나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33862 [20] 전라남도 나주시 빛가람동 196-1 리치타워 1동 8층비803호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동행정복지센터" 북서측 인근에 위치한 리치타워 제1동 제7층 제에이701호[일련번호 가)], 제에이702호[일련번호 나)], 제에이703호[일련번호 다)], 제에이704호[일련번호 라)], 제에이705호[일련번호 마)], 제에이706호[일련번호 바)], 제비701호[일련번호 사)], 제비702호[일련번호 아)], 제비703호[일련번호 자)], 제비704호[일련번호 차)], 제비705호[일련번호 카)], 제8층 제에이801호[일련번호 타)], 제에이802호[일련번호 파)], 제에이803호[일련번호 하)], 제에이804호[일련번호 가‘)], 제에이805호[일련번호 나’)], 제에이806호[일련번호 다‘)], 제비801호[일련번호 라’)], 제비802호[일련번호 마‘ )], 제비803호[일련번호 바’ )], 제비804호[일련번호 사‘)], 제비805호[일련번호 아‘)]로서, 주변은 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하며, 주변에 시내버스 정류장 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 제7층 제7층 제에이701호[일련번호 가)], 제에이702호[일련번호 나)], 제에이703호[일련번호 다)], 제에이704호[일련번호 라)], 제에이705호[일련번호 마)], 제에이706호[일련번호 바)], 제비701호[일련번호 사)], 제비702호[일련번호 아)], 제비703호[일련번호 자)], 제비704호[일련번호 차)], 제비705호[일련번호 카)], 제8층 제에이801호[일련번호 타)], 제에이802호[일련번호 파)], 제에이803호[일련번호 하)], 제에이804호[일련번호 가‘)], 제에이805호[일련번호 나’)], 제에이806호[일련번호 다‘)], 제비801호[일련번호 라’)], 제비802호[일련번호 마‘ )], 제비803호[일련번호 바’ )], 제비804호[일련번호 사‘)], 제비805호[일련번호 아‘)]로서, 외벽 : 미장석, 강화유리 등, 내벽 : 시멘트몰탈위 페인트 및 벽지 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 가)~아') 사무소(공실상태)임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수시설, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 상업용건부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 8차선, 북측 및 동측으로 왕복 4차선의 아스팔트포장 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

3. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33862

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 196-1 리치타워 1동 8층비803호

용도: 업무시설

감정가: 385,000,000원

토지면적: 62.43㎡ (약 18.90평)

토지지분: 62.4348㎡ (약 18.90평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 195.63㎡ (약 59.18평)

건물지분: 195.63㎡ (약 59.18평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 재단법인OOOOOOOOO (주)

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

1.2. 입지조건

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

본건까지 차량 출입이 용이하며, 주변에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

건물은 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 8층에 위치해 있습니다.

본건 서측으로는 왕복 8차선, 북측 및 동측으로는 왕복 4차선의 아스팔트포장 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

건축물 정보상 외벽은 미장석, 강화유리 등이며, 내벽은 시멘트몰탈 위 페인트 및 벽지 마감, 창호는 새시창으로 마감되어 있습니다.

현재 사무소로 이용 중이며 공실 상태입니다.

기본적인 위생설비, 급배수시설, 소방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 사다리형 평지로 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.

1.2. 권리분석

1.3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2016년 6월 20일 접수된 재단법인광주전남연구원의 전세권설정(을1)이며, 금액은 4,600,000,000원입니다. 해당 전세권은 인수되는 권리입니다.

소유권 보존은 2016년 1월 28일 주식회사 가야테크놀러지로 되어 있습니다.

그 외 등기부상 을2(주식회사 욜로 근저당 30억) 및 을3(주식회사 어니스트대부 근저당 46.8억)은 말소될 예정입니다.

갑6(나주시 압류) 및 갑7(나주세무서장 압류) 또한 말소 예정 권리입니다.

갑8(재단법인 임의경매)은 본 경매 사건으로 말소될 예정입니다.

