나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33862 [22] 전라남도 나주시 빛가람동 196-1 리치타워 1동 8층비805호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동행정복지센터" 북서측 인근에 위치한 리치타워 제1동 제7층 제에이701호[일련번호 가)], 제에이702호[일련번호 나)], 제에이703호[일련번호 다)], 제에이704호[일련번호 라)], 제에이705호[일련번호 마)], 제에이706호[일련번호 바)], 제비701호[일련번호 사)], 제비702호[일련번호 아)], 제비703호[일련번호 자)], 제비704호[일련번호 차)], 제비705호[일련번호 카)], 제8층 제에이801호[일련번호 타)], 제에이802호[일련번호 파)], 제에이803호[일련번호 하)], 제에이804호[일련번호 가‘)], 제에이805호[일련번호 나’)], 제에이806호[일련번호 다‘)], 제비801호[일련번호 라’)], 제비802호[일련번호 마‘ )], 제비803호[일련번호 바’ )], 제비804호[일련번호 사‘)], 제비805호[일련번호 아‘)]로서, 주변은 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하며, 주변에 시내버스 정류장 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 제7층 제7층 제에이701호[일련번호 가)], 제에이702호[일련번호 나)], 제에이703호[일련번호 다)], 제에이704호[일련번호 라)], 제에이705호[일련번호 마)], 제에이706호[일련번호 바)], 제비701호[일련번호 사)], 제비702호[일련번호 아)], 제비703호[일련번호 자)], 제비704호[일련번호 차)], 제비705호[일련번호 카)], 제8층 제에이801호[일련번호 타)], 제에이802호[일련번호 파)], 제에이803호[일련번호 하)], 제에이804호[일련번호 가‘)], 제에이805호[일련번호 나’)], 제에이806호[일련번호 다‘)], 제비801호[일련번호 라’)], 제비802호[일련번호 마‘ )], 제비803호[일련번호 바’ )], 제비804호[일련번호 사‘)], 제비805호[일련번호 아‘)]로서, 외벽 : 미장석, 강화유리 등, 내벽 : 시멘트몰탈위 페인트 및 벽지 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 가)~아') 사무소(공실상태)임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수시설, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 상업용건부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 8차선, 북측 및 동측으로 왕복 4차선의 아스팔트포장 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33862 (22)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 196-1 리치타워 1동 8층비805호

용도: 업무시설

감정가: 220,000,000원

토지면적: 38.61㎡ (약 11.68평)

건물면적: 120.96㎡ (약 36.59평)

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 재OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

본건은 전라남도 나주시 빛가람동에 위치하며, "빛가람동행정복지센터" 북서측 인근 지역에 속합니다.

주변은 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 상업 및 업무 활동이 가능한 환경입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

서측으로 왕복 8차선, 북측 및 동측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장 도로에 각각 접해 있어 접근성이 우수합니다.

토지는 사다리형의 평지로 상업용 건부지로 이용 중에 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2016년 6월 20일 접수된 재단법인광주전남연구원의 전세권설정 (을1, 46억 원).

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음).

등기부채권 총액: 12,280,000,000원

인수되는 권리: 재단법인광주전남연구원의 전세권 (46억 원). 이는 낙찰자가 추가로 부담해야 하는 금액입니다.

임차인 현황:

임차인: 재단법인전남연구원

보증금: 4,600,000,000원

차임: 0원

확정일자: 2016-06-20

배당신고일자: 2025-09-10

대항력: 없음.

비고: 상기 임차인은 대항력이 없으나, 보증금이 46억 원에 달하며 이는 전세권 설정 금액과 동일합니다. 전세권이 인수되므로, 해당 전세권자의 권리 내용이 낙찰자에게 승계됩니다.

집합건물 등기부상 주요 권리 내역:

소유권보존: 주식회사가야테크놀러지 (2016-01-28)

전세권설정: 재단법인광주전남연구원 (2016-06-20, 46억 원, 말소기준권리, 인수)

근저당: 주식회사욜로 (2018-08-27, 30억 원, 말소)

근저당: 주식회사어니스트대부 (2019-10-11, 46.8억 원, 말소)

압류: 나주시 (2024-03-14, 말소)

압류: 나주세무서장 (2024-08-13, 말소)

임의경매개시결정: 재단법인 (2025-10-10, 46.4억 원, 말소)

4. 상권분석

주변에 아파트 단지와 다른 업무시설이 위치하여 잠재적인 수요를 확보할 수 있습니다.

다양한 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권 기능을 수행 가능합니다.

나주 혁신도시에 위치하여 관련 업무 시설 및 행정 기관 이용객들의 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

인근에 빛가람동행정복지센터 등 공공기관이 위치하고 있습니다.

주변 상업시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

다수의 업무시설 및 주거시설이 인접하여 기본적인 도시 생활 환경을 갖추고 있습니다.

주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 리스크는 46억 원에 달하는 전세권이 매각 후에도 인수된다는 점입니다. 이는 감정가 2.2억 원 대비 매우 높은 금액으로, 낙찰자가 실제 부담해야 할 총 취득 비용을 크게 증가시킵니다.

임차인은 대항력이 없으나, 인수되는 전세권의 내용 및 실질적인 권리 관계에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

현재 공실 상태로, 즉각적인 임대 수익 발생을 기대하기 어려울 수 있습니다.

공동담보 물건이므로, 담보로 제공된 다른 부동산의 처리 결과가 본 물건의 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

감정평가서 요약표에 다수의 호실이 언급되어 있으나, 본 보고서는 8층비805호에 초점을 맞추고 있습니다. 해당 호실의 정확한 면적 및 구분 건물로서의 특성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주지방법원에서 진행 중인 2025타경33862 부동산 임의경매 사건으로, 전라남도 나주시 빛가람동 리치타워 내 업무시설입니다.

입지적 장점으로는 나주 혁신도시의 개발 계획에 따른 잠재력과 우수한 도로 접근성을 갖추고 있습니다.

그러나 가장 결정적인 권리 분석상, 46억 원의 전세권이 인수된다는 점은 낙찰자가 추가로 부담해야 할 금액이 감정가를 훨씬 상회함을 의미하며, 이는 투자 수익성에 매우 부정적인 영향을 미칠 수 있는 치명적인 위험 요소입니다.

인수되는 전세권으로 인해 실질적인 취득 비용이 매우 높아지므로, 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

나주 혁신도시 개발 계획에 따른 장기적인 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

대로변에 인접하여 교통 접근성이 우수합니다.

(주의: 현재 제시된 인수되는 전세권으로 인해, 명확한 투자 포인트를 발굴하기는 매우 어렵습니다. 투자 매력도는 인수되는 채무 부담을 상쇄할 만한 요인이 있어야만 고려될 수 있습니다.)

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정함에 있어, 46억 원의 전세권이 인수된다는 점을 최우선으로 고려해야 합니다.

따라서, 낙찰자가 실질적으로 부담해야 할 총 취득 금액은 감정가 2.2억 원에 인수되는 전세권 46억 원을 더한 약 48.2억 원 이상이 될 것으로 예상됩니다.

현재 감정가 2.2억 원만을 기준으로 입찰가를 결정하는 것은 매우 위험하며, 낙찰 후 인수되는 채무를 포함한 총 투자 비용을 기준으로 신중하게 접근해야 합니다.

인수되는 전세권의 성격, 채무의 처리 가능성, 향후 수익성 등을 종합적으로 고려한 심층적인 분석 없이는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 본 건의 경우, 인수되는 전세권 금액이 매우 높아 실질적인 재투자에 신중을 기해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.