나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33862 [2] 전라남도 나주시 빛가람동 196-1 리치타워 1동 7층에이702호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동행정복지센터" 북서측 인근에 위치한 리치타워 제1동 제7층 제에이701호[일련번호 가)], 제에이702호[일련번호 나)], 제에이703호[일련번호 다)], 제에이704호[일련번호 라)], 제에이705호[일련번호 마)], 제에이706호[일련번호 바)], 제비701호[일련번호 사)], 제비702호[일련번호 아)], 제비703호[일련번호 자)], 제비704호[일련번호 차)], 제비705호[일련번호 카)], 제8층 제에이801호[일련번호 타)], 제에이802호[일련번호 파)], 제에이803호[일련번호 하)], 제에이804호[일련번호 가‘)], 제에이805호[일련번호 나’)], 제에이806호[일련번호 다‘)], 제비801호[일련번호 라’)], 제비802호[일련번호 마‘ )], 제비803호[일련번호 바’ )], 제비804호[일련번호 사‘)], 제비805호[일련번호 아‘)]로서, 주변은 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하며, 주변에 시내버스 정류장 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 제7층 제7층 제에이701호[일련번호 가)], 제에이702호[일련번호 나)], 제에이703호[일련번호 다)], 제에이704호[일련번호 라)], 제에이705호[일련번호 마)], 제에이706호[일련번호 바)], 제비701호[일련번호 사)], 제비702호[일련번호 아)], 제비703호[일련번호 자)], 제비704호[일련번호 차)], 제비705호[일련번호 카)], 제8층 제에이801호[일련번호 타)], 제에이802호[일련번호 파)], 제에이803호[일련번호 하)], 제에이804호[일련번호 가‘)], 제에이805호[일련번호 나’)], 제에이806호[일련번호 다‘)], 제비801호[일련번호 라’)], 제비802호[일련번호 마‘ )], 제비803호[일련번호 바’ )], 제비804호[일련번호 사‘)], 제비805호[일련번호 아‘)]로서, 외벽 : 미장석, 강화유리 등, 내벽 : 시멘트몰탈위 페인트 및 벽지 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 가)~아') 사무소(공실상태)임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수시설, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 상업용건부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 8차선, 북측 및 동측으로 왕복 4차선의 아스팔트포장 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33862 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 재OOOOOOOOO

1.2. 물건 소재지 및 현황

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 196-1 리치타워 1동 7층에이702호

용도: 업무시설

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 건물 정보

토지면적: 55.12㎡ (약 16.68평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 172.71㎡ (약 52.25평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 평가 정보

감정가: 315,000,000원

1.5. 특이사항

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

건축구조는 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 제7층에 해당합니다.

외벽은 미장석, 강화유리 등이며, 내벽은 시멘트몰탈 위 페인트 및 벽지 마감, 창호는 새시창으로 구성되어 있습니다.

기본적인 위생설비, 급배수시설, 소방설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

2.4. 토지 및 도로상태

토지는 사다리형의 평지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

본건 서측으로는 왕복 8차선, 북측 및 동측으로는 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 재

* 보증금: 4,600,000,000원

* 차임: 0원

* 확정일자: 2016-06-20

* 배당신고일자: 2025-09-10

* 대항력: 없음

* 비고:

3.2. 등기부현황

* 소유권보존: 2016-01-28, 주식회사가야테크놀러지

* 말소기준권리: 을1 (전세권설정), 2016-06-20, 재단법인광주전남연구원, 4,600,000,000원, 인수

* 기타 권리:

* 근저당권 (을2): 2018-08-27, 주식회사욜로, 3,000,000,000원 (말소)

* 근저당권 (을3): 2019-10-11, 주식회사어니스트대부, 4,680,000,000원 (말소)

* 압류 (갑6): 2024-03-14, 나주시 (말소)

* 압류 (갑7): 2024-08-13, 나주세무서장 (말소)

* 임의경매개시결정 (갑8): 2025-10-10, 재단법인 (말소)

* 등기부채권 총액: 12,280,000,000원

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리인 을1 전세권은 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수됩니다.

다만, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어, 해당 전세권 금액은 경매 절차를 통해 배당될 것으로 예상됩니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 별도의 보증금은 없습니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 해당 사항 없음.

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 상태

본건은 현재 사무실로 이용 중이며, 공실 상태입니다.

4.2. 주변 상권 특성

인근 지역은 아파트 단지, 업무 시설, 근린 생활 시설 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권의 특성을 보입니다.

본 건물 자체의 이용 상태 및 주변 환경 분석 시, 일반적인 업무 시설 수요를 기대할 수 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무 (조사 결과)

제공된 정보 및 관련 검색 결과, 본 물건지 주변에 특정 혐오 시설이 직접적으로 언급되거나 확인된 바는 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 공공시설

인근에 빛가람동행정복지센터가 위치하고 있어 행정 업무 처리 및 주민 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 상업시설 및 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 교통 접근성

서측 왕복 8차선, 북측 및 동측 왕복 4차선의 도로망이 잘 갖추어져 있어 차량 이동이 편리합니다.

대중교통 이용 또한 시내버스 정류장 인근에 위치하여 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 설정되어 있어, 해당 물건 외 다른 담보 물건들의 경매 진행 여부 및 결과가 본 물건의 경매 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 공실 리스크

현재 공실 상태로, 향후 임차인 확보 및 공실 관리가 중요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 나주시 빛가람동의 중심 상업 지역에 위치한 업무 시설로, 뛰어난 도로 접근성과 주변 인프라를 갖추고 있습니다.

다만, 현재 공실 상태이며 공동담보 물건이라는 점은 고려해야 할 부분입니다.

말소기준권리가 되는 전세권이 인수되나, 인수 보증금 합계는 0원으로 처리되어 낙찰자의 직접적인 추가 부담은 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 조건

나주시의 주요 지역에 위치하여 접근성이 뛰어나며, 행정복지센터 및 다양한 상업 시설과의 근접성이 장점입니다.

8.2. 업무 시설 수요

주변에 업무 시설이 혼재되어 있어, 안정적인 임차 수요를 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

8.3. 명확한 권리관계

인수되는 권리가 확인되었으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 권리 분석이 비교적 명확한 편입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 315,000,000원을 기준으로 하되, 실제 입찰 시점의 시장 상황, 본건의 개별 가치, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

인수되는 보증금이 없어 별도의 인수 비용이 발생하지 않는다는 점을 감안하여, 권리관계의 명확성을 바탕으로 합리적인 가격으로 접근하는 것이 바람직합니다.

구체적인 예상 입찰가는 추가적인 시장 조사 및 현장 조사를 통해 산정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.