총 채무 금액은 12,280,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 재단법인전남연구원

* 보증금: 4,600,000,000원

* 차임: 0원

* 확정일자: 2016-06-20

* 배당신고일자: 2025-09-10

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원

임차인 재단법인전남연구원은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 등기부등본 상 동일 기관 명의의 전세권이 말소되지 않고 인수되는 권리로 명시되어 있으므로, 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

1.4. 상권분석

본건이 위치한 나주시 빛가람동은 혁신도시로 조성된 지역으로, 다수의 공공기관 및 기업이 입주해 있어 업무시설 수요가 꾸준한 지역입니다.

주변에 리치타워 외에도 다양한 업무시설 및 상가 건물이 밀집해 있어 상업 기능이 활성화되어 있습니다.

광주전남혁신도시의 중심 상업지역 내에 위치하여 풍부한 배후수요와 유동인구를 확보하고 있습니다.

리치타워 건물 자체적으로도 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 입점해 있어 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

1.5. 생활정보

인근에 빛가람동행정복지센터가 소재하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다.

단지 주변으로 아파트 단지가 형성되어 있어 직주근접 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

주변에 다양한 상업시설 및 편의시설이 갖추어져 있어 생활 편의성이 우수합니다.

시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.6. 잠재적 리스크

1. 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 추가적인 담보 물건의 경매 진행 상황에 따라 전체적인 경매 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

2. 높은 채무 총액: 총 채무액이 12,280,000,000원에 달하며, 감정가 385,000,000원 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 낙찰가 산정에 중요한 고려 사항이 됩니다.

3. 인수되는 전세권: 등기부상 재단법인광주전남연구원의 전세권(46억 원)이 말소되지 않고 인수됩니다. 이는 낙찰 후 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

4. 공실 상태: 현재 사무실로 이용 중이나 공실 상태로, 임대 수익 발생까지 시간이 소요될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

1.7. 종합 의견

본건은 나주 빛가람 혁신도시의 중심 상업지역에 위치한 업무시설로, 입지적 장점과 주변 개발 잠재력을 가지고 있습니다.

차량 및 대중교통 접근성이 우수하며, 행정복지센터 및 상업시설 이용이 편리합니다.

그러나, 총 채무액이 감정가를 현저히 상회하고 있으며, 46억 원 규모의 전세권이 인수된다는 점은 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.

임차인의 대항력이 없으나, 전세권자가 실제로 거주하거나 권리를 행사할 경우 명도 진행에 어려움이 있을 수 있습니다.

따라서, 본건 투자는 해당 리스크들을 면밀히 분석하고, 인수되는 권리의 실질적인 가치와 추가적인 명도 절차 등을 충분히 검토한 후 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

1.8. 투자 포인트

1. 혁신도시 내 핵심 입지: 나주 빛가람 혁신도시의 중심 지역에 위치하여 향후 지역 발전과 함께 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

2. 풍부한 배후 수요: 주변 아파트 단지 및 다수의 공공기관, 기업체 종사자를 대상으로 한 업무시설로서의 잠재력이 있습니다.

3. 양호한 교통 및 편의시설: 편리한 교통망과 다양한 생활 편의시설 인접으로 인해 임대 및 활용 가치가 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

1.9. 예상 입찰가

본건은 인수되는 전세권 4,600,000,000원을 제외한 '인수 보증금'을 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다. 제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원이므로, 감정가 385,000,000원을 참고하여 시장 상황 및 유사 물건의 낙찰가율, 본건의 리스크 요인(높은 채무 총액, 인수되는 전세권 등)을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 시점에서는 파악된 채무 총액 및 인수되는 전세권 가액이 감정가를 훨씬 상회하고 있어, 낙찰 가능성을 높이기 위해서는 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

추가 조사 필요사항:

* 주변 부동산 시세 및 거래 동향 조사

* 건물 노후도 및 관리 상태 확인

* 인수되는 전세권의 실질적 가치 및 명도 절차 관련 변호사 또는 경매 전문가 상담

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.