적인 처리 및 부담 여부를 명확히 확인한 후, 보수적인 관점에서 신중하게 산정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.